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??“5月份在象嶼都城售樓部用它們的刷卡機刷了47萬元，這幾天象嶼售樓處跟我說到賬只收到1萬元？我的錢去哪了？” 買了昆山象嶼都城怡園的購房者李欣（化名）說起自己的遭遇頗為憤怒。

??與李欣有同樣遭遇的還有數(shù)百名業(yè)主。一位不愿具名的業(yè)主表示，“我名下記錄的交易房款也不一致，約少了一半；還有11號樓1805房賣給了5個業(yè)主，5號樓2208賣給了3個人，都有收據(jù)憑證、轉(zhuǎn)賬記錄和購房時間。”

??這些房款并未轉(zhuǎn)至開發(fā)商賬上，而是劃入了銷售人員私人賬戶。

??6月15日開始，陸續(xù)有多位業(yè)主收到象嶼都城通知：因銷售人員個人問題，之前簽訂的合同無效，請業(yè)主自行報案。

??6月17日，數(shù)十名業(yè)主赴象嶼怡園售樓處，欲就上述問題與開發(fā)商協(xié)商，但開發(fā)商始終否認(rèn)自身問題，并表示，“在公司賬上的錢沒問題，沒到公司賬上的錢請自行報案，之前簽訂的所有合同無效。”

??溝通無果后，業(yè)主將此事訴諸多個部門，多次溝通后，昆山市住建局房管處做出決定：第一，立即關(guān)閉象嶼地產(chǎn)在昆山所有樓盤網(wǎng)簽系統(tǒng)；其次，通知開發(fā)商代表，花橋售樓處不能接待新客戶，只能接待受害業(yè)主，直到事情調(diào)查清楚；第三，約談開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)，盡快和業(yè)主代表一起溝通相關(guān)事宜。

??在這次溝通中，象嶼地產(chǎn)方面承認(rèn)內(nèi)部管理嚴(yán)重失責(zé)，愿意將受損金額墊付給業(yè)主，之后象嶼公司再找涉案銷售人員索賠。

??據(jù)業(yè)主初步統(tǒng)計，截至6月末，象嶼都城事件總涉案金額2495萬元，公賬1800萬元，私賬600多萬元，涉及近百名業(yè)主，大部分業(yè)主面臨一房多賣、首付款金額賬目不一致等問題。

??象嶼都城怡園位于被稱為“上海后花園”的昆山市金中路188號，是百強房企象嶼地產(chǎn)布局長三角的重要項目，由江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，它是廈門象嶼集團有限公司的全資子公司（以下簡稱“象嶼地產(chǎn)”）。項目總建筑面積78萬平方米，總占地面積14.6萬平方米，共1411戶，項目分一二三期開發(fā)。一期已交房入住，二期于2020年1月交房，目前三期在售。

??象嶼地產(chǎn)官方資料顯示，象嶼地產(chǎn)成立于1993年，是世界500強，連續(xù)多年獲評“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營10強”，”不少業(yè)主正是因為象嶼地產(chǎn)世界500強與百強房企背景，選擇購買其房產(chǎn)。

??此次出現(xiàn)的一房多賣、陰陽合同，以及銷售人員私自獲取房款行為折射出了象嶼地產(chǎn)近年來激進擴張下財務(wù)問題與管理漏洞。

???1805號房的“游戲”

??購房者王明威（化名）是受害者之一。

??4月19日王明威第一次到象嶼都城怡園看房，接待他的銷售人員叫張曉，主推象嶼都城怡園三期項目，張曉卻極力推薦象嶼都城怡園二期項目11號樓-1805房，面積65.5平方米，性價比較高，因原業(yè)主想換更大面積的房子，房屋會退出來。

??4月25日，王明威再次來到象嶼都城怡園看房，銷售人員再次推薦11號樓1805號房，稱原業(yè)主貸款通不過才退出這個房子，房子為現(xiàn)房，催王明威盡快定下來。當(dāng)天，王明威看過房子之后比較滿意，現(xiàn)場交付定金20000元，約定剩余首付款7日內(nèi)交付。

??在寫收據(jù)和意向合同時，銷售人員稱房子沒有走完退房流程，先用8號樓503房進行代替，走完流程后更換收據(jù)。5月10日，王明威到售樓處繳剩余首付款417087元，并簽了一份草簽合同，當(dāng)天王明威只收到首付款收據(jù)。

??一個月后的6月17日，王明接到象嶼都城怡園銷售張曉涉嫌合同詐騙的事情后，到售樓處才知道至少有5位業(yè)主買了1805房。該樓盤一房多賣情況涉及8套房子、17戶業(yè)主。

??陰陽合同

??7月初，中國房地產(chǎn)報記者來到了位于昆山市花橋鎮(zhèn)集善路象嶼都城怡園售樓處，不少業(yè)主聚在門口維權(quán)；現(xiàn)場安保人員表示：“售樓處現(xiàn)在關(guān)閉，不接待新客戶，只接待有報案記錄的業(yè)主。”

??截至6月末，據(jù)業(yè)主初步統(tǒng)計，象嶼都城事件總涉案金額2495萬元，公賬1800萬元，私賬600多萬元，涉及近百名業(yè)主，大部分業(yè)主面臨一房多賣、首付款金額賬目不一致等問題。

??購房者李欣去年10月通過鏈家?guī)Э促徺I了象嶼都城怡園的房子，先后付了近104萬元首付款，本來2020年1月要交房，但遲遲沒有辦理。現(xiàn)在突然得知接待自己的銷售因合同詐騙被抓，她的首付款賬上只有56萬元。

??在售樓處繳納的首付款和定金為何與開發(fā)商的不一致？

??李欣告訴中國房地產(chǎn)報記者，有問題的賬目分為兩種：一種是銷售員帶著業(yè)主去財務(wù)室刷的POS機，她去財務(wù)室刷過2筆，其中1筆1萬元定金在象嶼地產(chǎn)的賬上查不到；一種是銷售員當(dāng)時表示財務(wù)人員不在或者賬戶關(guān)了，POS機壞了，轉(zhuǎn)的私人賬戶。

??中國房地產(chǎn)報記者從多名業(yè)主投訴中得知，開發(fā)商財務(wù)混亂、管理缺位的情況早在2018年就埋下了種子。涉案銷售人員張曉入職象嶼地產(chǎn)2年多，多次以特價房或員工房為名，讓找他買房的購房者轉(zhuǎn)賬到他個人賬戶。

??從2018年11月開盤的昆山象嶼西郊御府到2020年象嶼都城怡園三期，多名購房者轉(zhuǎn)賬到銷售人員私人賬戶。有業(yè)主告訴中國房地產(chǎn)報記者，150萬元的房子現(xiàn)場銷售給客戶承諾130萬元，直接打到他私人賬戶才能享受到員工福利房，以此誤導(dǎo)購房者。

??按照昆山限購政策，外地戶籍社保2年可購房。面對部分沒有購房名額的購房者，象嶼都城怡園銷售人員利用期房交房時間差“暗箱操作”，為沒有購房資格的購房者提供人才落戶，先交購房款，邊繳社保邊等交房，時間從幾個月到一兩年不等，購房款就在這段時間被銷售人員挪用。

??1月31日是象嶼西郊御府指定的交房日期，但銷售人員卻一直以各種借口拒絕交房，并私自將象嶼都城怡園客戶房款補交到象嶼西郊御府，直到6月中旬有近百人被騙，最終東窗事發(fā)。

??業(yè)績重壓下的“快跑游戲”？

??目前，銷售人員張曉已經(jīng)被刑事調(diào)查，根據(jù)開發(fā)商給出的調(diào)查內(nèi)容是該銷售人員私刻公章做陰陽合同，利用職務(wù)之便造成的購房款轉(zhuǎn)移情況。面對諸多問題，業(yè)主嘗試與開發(fā)商進行協(xié)商，但象嶼地產(chǎn)沒有給出有效回復(fù)。

??6月17日-19日，業(yè)主集體到昆山消保委投訴和花橋信訪辦尋求幫助，消保委和花橋信訪辦工作人員將業(yè)主和開發(fā)商代表聚集起來商談，象嶼地產(chǎn)方面表示，“到公司賬上的錢沒問題，沒入公司賬的要自行報案，且合同無效。”

??6月18日，昆山市相關(guān)職能部門在業(yè)主投訴中回復(fù)：我區(qū)建設(shè)局房產(chǎn)科聯(lián)系了都城怡園項目開發(fā)商江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)了解，該公司相關(guān)人員涉嫌合同詐騙，已被公安部門立案偵查。該案因涉嫌刑事犯罪，根據(jù)“先刑事，后民事”處理原則，應(yīng)在涉嫌刑事犯罪事實查清并審理后，再就涉及民事責(zé)任進行審理，或者由法院在審理刑事犯罪的同時附帶審理民事責(zé)任部分。為盡可能挽回?fù)p失，建議相關(guān)購房人盡快到公安機關(guān)報案，并提供相關(guān)證據(jù)積極配合調(diào)查，通過法律途徑維護自身權(quán)益。

??由于“先刑事，后民事”處理原則，開發(fā)商多次以刑事案件為由拖延。6月19日下午，業(yè)主集體到位于前進路的昆山市政府門口展示訴求，希望引起昆山市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，市政府相關(guān)人員經(jīng)溝通后帶業(yè)主去了昆山市信訪辦，召集花橋信訪辦和花橋規(guī)劃局工作人員協(xié)調(diào)，在業(yè)主再次強調(diào)合理訴求后，這次的結(jié)果是開發(fā)商同意6月25日前給業(yè)主一個高層領(lǐng)導(dǎo)出面和業(yè)主溝通的具體日期。

??但多方維權(quán)沒有結(jié)果后，6月底，業(yè)主再次前往昆山市住建局房管處訴說情況，這次在房管局協(xié)調(diào)下，象嶼地產(chǎn)方面承認(rèn)內(nèi)部管理嚴(yán)重失責(zé)，對于業(yè)主的合理訴求開發(fā)商表示需要等刑事案件處理完才能處理業(yè)主問題。

??這次協(xié)調(diào)為防止有新客戶再次受到損害，房管局做了三個決定：第一，立即關(guān)閉象嶼地產(chǎn)在昆山所有樓盤網(wǎng)簽系統(tǒng)；其次，通知開發(fā)商代表，花橋售樓處不能接待新客戶，只能接待受害業(yè)主，直到事情調(diào)查清楚；第三，約談開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)，盡快和業(yè)主代表一起溝通相關(guān)事宜。

??截至6月底，有業(yè)主反映象嶼地產(chǎn)方面并沒有管事的領(lǐng)導(dǎo)和受害業(yè)主溝通相關(guān)事宜，并再次表態(tài)稱：第一，打在公司賬目上的錢是安全的，開發(fā)商認(rèn)可；第二，之前簽的所有合同作廢; 第三，要等刑事案件審理結(jié)束，才能處理業(yè)主的事情。

??王明威表示，張曉作為象嶼地產(chǎn)銷售人員挪用業(yè)主購房款、一房多賣，是象嶼地產(chǎn)監(jiān)管嚴(yán)重失職導(dǎo)致的財務(wù)混亂，給業(yè)主帶來的損失開發(fā)商不能一句合同作廢了事，希望象嶼地產(chǎn)能夠承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任，彌補業(yè)主損失。

??直至發(fā)稿時，中國房地產(chǎn)報記者再次致電象嶼地產(chǎn)了解事情進展，象嶼地產(chǎn)方面表示，這件事由昆山象嶼都城怡園物業(yè)處專人負(fù)責(zé)。中國房地產(chǎn)報記者致電象嶼都城怡園物業(yè)處時，相關(guān)人員表示，只要跟張曉案件相關(guān)的業(yè)主在報案后提供相關(guān)材料，象嶼地產(chǎn)方面愿意將受損金額墊付給業(yè)主，之后象嶼公司再找涉案銷售人員索賠。

??據(jù)了解，除了象嶼都城怡園三期，還有象嶼都城二期、象嶼西郊都會、名俊豪庭多個項目出現(xiàn)賬目混亂情況。今年5月，象嶼都城怡園還因品質(zhì)問題及花式促銷虛假宣傳，頻打人才落戶“擦邊球”等問題引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)事件。

??這些維權(quán)事件的背后凸顯的是象嶼地產(chǎn)高速擴張過程中品質(zhì)與管理滯后等多重問題。

??在當(dāng)前房地產(chǎn)市場依然處于市場調(diào)控下，尤其是環(huán)滬地區(qū)為調(diào)控的重點區(qū)域，由于管理不善造成多個項目財務(wù)混亂、宣傳及工程質(zhì)量問題，甚至為沒有購房資格的購房者通過“暗箱操作”等方式購房，導(dǎo)致諸多問題頻發(fā)，也使其深陷維權(quán)風(fēng)波。

??(應(yīng)購房者要求，文中李欣、王明威為化名)