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??冬季的太原，寒風(fēng)凜冽。位于太原市黃金地段長風(fēng)親賢CBD商圈、占地300余畝的平陽景苑項目，在繁華都市的喧囂聲中，似乎并沒什么不同。該項目地面上的步行商業(yè)街人頭攢動，一些商業(yè)辦公樓也已整體出租并早已正常運營。

??然而，早在三年前，平陽景苑項目就讓3246戶購買分割商鋪的業(yè)主陷入了恐慌，分割商鋪找不到具體在哪兒，近30億元購房款不知去向。購買時承諾的每個月售后返租、每年返還總購房款10%的租金，僅執(zhí)行了3個月就拒付了。

??平陽路街道辦給出的相關(guān)答復(fù)稱，該項目由于“經(jīng)濟形勢走低，招商工作進(jìn)展不順，地上商鋪空置率非常高，地下商鋪一直未能招商。”由于項目方以資金緊張為由停止向業(yè)主支付租金，引發(fā)不滿。從2017年3月1日起，這些業(yè)主開始聚集并奔波于各部門之間維護(hù)自己的權(quán)益，有不少業(yè)主甚至付出了被幾次拘留的代價，也沒有取得任何實質(zhì)性進(jìn)展。

??平陽景苑由太原市本土房企山西恒實房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“恒實集團”）的全資子公司山西恒實平陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“恒實集團平陽公司”）開發(fā)。據(jù)了解，該地塊的原址，曾是太原市小店區(qū)平陽街道辦楊家堡村，大約在2009年該村獲批城中村改造，并被確定為太原市政府確定的城中村改造試點村，也是城中村改造招商引資的試點村。而開發(fā)商恒實集團平陽公司以參與城中村改造的途徑獲得該地塊開發(fā)權(quán)。

??據(jù)恒實集團平陽公司公開數(shù)據(jù)顯示，該項目主要由兩棟五星級賓館、三棟甲級寫字樓、一棟SOHO公寓、十棟高檔住宅和十四棟獨棟商業(yè)樓以及一些配套設(shè)施組成。

??太原房地產(chǎn)市場售后返租的案例并不少見，甚至多個項目已被當(dāng)?shù)毓蚕到y(tǒng)認(rèn)定為“非法吸收公眾存款”而立案偵查。一樣的案例，平陽景苑項目的業(yè)主卻有著不同的命運，他們被當(dāng)?shù)馗骷壒珯z法機關(guān)推諉并拒絕受理。

??分割產(chǎn)權(quán)商鋪是否允許網(wǎng)簽？又是否允許銷售？中國房地產(chǎn)報記者試圖通過多種途徑聯(lián)系太原市房產(chǎn)管理局信息中心，但未獲回應(yīng)。

??在記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了平陽景苑項目，恒實集團在太原市開發(fā)的天和福地項目和天和廣場公寓項目也處于停工狀態(tài)，這兩個項目的業(yè)主也正在因“開發(fā)商資金鏈斷裂”，在售樓處聚集維護(hù)合法權(quán)益。

??恒實集團的商業(yè)版圖背后所涉政商關(guān)系大有玄機，恒實集團實際負(fù)責(zé)人孫國太的妻子馬秀卿的另一重身份是山西省人民檢察院第三檢察部副主任、法學(xué)博士。記者還從知情人士處獲悉，恒實集團在多年前，還曾與山西省檢察院以“產(chǎn)權(quán)置換”的合作方式開發(fā)辦公樓、住宅區(qū)，雙方存在“利益糾葛”。

??市重點項目售后返租難兌付

??“我的商鋪大概就在這個位置”。購房戶向青（化名）在太原市平陽景苑項目19號樓四層用手指在空中畫了一個圈并告訴記者。而實際上，向青指畫的那個位置并沒有商鋪，而是一家少兒培訓(xùn)機構(gòu)租賃的辦公場所和樓內(nèi)走廊。

??其實，向青在2013年購房時也知道，他所購買的所謂“格子鋪”是以售后返租方式購買的分割產(chǎn)權(quán)商鋪。向青多年來一直熱衷于地產(chǎn)投資，他原本在海南、山東等地投資了幾處房產(chǎn)，并都是穩(wěn)賺。他看到平陽景苑項目的宣傳后，決定把外省的一套房子賣掉，在老家太原投資。作為多年來一直關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)的向青認(rèn)為，這個項目位于太原市的正中心，處在最繁華的長風(fēng)親賢CBD商圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，還是太原市政府的重點工程項目，自己在這個項目上投資一定是穩(wěn)賺不賠。當(dāng)時的宣傳彩頁上承諾每年返還總購房款的10%作為返租的租金，這也對向青充滿了誘惑。

??于是，向青經(jīng)過深思熟慮后，在2013年花費了60萬元，購買了上述平陽景苑項目19號樓四層建筑面積大約21平方米的一套分割商鋪。

??向青告訴記者，本來想著開發(fā)商能按合同于2015年順利交房，但項目方卻拖延了交房時間。拖到了2016年，在交房時開發(fā)商又重新?lián)Q了一份合同，把原來合同簽訂的時間也修改了，并同時簽訂了一份售后返租合同。返還租金的生效時間也隨后推遲，直到2016年10月才開始返還租金。然而，好景不長。讓向青沒想到的是，開發(fā)商僅支付了3個月租金后，因資金問題停止支付返租的租金。“聽說開發(fā)商沒錢了，這會不會使自己的投資打了水漂？”這讓向青陷入了恐慌。

??“既然是政府支持的重點工程，售樓時也在明顯的位置懸掛著時任太原市委某主要領(lǐng)導(dǎo)人的照片，怎么就一下子租金斷付了呢？”向青對此很疑惑。

??不過，記者調(diào)查得到，向青所說的那位時任山西省委常委、太原市委主要領(lǐng)導(dǎo)，早在2014年8月接受組織調(diào)查，并于2016年底獲刑。隨后，該領(lǐng)導(dǎo)的照片從售樓處被拆下。向青說“拆下領(lǐng)導(dǎo)的照片，那是后來的事情，那個時候商鋪都已基本賣完了。”

??與向青的商鋪有著相同命運的，據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，該項目有3246戶業(yè)主都購買了這種分割商鋪。

??平陽景苑項目位于太原市的核心區(qū)域，最繁華的黃金地段長風(fēng)親賢CBD商圈，項目總占地300余畝。

??而上述3246戶業(yè)主購買的分割商鋪分別位于平陽景苑項目的地上和地下兩個部分。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，其中地下商鋪2853戶,面積57285平方米；地上商鋪612戶，面積17320平米。每月需支付業(yè)主租金2300多萬。這些商鋪，分別以山西恒實平陽商業(yè)有限公司、山西恒實紫金谷商業(yè)有限公司、山西恒實壹加壹商業(yè)有限公司三家公司的名義與業(yè)主簽訂商鋪租賃協(xié)議。這些協(xié)議均約定，“每年以租金形式反饋房款的10%，租期五年，租金按月支付。”

??平陽路街道辦給業(yè)主的答復(fù)內(nèi)容中顯示，“由于經(jīng)濟形勢走低，招商工作進(jìn)展不利，地上商鋪空鋪率非常高，地下商鋪從未能招商。截至2016年12月底，平陽景苑項目已累計支付業(yè)主租金3.13億元，隨后三公司（指與業(yè)主簽訂商鋪租賃協(xié)議方）出現(xiàn)資金緊張情況，無力按期支付業(yè)主租金，引發(fā)業(yè)主不滿。從2017年3月1日起開始上訪。”

??據(jù)了解，在平陽景苑項目上，有不少人投資數(shù)百萬元，甚至1000萬元、2000萬元。而據(jù)部分知情業(yè)主透露，其中有不少地方官員也參與其中，租金拒付了，這些人又都不敢出面維權(quán)。

??記者在走訪中還了解到，平陽景苑項目的住宅樓部分業(yè)主也因房子被開發(fā)商抵押而無法辦理房產(chǎn)證，正在四處奔波維權(quán)。

??監(jiān)管缺位 問題樓盤被綠燈放行

??記者于2019年12月21日至24日在太原平陽景苑項目實地調(diào)查時看到，項目部分地下商場客流稀疏，但17、18、19號樓已全部出租，并人員爆滿。這三棟樓主要入駐健身、教育培訓(xùn)和幼兒園等機構(gòu)，其中19號樓整棟樓為教育綜合體。上述向青購買的“格子鋪”正是19號樓4層某號商鋪。記者看到，19號樓整棟生意紅火，客流旺盛。向青在一家少兒培訓(xùn)機構(gòu)租賃的辦公場所，用手指在空中畫了個圈，并告訴記者“我的商鋪大概就在這個位置”。

??據(jù)多位業(yè)主提供的合同顯示，每位業(yè)主的收房時間并不一致，2014~2016年間陸續(xù)有業(yè)主收房。而租賃合同的簽訂時間也不一致，分別在2014年11月、2015年7月、2016年10月三個時間段。

??恒實集團平陽公司陸續(xù)通知業(yè)主收房時，向業(yè)主提供了《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》。記者看到，這份質(zhì)量保證書上蓋著恒實集團平陽公司的公章，工程質(zhì)量等級顯示“合格”。但是收房后不久，有心細(xì)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原來用作分割商鋪的玻璃墻不見了，少了這些分割用的墻體，這些商鋪也變成了虛擬的“格子鋪”。

??有關(guān)售后返租的相關(guān)規(guī)定，早在2001年，建設(shè)部頒布實施的《商品房銷售管理辦法》就已經(jīng)明確：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房。”2006年，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》明確，對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴(yán)肅處理。2011年1月4日，最高人民法院頒布《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后返租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”

??據(jù)工商信息系統(tǒng)顯示，太原市市場監(jiān)督管理局在2018年曾對恒實集團平陽公司作出過罰款十萬元的行政處罰，處罰類型為“房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)融資或變相融資回報的承諾。”

??盡管如此，這一處罰未能阻擋著恒實集團平陽公司繼續(xù)虛假宣傳和公開銷售，項目推進(jìn)的各個環(huán)節(jié)也被一路綠燈放行。有一部分業(yè)主已順利辦理了網(wǎng)簽，并簽訂了正式合同，而另外一部分業(yè)主，由于開發(fā)商把房產(chǎn)抵押給了銀行而網(wǎng)簽未能通過。

??分割產(chǎn)權(quán)商鋪是否允許網(wǎng)簽？是否允許銷售？一部分業(yè)主又是如何通過網(wǎng)簽的？中國房地產(chǎn)報記者通過多種途徑聯(lián)系太原市房產(chǎn)管理局信息中心，但未獲回應(yīng)。

??在太原市規(guī)劃和自然資源局，建筑規(guī)劃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“我們在規(guī)劃中并不存在這些分割商鋪。如果開發(fā)商把商鋪分割銷售了，那應(yīng)該屬于銷售領(lǐng)域的事情。至于網(wǎng)簽是如何通過的、是誰允許銷的，這些都屬于銷售領(lǐng)域的問題。”

??此外，有業(yè)主通過其他途徑多方打聽求證，得知這些商鋪的消防設(shè)施至今也沒有通過驗收，并質(zhì)疑這些商鋪存在一定的安全隱患。

??已銷售并已入駐商戶的這些商鋪是否通過了竣工驗收？分割商鋪是否符合規(guī)劃？

??記者于2019年12月20日至24日帶著上述問題走訪了太原市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，該局質(zhì)量安全管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者“查詢不到驗收的相關(guān)記錄”，在太原市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，監(jiān)督一科和監(jiān)督二科的相關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)系總工程師查詢系統(tǒng)后臺后告訴記者“系統(tǒng)后臺沒有顯示已驗收信息”，顯然項目竣工驗收存在問題。

??記者走訪注意到，另一部分業(yè)主，由于開發(fā)商把房產(chǎn)抵押給了銀行而未能通過網(wǎng)簽。這些業(yè)主以無法辦理網(wǎng)簽合同無效為由，向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹆嗽V訟。但在訴訟期間，在開發(fā)商的運作下，這部分業(yè)主的商鋪成功解押，業(yè)主也以敗訴告終。

??30億銷售資金去向不明

??據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，購買分割商鋪的業(yè)主達(dá)3246戶，并且開發(fā)商每月需支付業(yè)主租金2300多萬元。按照上述數(shù)據(jù)，以及售后返租合同約定，“每年租金為房款的10%，租金五年，按月支付。”粗略計算，恒實集團平陽公司僅銷售商鋪所獲購房款已近30億元。

??記者走訪中發(fā)現(xiàn)，平陽景苑項目在售后返租模式下，其價格在同一時期內(nèi)均高于周邊項目售價。恒實集團平陽公司以城中村改造的形式獲得地塊開發(fā)權(quán)。按照相關(guān)國家政策，該土地出讓后由當(dāng)?shù)卣钥偟貎r大約90%的比例再返還給恒實集團平陽公司。這意味著平陽景苑項目以廉價的地價取得地塊，再以高于周邊樓市的價格銷售商鋪和住宅。然而，這筆巨額售樓款去了哪兒？

??有業(yè)主猜測，開發(fā)商把資金挪用到其他項目上了，記者在太原走訪發(fā)現(xiàn)，恒實集團在太原市開發(fā)的其他項目也處于停工狀態(tài)。其中天和福地項目主體已建成，而對面的天和廣場公寓項目則是用圍擋圈起的一塊空地。這兩個項目的業(yè)主也正在因“開發(fā)商資金鏈斷裂”，在售樓處聚集維護(hù)合法權(quán)益。

??就在中國房地產(chǎn)報記者采訪一個月前，中央信訪督查組赴山西省開展實地督查，并對恒實集團的天和福地項目進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)天和福地項目也屬于城中村改造項目，該項目從2014年就已經(jīng)售房了，按合同約定，應(yīng)該在2017年12月、2018年6月和12月分批交房。可樓盤卻非正常停工兩年，直到現(xiàn)在都無法按期交房。督查組認(rèn)定恒實公司將該樓盤項目的部分資金挪作他用，結(jié)果導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓盤建設(shè)全線停工。其中，監(jiān)管部門存在疏忽管理，導(dǎo)致爛尾樓盤交房難。

??記者在走訪天和福地項目時注意到，該項目開發(fā)商山西恒實天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“恒實天和公司”）的股權(quán)曾作出過多次變更，先是2015年4月被深圳市一家融通資本財富管理公司100%股權(quán)收購，緊接著100%的股權(quán)又轉(zhuǎn)讓給了深圳平安大華匯通財富管理有限公司。而記者從一份相關(guān)的司法文書中看到，這些股權(quán)變更的目的在于項目融資。

??有關(guān)恒實集團的資金問題，除了資金鏈條斷裂之說，還有另外一個版本，“恒實房地產(chǎn)老板孫國太于2016年10月轉(zhuǎn)到新西蘭10億元。”該知情人士并告訴記者“這是從恒實傳出來的內(nèi)部消息，并且當(dāng)年有個中央駐山西省的督察也證實過此事。”但這一說法，記者并沒能從恒實集團方面得到證實。

??不過，有接近地方政府的知情人士告訴記者，“恒實集團的資金問題源于與省檢察院之間的利益糾葛”。記者了解到，恒實集團與省檢察院早在多年前采取“產(chǎn)權(quán)置換”的合作方式，把省檢察院約20畝舊辦公區(qū)和30畝住宅區(qū)交由恒實集團進(jìn)行開發(fā)，而恒實集團在省檢察院選定的約89畝新地址出資建設(shè)總建筑面積為10萬平方米的辦公樓及附屬設(shè)施。上述知情人士告訴記者，新的檢察院辦公樓建成后，由于國家下發(fā)了《關(guān)于黨政機關(guān)停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》，要求全面停止新建黨政機關(guān)樓堂館所，并在5年內(nèi)，各級黨政機關(guān)一律不得以任何形式和理由新建樓堂館所。而省檢察院的新辦公樓嚴(yán)重超標(biāo)，兩年的時間一直沒敢搬遷新址。導(dǎo)致檢察院新樓投入了大量資金，而舊樓由于沒法拆遷致使融資渠道不暢而資金斷裂。

??記者看到，省檢察院的新辦公樓除了省檢察院于2016年入駐，還有省監(jiān)察委以及信訪等部門入駐。

??誰在為恒實商業(yè)亂局撐腰？

??租金斷付后，很多購買平陽景苑項目分割商鋪業(yè)主為了討要說法，從2018年開始四處奔波，他們?nèi)ミ^了多個部門，但都無濟于事。他們曾多次到太原市公安局、以及小店公安分局經(jīng)偵大隊，要求以非法吸收公眾存款案立案偵查，但最終答復(fù)是“不予受理”。理由是太原市公安局、以及小店公安分局、檢察部門認(rèn)為不構(gòu)成刑事犯罪。在太原市小店區(qū)法院要求集體民事訴訟，也未予受理。一些業(yè)主為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，在穿梭于各個部門之間時曾被拘留。

??不過，恒實集團實際控制人孫國太的妻子馬秀卿值得一提。有多位業(yè)主告訴記者，在孫國太編織的恒實集團商業(yè)版圖中，始終有馬秀卿的身影存在。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，馬秀卿的另一重身份是山西省人民檢察院第三檢察部副主任、法學(xué)博士。且馬秀卿多次以被執(zhí)行人、上訴人、被告等身份出現(xiàn)在了多份司法文書中，并游刃于各級司法機關(guān)。

??中國房地產(chǎn)報記者查閱多份公開裁判文書發(fā)現(xiàn)，在山西省高級人民法院（2019）晉民初3號民事判決書中顯示，馬秀卿以保證人身份出現(xiàn)在了一起確認(rèn)融資合同無效糾紛中，就該起案件，按照山西恒實天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其法人孫燕提供的證據(jù)，該融資主要用于天和福地項目的開發(fā)，山西恒實天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是融資人。記者發(fā)現(xiàn)，馬秀卿參與的這些訴訟均與恒實集團的融資有關(guān)聯(lián)。

??就上述項目涉及相關(guān)問題，記者采訪聯(lián)系恒實集團，截至發(fā)稿也未獲得恒實集團的任何回應(yīng)。