高拯坤 2019-12-09 11:09:22 來源：中房報
??如果沒有突如其來的這筆9000多萬元債務，盤活爛尾的山西省重點工程、“大同市一號工程”億豐世貿中心的工作，或許已經取得了實質性進展。
??“山西億豐置業有限公司（以下簡稱“山西億豐”）新增一筆6000多萬元的債務，算上利息達到了9000多萬元。”2019年12月3日，大同市平城區億豐世貿中心綜合協調工作組（以下簡稱“平城區協調工作組”）工作人員略感無奈地說，這筆突如其來的債務將直接影響到山西四建集團有限公司（以下簡稱“山西四建”）與山西億豐的下一步合作，致使項目盤活工作再次陷入停滯。
??億豐世貿中心2012年正式立項，2013年開工之后以“虛擬分割方式”出售小商鋪面積3.6萬平方米，收款4.83億元，涉及小商鋪1416套。2014年部分主體工程完工，隨后因資金斷鏈，工程未如期交付并擱淺。
??多年來，大同市相關部門多次介入協調，還是難以阻擋億豐世貿中心變成“僵尸”項目。圍繞在山西億豐身邊的巨額債務謎團，隨著調查也正在浮出水面。
??閃電上馬的“一號工程”
從遠處俯視億豐世貿中心，這片破敗的爛尾樓與周遭景象形成了鮮明對比，如同巨大的疤痕橫亙在大同城南商業區的核心位置。
??事情得從七年前說起。
??2012年，“大同造城運動”的第四個年頭，新城建設和古城改造的熱潮已經使這座城市發生了翻天覆地的變化，商業格局也發生了很大改變，舊城區商業發展的轉型逐漸成為整個大同轉型發展的重點。
??“造城運動”中后期，大同商業優勢愈發明顯，作為晉冀蒙商業集散中心地，一度被視為山西省向京津地區開放的橋頭堡。那幾年里，大同新建設的地產項目幾乎到處都是商業地產的影子，門面房、底商、商業街比比皆是，城市綜合體、寫字樓、大型購物中心的崛起勢如破竹。圍繞著商業地產的角逐一度進入白熱化程度。
??在這樣的背景下，億豐世貿中心的投資商“億豐集團”經過近兩年的市場調研與考察，認為其產業構成、產業重點與大同旅游產業發展、城市轉型、城市品牌建設等有著極大的契合性，決定在大同投資新建一個超大的商業項目，也就是億豐世貿中心。
??億豐集團官網顯示，其創立于1997年，總部位于上海，業務涉及商業地產、金融銀行、影視制作、實業生產等。在上海、江蘇、浙江等10多個省市，億豐集團累計開發60余個項目，體量達3000余萬平方米，正在運營的項目超過40個，運營面積合計逾400萬平方米，曾多次被評選為全國商業地產十強/百強企業。
??負責億豐世貿中心具體開發工作的，是山東億豐實業集團有限公司全資控股的子公司山西億豐。
??按照最初構想，億豐世貿中心建成后將是華北地區乃至長江以北最大的商貿物流中心，對全方位提升大同商貿服務業的形象與價值，全力打造“南有義烏，北有大同”的商業格局具有重要意義。
??億豐集團稱，億豐世貿中心將分三期開發，一期由購物中心和步行街兩部分組成，二期規劃為住宅，三期規劃為一個五星級酒店及配套商業。
??其中，項目一期位于魏都大道與昌榮街交會處西南角，占據西南板塊商業咽喉地位，占地面積近10萬平方米，總建筑面積22萬平方米，包括購物中心15萬平方米，步行街7萬平方米，總投資超過10億元。項目業態主要有中歐奧特萊斯、義烏小商品國際博覽城、新太平洋百貨、永利不夜城等。
??2012年10月13日，隨著時任市長耿彥波在億豐世貿中心奠基儀式上的一聲令下，這個位于山西省大同市平城區魏都大道3331號，號稱投資百億元打造的超百萬平方米商業項目正式落地。
??耗資巨大、體量龐大的億豐世貿中心能夠如此迅速的立項動工，不僅與市場有關，更與當時大同特殊的時代背景有關。
??“大力招商引資，可以在土地升值后利用出讓金來維持高額的城建費用。”曾有知情人士稱，大同當時紓解財政壓力的手段之一，就是以借雞下蛋的形式提升土地價值，然后將賣地的錢用于城市建設。包括億豐世貿中心在內的多個商業項目均是如此，即前期開發商出一部分資金，后期政府給予政策扶持。
??2013年1月，耿彥波被調離，大同的“造城運動”隨后落下帷幕，但是億豐世貿中心并沒有因此受到影響。這一年，億豐世貿中心先后被山西省政府確定為省重點工程，被大同市政府確定為“大同市一號工程”。
??拆遷延期，危機初顯
項目雖然爛尾，但從落滿灰塵的億豐世貿中心沙盤上，仍然能夠看出當年“一號工程”的宏偉設想。
??經過一個冬天的緊張籌備，2013年5月中旬，億豐世貿中心正式開工建設。在這之后相當長的一段時間，確保這項工程建設有序推進是大同各個主管部門的首要任務。
??開工僅僅兩個月后，億豐世貿中心一期義烏小商品博覽城開始認購，為了吸引購鋪人，山西億豐特別推出了5~10年的返租政策，項目一時間火爆異常。
??有一期業主告訴中國房地產報記者：“商鋪購買時單價超過一萬元，位置較好的甚至逼近兩萬元，遠遠高出大同其他商鋪的單價。”
??按照此時山西億豐與業主的約定，項目一期將于2014年年底交房，2015年5月開始試營業。
??看似火爆的背后，問題已經悄然發生。由于拆遷工作未按期完成，億豐世貿中心此時的施工進度已經遠遠落后于預期。
??直至2014年5月16日，大同市政府才發布消息稱，經過各級各部門的共同努力，影響億豐世貿中心建設的最后一個動遷企業已被依法拆除。至此，億豐世貿中心這一省級重點工程得以正常施工。
??受此影響，2014年底，也就是合同約定的交房時間，億豐世貿中心一期遭遇第一次延期。多位受訪的一期業主回憶說：“這個時候，項目一期只有主體結構，處于停工狀態。”
??雖然施工停止，但是項目的銷售工作并沒有停止。受訪業主稱，2014年、2015年購買商鋪的業主約定交房時間分別變為了2015年和2016年。
??億豐方面解釋說，項目進行拆遷時，趕上政府內部人事調動，政府換屆也有很多工作需要重新梳理，相應的拆遷工作延遲了一年半。主體工程完工后的2015年又趕上消防新規出臺，致使消防審批手續辦理延后，也對后期施工造成很大影響。
??在億豐集團看來，億豐世貿中心在政策性和經濟大環境的重重壓力下元氣受損，將工期延后實屬無奈。
??2016年6月，開始于2014年的這場停工風波終于迎來了轉機。6月9日，山西億豐發布聲明，稱“東盟·億豐國際世貿中心”已經正式復工。為了推進項目完工，“億豐世貿中心”與“東盟（東盟·中國經濟貿易發展促進會）”進行了深度合作，項目股權、物業產權及所有權歸山西億豐所有，“東盟”負責項目招商和升級改造。
??這份聲明還特別稱，業主手中購房合同、手續均合法有效；考慮當下宏觀經濟環境和周邊商業模式后，決定對原有業態進行調整。
??這個時候，大同市政府仍然對已經化解了停工危機的億豐集團充滿信心。在這次合作的簽約儀式上，大同市政府的官員稱，這標志著“東盟·億豐國際世貿中心”成為山西省首個融入“一帶一路”的重點項目，將給大同傳統的商業市場注入新鮮血液。
??2016年年中到年底，重新注入生機的億豐世貿中心為了盡早復工，再次進入緊鑼密鼓的籌備中。
??人們不知道的是，等待億豐世貿中心的是一條更加波濤洶涌的道路。
??淪為“僵尸”項目
??引入“東盟”之后，補辦手續，盡早復工是最緊要的一件事。按照計劃，億豐世貿中心將于2017年春季再次開工，2017年底或2018年初正式開業。
??2016年年底，億豐方面稱，項目消防圖審手續已通過，進入室內裝修圖紙設計階段，預計明年（2017年）4月份正常施工裝修；項目《土地證》即將辦理完成，隨后馬上辦理《商品房預售許可證》，使項目五證齊全；引進了一家國有企業作為項目的主要施工隊伍，進行前期墊資施工；針對項目現階段運營資金短缺問題，已有兩家金融企業愿意進行項目融資；正在準備啟動項目銷售。
??2017年3月17日，山西億豐再次發布《承諾書》：承諾2017年6月底向業主返租，2017年12月底向業主交房。山西億豐自愿以億豐世貿中心7萬平方米商鋪抵押，如不能兌現上述承諾，由大同市南郊區人民法院依法進行查扣拍賣，作為返還業主購買商鋪款項和返還租金。
??經過這幾次停工再復工的周折，眾多業主們才幡然醒悟，原來頂著省重點工程、“大同市一號工程”帽子的億豐世貿中心，面臨著這么多問題，不僅包括五證在內的各項手續不齊全，就連開發商的資金都出現了問題。
??事情最終走向了所有人最不愿意看到的一面。
??負責處理此事的平城區協調工作組稱：億豐世貿中心以“虛擬分割方式”出售小商鋪面積3.6萬平方米，收款4.83億元，涉及小商鋪1416套，1328戶。2014年部分主體工程完工，后因資金斷鏈，工程未如期交付擱淺，更無法兌現返租承諾。
??對于億豐世貿中心現存的問題，平城區協調工作組例舉：土地出讓金未能全額繳清而無法辦理產權；建筑施工單位、分包商拿不到工程款；材料供應商拿不到貨款；借款人拿不回本金；山西億豐置業陷入巨額債務謎團，大部分債權人向法院提起訴訟，通過法律途徑保全資產，致使項目136畝土地（一期地塊的實際面積）和地上物除已抵賬的小部分外，均已被法院查封，成為名副其實的“僵尸”項目。
??跌落神壇的名企
經過簡單裝修的售樓處與旁邊空洞的主體結構形成鮮明對比，這場徘徊多年的爛尾困局至今未有終點。
??2019年12月1日，中國房地產報記者在億豐世貿中心看到，億豐世貿中心地處大同城南商圈的中心，周邊商業氛圍濃厚，東信廣場、云中商貿、溫州商貿城及各大汽車品牌4S店都在這一區域集中，形成了良好的商業氣氛。
??目前，億豐世貿中心一期仍然處于無限期的停工階段。項目三期至今仍是荒地一片，堆滿了建筑垃圾。
??至于二期，據平城區協調工作組工作人員介紹，雖然億豐集團此前宣傳項目一期北側為億豐世貿中心二期，但億豐集團一直沒有繳納土地出讓金。結合實際情況，該商業地塊2018年已經調整為居住用地，由大同本地的一家知名開發商獲取。
??曾經占據天時地利的重點項目發生爛尾無疑令人惋惜。
??在多位接近億豐集團的人士看來，進入大同的那幾年正是億豐集團最高光的時刻，旗下眾多項目運營得不錯，再加上頻繁的媒體曝光使“億豐系”的影響力空前強大。之后的幾年，伴隨著億豐集團旗下多個項目爛尾，“億豐系”企業普遍運營不景氣。
??中國房地產報記者注意到，2014年10月12日，億豐集團曾更名為“上億集團”，前后二者均設有官網，但除了名稱不同，發布的內容完全相同。按照億豐方面的說辭，此舉是為了公司上市做準備。
??這并沒有改變億豐集團經營陷入困境的事實。幾乎與億豐世貿中心爛尾的同時，在山東濰坊、浙江杭州等地，億豐集團旗下多個項目均發生不同程度爛尾，且這些項目幾乎都是當地的重點工程、頭號工程。
??企查查顯示，“億豐系”與“上億系”旗下的眾多企業經營狀況已經不容樂觀，涉及股權凍結、被執行人、失信人的信息數量多到幾乎無法統計。
??節外生枝的債務謎團
2019 年6 月6 日召開的大同市信訪工，作聯席會議明確了處置方式和時間節點，被視為億豐爛尾事件的轉折點。
??依靠億豐集團自身擺脫困局顯然難以實現。在意識到問題的嚴重性后，大同市政府加速介入，先后提出了多種解決辦法，但是因問題難解，進展有限。
??真正實現轉折的是2019年6月6日，大同市委書記張吉福主持召開大同市信訪工作聯席會議。會議針對億豐世貿中心和與億豐世貿中心情況類似的上河時代、東小城等項目的處置問題進行了討論。
??對于億豐世貿中心，會議議定：山西四建與億豐集團合作重新啟動該項目；市財政局分兩次撥付3億元啟動資金，一周內先行撥付2億元（系市政府歷年拖欠山西四建的工程款），剩余1億元視工程進度及資金使用情況一次性撥付到位；市規劃和自然資源管理局要積極爭取政策，解決該項目土地出讓金的滯納金清繳問題；一個半月內，將該項目一期16畝、二期64畝，共80畝土地按程序出讓，山西四建與億豐集團要積極競拍，通過住宅置換商鋪，化解業主信訪問題；市中級人民法院牽頭，在山西四建、億豐集團及其他債權人達成一致意見的情況下，解封一期土地，依法推進其他涉訴案件的協調和執行。
??此次會議之后，大同成立了包括上述平城區協調工作組在內的市區兩級協調工作組。其首要任務，就是監督山西億豐唯一投資人由山東億豐實業集團有限公司（法定代表人：黃某）變更為濰坊駿誠企業管理有限公司（法定代表人：鄭某），同時對涉事公司的公章實行監管，防范不良債務的“黑洞”風險，從而推動億豐世貿中心的盤活工作。
??2019年6月28日，山西四建在億豐世貿中心舉行了復工儀式。7月初，山西億豐與山西四建簽署《合作備忘錄》，明確約定了以清產核資的審計報告為依據，視山西億豐的資產情況確定具體的合作方式，規定了合作前雙方準備工作的路線圖和時間節點等要求。
??在這之后，經過多個部門的協調，針對億豐世貿中心的資金和土地兩項扶持政策已落實到位。山西四建也已經取得億豐世貿中心三期55畝住宅用地（市里計劃出讓80畝，其中16畝為商業用地，9畝為綠化用地）的土地使用權。
??平城區協調工作組稱，只有針對山西億豐的清產核資完成，在摸清底數的基礎上拿出債務處理“一攬子”計劃，億豐世貿中心爛尾問題才能取得實質性進展。
??中國房地產報記者注意到，平城區協調工作組進駐億豐世貿中心已經有幾個月的時間，辦公地點就在售樓處二樓。距此處不遠的一棟爛尾樓里，有一層已經完成了裝修，山西四建的辦公地點就位于此處。
??看似一切都在向著好的方向轉變，但事情的發展再次出乎了所有人的意料。
??2019年12月3日，平城區協調工作組工作人員告訴中國房地產報記者，目前清產核資工作已經基本完成，但是幾天前突然接到山東省某法院的通知，稱山西億豐新增一筆6000多萬元的債務，算上利息達到了9000多萬元，這將直接影響到山西四建與山西億豐的下一步合作，致使盤活工作陷入停滯。
??略感欣慰的是，上述工作人員稱：“經過調查取證，我們初步判斷這是虛假債務，已經派人前往當地報案，且警方已經立案，待問題查清，就能出具正式審計報告。”
??記者采訪
??“有城無產”或“產強城弱“都不好
??站在今日，2008年~2013年發生在大同的這場具有“大躍進”色彩的“造城運動”，已經落幕多年，但是其對大同的影響卻未曾停止。
??處于城市轉型發展關鍵時期的大同，仍然在不斷汲取著當年大刀闊斧改革的成果，但與之對應的是，因“造城運動”而產生的一系列“后遺癥”，已然擺在地方政府面前并成為一道難題。
??歷時7年，億豐世貿中心從“大同市一號工程”走向爛尾的過程無疑讓人唏噓，兜兜轉轉的劇情更是令人目不暇接。不僅項目各項手續不齊全就上馬，還由于企業資金困難陷入債務謎團，繼而激化巨大的社會矛盾，致使地方政府陷入監管缺失、不作為的爭議中。
??這些難解的糾紛，從側面暴露出城市高速擴張過程中存在的一些弊端，特別是產、城、人不協調的問題。到底該怎么做才能少走彎路？中國房地產報記者專訪了國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學。
??中國房地產報：請你對這些年大同的發展做一個點評？對于這座城市的未來，你有怎樣的期待？
??黃征學：大同是典型的資源型城市和國家重化工能源基地，素有“中國煤都”之稱。近些年來，大同推動產業和城市“雙轉型”取得了一系列成效，大數據、高端裝備制造和通用航空等產業快速崛起，城市品質加快提升，但也曾存在城市擴展的速度超過產業集聚的速度、產城脫離的問題。希望未來的大同能夠積極植入新興產業，用產業轉型引領城市轉型，努力打造省際交界地區的區域性中心城市、宜居宜業宜游的綠色城市。
??中國房地產報：億豐世貿中心爛尾事件，實際上是因“造城運動”而出現的一個標志性且具有代表性的事件。在你看來，類似的事件暴露出城市發展過程中普遍存在哪些問題？有什么樣的警示？
??黃征學：這暴露出城市發展過程中產、城、人不協調的問題。“巢”筑好了，“鳳”沒有來，“巢”也成了空“巢”。城市的規劃建設要符合客觀規律，要強化產、城、人之間關系的研究，推動產業發展和城市功能優化互促共進。單純強調“城”而忽視“產”，或突出“產”而忽略“城”，都會帶來嚴重后果。
??中國房地產報：對于妥善處置好“造城運動”遺留問題，你有什么建議？
??黃征學：出現遺留問題的主因是缺乏“人氣”，造“人氣”關鍵是引產業、引人才。引產業的時間會比較長，短期內可以通過新建和擴建學校造“人氣”，但要注重多運用現代金融手段控制地方政府債務。
??中國房地產報：針對房地產遺留問題，涉及行政審批手續的問題一般較好解決，但資金問題較難，特別是涉及人數和糾紛較多、質量問題嚴重的項目，往往最終都陷入了僵局。就大的解決思路和路徑來說，你的想法和建議是什么？
??黃征學：對房地產遺留問題尚沒有最有效的解決模式。結合大同的實際情況，可把解決房地產遺留問題與構建多層次城市住房保障體系、加大城市棚戶區改造力度、開展易地移民扶貧搬遷等政策手段結合起來，爭取更多外部資金和政策支持。
??中國房地產報：從城市群到都市圈的變革，意味著將有更多城市走上快速發展軌道，甚至是超高速的擴張。在這個過程中，如何防范可能出現的發展矛盾，特別是來自房地產方面的風險？
??黃征學：為防止出現新的發展問題，當前的重點是科學編制好國土空間規劃，合理劃定城鎮開發邊界。還要不斷完善相關規章制度，強化監管，用規則管人、管事。對房地產開發中可能產生的問題，要按照“房子是用來住的，不是用來炒的”新定位，謀劃房地產業持續穩定健康發展的策略。
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