陳標志 2020-07-27 09:56:17 來源：中房報
??即將盤活的“半拉子”五星級酒店項目因原開發商之間紛爭遭法院數度查封，再度陷入爛尾窘境。
??從“半拉子”再到“半拉子”，對于三亞四季陽光國際酒店項目而言只不過是從起點再次回到起點。但對于已斥巨資接手項目的開發商賈先生來說，4年的盤活開發之路每一步都顯得格外艱難：“如果按照原計劃工程進度這個項目早就盤活了。”
??然而，隨著法院最后一次對項目及共管賬戶查封，三亞四季陽光國際酒店項目就像被點住了“死穴”，陷入了長達3年的“休眠期”。據介紹，該酒店項目盤活后將被打造成一個超五星級酒店，市值超過10億元。
??對于上述酒店項目當前所處的窘境，三亞市中級人民法院方面回應中國房地產報記者時表示：“該案件目前尚在執行過程中，不方便接受媒體采訪。”作為原開發商紛爭的案外人、現酒店項目開發商賈先生一臉無辜，自己斥巨資到海南投資開發項目結果到了進退兩難境地。
??開發商2.6億元受讓半拉子項目
??酒店項目沙盤項果圖。
??2018年5月，三亞四季陽光國際酒店項目再次被三亞市中級人民法院查封。這次酒店項目被查封距離上次項目解封不到4個月。
??這次項目被查封的包括公司共管賬戶及部分項目，查封案外人賈先生的財產1.13億元（包括扣劃案外人與原項目公司共管賬戶2481.35萬元，查封評估價值8900萬元的項目房產21套——記者注）。接手盤活該酒店項目的開發商先生稱，共管賬戶被查封就如自己的脖子被人扼住，有種莫名的窒息，雖有渾身的力氣卻無法動彈。
??時間回到4年前，年近六旬的內地房地產開發商賈先生有意將自己的事業重心從內地延伸至海南。特別是近兩年海南建設自貿港等一波又一波政策紅利釋放，更加堅定了自己判斷和信心。
??2016年底前后，經朋友介紹，賈先生接觸了處于爛尾狀態的三亞四季陽光國際酒店項目。
??三亞四季陽光國際酒店項目系三亞寶康旅業有限公司（以下簡稱“寶康公司”）名下項目，占地面積約35畝，分兩期開發。該項目規劃總建筑面積近70000平方米，一期為產權式酒店，是一個典型的半拉子工程；二期為酒店主樓和裙樓，當時尚未開發。賈先生接手該項目后，投資進行開發至主體框架9樓后，目前處于停工狀態。
??上述酒店項目位于三亞市海榆東路，距離海邊不遠，屬于三亞城區黃金地段。著名的熱帶濱海旅游城市，項目地理位置優越，未來愿景可期。作為民營資本地產商賈先生對該項目動了心。
??“我當初跟這個項目的原開發商股東接觸時，他們說這個酒店項目沒有什么問題，就是因為資金原因處于半拉子停工狀態。”賈先生在接受中國房地產報記者采訪時稱，對方很迫切要將整個酒店項目打包對外轉讓。
??“我當初確實是看中了這個項目，在雙方談判過程中我是這么的說，整個項目打包轉讓給我開發一共2.6億元。”賈先生稱，受讓形式包括收購寶康公司100%股權，而公司股權對應是三亞四季陽光國際酒店項目，“當初就協商好的，寶康公司此前的債權債務由原開發商負責處理及承擔。”
??雙方協商并達成一致意見：考慮到該項目申報相關手續都在寶康公司名下，雙方決定先項目轉讓后股權轉讓，在項目轉讓基礎上再進行股權轉讓。
??2016年6月9日，寶康公司法定代表人廖某勝代表9位股東與賈先生簽訂了《股權轉讓協議書》。協議書約定對應的主要標的物為康寶公司開發的四季陽光國際酒店項目，且進一步明確轉讓協議成立前的一切債務由寶康公司負責。
??協議約定股權轉讓款（項目轉讓款）為2.6億元，按7期分期付款方式進行。一期、二期轉讓款合計1000萬元支付后，該協議生效進入履行中，項目資產移交給賈先生控制和所有，寶康公司只擁有協議轉讓前公司的債務和協議轉讓后對賈先生債權。
??上述協議還約定，賈先生對該項目是無債務接收，2.6億元項目轉讓款支付完后，寶康公司100%股權及在無債務情況下，轉移至賈先生或其指定的人名下。
??“沒問題”項目背后隱藏麻煩
??處于停工狀態的酒店項目。
??轉讓協議簽訂后，作為一直在內地從事房地產投資開發的賈先生開始描繪他在海南開疆拓土的藍圖。
??“引進國外最知名的酒店管理團隊，將三亞四季陽光國際酒店項目打造成超五星級酒店。”賈先生告訴中國房地產報記者，這也是他在海南的首個“樣板”項目。
??依上述協議約定，賈先生在一個月時間內將1000萬元支付給寶康公司。2016年8月25日，賈先生才正式從寶康公司手中接收該酒店項目。盡管該時間節點與協議約定推遲了一個多月，但他認為做什么事情都不一定那么順利。
??但事實上，事情并不是賈先生當初想像得那么簡單。從寶康公司推遲交付項目開始，酒店項目開發建設一路絆絆磕磕。
??從雙方簽訂協議開始，賈先生依約先后向寶康公司支付5期股權轉讓款共計6000萬元。按照他當初想法，如不出意外他在以后的半年內再支付兩期共2億元轉讓款后，該項目將隨著寶康公司的100%股權轉移到其名下或他指定的人員名下。
??正當賈先生投入巨資抓緊時間開發項目時，2017年1月16日，三亞市中級人民法院裁定查封寶康公司賬戶及該酒店項目一期工程。同年3月13日，法院下發項目停工通知書。
??賈先生這才知道，原來說好“沒有任何問題”的酒店項目實際上在股東內部隱藏著矛盾糾紛。
??這份由三亞市中院做出的執行裁定書，申請執行人廖某雄為寶康公司的股東之一，持有25%股份。
??項目因查封停工，建材堆積一地。
??在賈先生收購該半拉子酒店項目之前，廖某雄與寶康公司就存在訴訟。2015年，寶康公司與廖某雄在法院主持下達成司法調解，簽署了一份“3號”民事調解書。
??該調解書載明：“自協議生效之日起半年內，寶康公司和廖某雄均可通過轉讓方式出售涉案項目。售價不低于2.2億元，各方必須無條件配合。如果半年內無法完成出售，寶康公司和廖某雄均可降價在半年內尋求出售，價格不低于1.9億元，各方必須無條件配合。廖某雄所分配款項包括25%股權及4185.9萬元本金及利息。”
??“法院查封項目及寶康公司銀行賬戶，目的也是為強制執行寶康公司支付給廖某雄4185.9萬元本金及利息。”賈先生告訴記者，但廖某雄要求將其占有的25%股權也換算成股權轉讓款，即2.6億元中的6500萬元一并執行給他，“廖某雄與寶康公司簽有補充協議，也就是說寶康公司先償還了債務，剩余的錢再按照各自股權進行分配。但廖某雄執意要先分配股權轉讓款。”
??賈先生這才發現，他花2.6億元受讓的酒店項目比原來的底價整整多出了7000萬元。另外，早在賈先生收購該酒店項目之前，該項目部分房產就被法院多次查封過，并不像寶康公司方面所說的該項目沒有糾紛。
??由于收購酒店項目一事“生米已煮成熟飯”，賈先生只得被迫接受這一事實。但作為案外人，他與寶康公司共管賬戶及項目被查封，就等于“死封”，工地無法按照正常進度施工建設。
??對于賈先生的上述說法，記者也多次以電話及短信的形式分別聯系寶康公司法定代表人廖某勝及股東廖某雄，但廖某勝手機處于關機狀態，廖某雄沒有接聽記者的電話。對于記者分別發送的采訪短信，截至記者發稿子前述兩人均未回應。
??法院：案件執行中，不便接受采訪
??項目工地停工現狀。
??中國房地產報記者了解到，為盡快盤活項目，賈先生與寶康公司反復溝通后于2017年7月初將這筆包括利息在內的近6000萬元執行款轉到寶康公司賬戶上。直至2018年1月31日，法院才進行相關解封。此時，距離項目被查封時間已經過去了一年。
??但讓賈先生始料未及的是，2018年5月10日，三亞市中院又作出相關執行裁定書，寶康公司的共管賬戶及部分項目再次被查封，且強制扣劃、查封案外人的財產1.13億元。直至今日，相關查封依然沒有解封。
??最近，記者就此也專門趕赴三亞市中院進行采訪。在該院工作人員要求下，記者向該院提交了10個問題共2000余字采訪提綱。次日，三亞市中院方面向記者發來一則簡短的回復，稱該案件目前尚在執行過程中，不方便接受媒體采訪。并稱該案當事人此前已提出過執行異議，且已經過最高人民法院的執行監督程序駁回了申訴，該院也通過聽證方式對當事人進行了法律釋明。
??但記者了解到，最高人民法院作出的相關執行監督裁定書稱，對“3號”調解書規定的“25%股權分配款”在當前情況下應給付到何種程度，執行法院應當根據實際情況及公平與誠實信用原則予以確定。也就是說，實際情況包含項目轉讓協議的實際履行情況，以及審判部門的意見、當事人雙方真實意愿等。
??海南省高院2018年的一份《釋明函》也明確釋明， “25%的股權”指的是公司法上的股權，并非股權轉讓款。有關股權的分配可依據公司法的相關規定予以認定。
??“法院執行查封的目的，也是為了解決寶康公司與股東廖某雄之間的爭端。但法院在案件執行過程中，應該考慮到查封共管賬戶及項目的‘死封’做法，更不利于問題的解決及項目的盤活。”案外人賈先生一臉的迷茫：“半拉子”何時才能復工呢？對此，記者將繼續關注。
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