田傲云 2020-08-31 15:14:23 來源：中房報
??事件起因于2018年7月，綠地控股集團有限公司（以下簡稱“綠地”）在廣州市白云區開發的綠地柏玥花園正式開盤，盡管商品房單價可以與白云市區的房價持平，但由于綠地承諾所購房屋均加建贈送一個房間，有不少人買了房子。
??公開資料顯示，綠地柏玥花園是原綠地廣東事業部下轄子公司廣州市泰偉房地產開發有限公司開發建設，規劃戶數共719戶。截至目前，已對外銷售166套房子。
??令業主意想不到的是，今年7月28日，綠地方面口頭通知他們不能兌現之前贈送房間面積承諾，并告知原定于今年年底交付的房屋將延遲半年交樓。此后，業主與綠地多次協商未果。
??8月27日，記者就此事致電綠地柏玥花園項目銷售總監，對方稱自己不負責項目售后事宜，會讓相關同事聯系記者。截至記者發稿，綠地未作回應。
??值得注意的是，這類事件對原綠地廣東事業部來說并非個案。今年1月6日，廣州增城綠地瓏玥府承諾向業主贈送的房間被城管局認定違建，并被予以強制拆除措施。此前綠地方面一直向瓏玥府業主隱瞞贈送房間系違建的事實。
??銷售業績未達標被認為是上述事件發生的導火索。一位接近原綠地廣東事業部的相關人士告訴記者，廣東市場競爭激烈，為加快住宅銷售進度，原廣東事業部總經理陳志華提出了買房即搭板加建贈送面積。
??記者獲得的一份綠地內部文件也佐證了相關人士的說法，文件顯示：綠地集團在審計中發現，廣東事業部領導層決策錯誤，對當地政策理解和執行發生重大偏差，在瓏玥府和柏玥花園項目中，通過項目竣工驗收后違章搭板加建贈送面積，缺乏規則意識和風險意識。對廣東事業部及原總經理陳志華進行通報批評。
??綠地內部，顯然也希望能打破這個廣東區域業績不達標的僵局。2019年下半年，綠地就對粵港澳地區的業務進行了初步整合，將原廣東事業部并入綠地香港旗下，陳志華不再擔任廣東事業部總經理。
??無法兌現的承諾
??離原定于2020年12月31日交房的日子，雖然還有4個月，但截至目前，綠地柏玥花園項目只完成主體結構，且從今年過年時便已停工，至今未有復工跡象。
??“綠地柏玥花園距離市區比較遠，當時購買的時候周邊都是工廠和荒地，3.9萬元/平方米的單價并不便宜，這個價格可以與白云市區的房價持平，如果不是承諾我們所購房屋均加建贈送一個房間，根本不會有人買。”多位購房人表示，只有加上贈送面積后，才將單價分攤了下來，再加上是由國企開發建設的高端項目，他們才決定入手，盡管贈送面積不計入房產證里。
??記者在業主提供的一份宣傳資料中注意到，綠地柏玥花園在前期宣傳中，確實寫有“戶均多送一間房，戶均超30%贈送率，戶均贈送超30平方米，給予全齡段空間享受”。
??“我是2019年4月買的房，直到簽合同，才發現贈送面積也沒有寫進購房合同里，而是讓我另外簽署一份《商品房改造協議》，其中規定了房間的大小和施工要求等，并承諾加送房間會在精裝修之后交付給我。”業主代表劉海華告訴記者。
??辦理完購房手續后，劉海華就等著到第二年收房。未料不僅沒等到好消息，還收到了“之前贈送房間面積的承諾無法兌現，并且房屋將延遲交樓至2021年5月31日”的口頭通知。
??與他同樣遭遇的還有165戶業主。據多位業主回憶，今年6月，由于項目遲遲沒有動工，有部分業主就前去了解情況，從開發商口中得知，之前贈送房間面積的承諾無法兌現。
??到了7月28日，綠地開始告知業主無法兌現贈送房間面積的承諾以及要延期交房，至于為什么無法兌現承諾，綠地并未提及。
??“盡管綠地沒有正面回應具體原因，但我們從多方了解到，是因為加建贈送的房屋屬于違規改造，相關執法部門不允許他們這樣做。” 劉海華說，綠地或許知道這樣做并不合法，所以一直在規避風險，“幾乎所有業主簽訂的改造協議都在開發商手中，只有3個業主手里有商品房改造協議。”
??對于如何解決業主利益受損的情況，綠地目前初步擬定了兩種解決方案：對于愿意退房的業主，在簽訂退房協議后，60個工作日將退還購房款；對于不愿意退房的業主，將補償部分面積差的房款，同時業主要接受延期交樓，綠地方面不額外就延遲交樓進行補償。
??顯然，這兩種解決方案，大部分業主并沒有買賬。根據不完全統計，166個業主中，有13個業主接受了綠地的處理方法。
??“不買賬是因為這兩種方案對我們很不公平，也是綠地拒絕承擔違約責任的表現。”劉海華告訴記者，第一種退房退款方案要求業主自行還貸后才能辦理退房手續，條件及其苛刻，并且綠地方面拒絕賠償業主按揭利息、首付款利息及手續費等損失。第二種不退房補償方案中的補償面積差普遍小于實際面積差，補償款的退還時間還要延至交樓后的60個工作日，甚至還要接受綠地不額外就延期交樓進行賠償。
??協調不出的結果
??雙方多次溝通無果后，業主對綠地違規行為進行了投訴。
??8月12日，政府相關部門在綠地柏玥花園營銷會議室組織召開了第一次協調會，廣州市房產交易監管中心、白云區住建交通局、白云區市場監督所、龍歸街道辦綜治科等相關部門齊聚現場，并在會議上要求綠地方面在8月19日前拿出方案，及時做出整改。
??協調會上，業主代表圍繞“綠地存在合同違約、虛假宣傳、退房退款補償方案、無故延期交樓”等問題向開發商代表一一發問，訴求重點就是請綠地以書面形式告知業主有關違約事實，歸還部分業主與之簽訂的商品房改造協議原件等文件，并重新擬定新的補償方案。
??“其實最讓我們無法接受的是，不管是無法兌現承諾，還是給出的補償方案，開發商一直都是口頭通知，沒有任何紙質憑據，這根本不具備約束力。”劉海華告訴記者。
??此外，對于綠地給出的兩種補償方案，大多數業主認為這是霸王條款，拒絕接受。“大家都是平民百姓，沒有幾個人可以付全款，現在綠地作為違約方，應當主動去承擔退房的相關工作及其費用，而不是說讓業主把剩下的70%貸款都付了再去找綠地退房。”
??有業主代表在協調會上提出，“買房到現在，我們都付了十多萬元的利息，這個利息肯定是要綠地賠償，如果退房，那也要退利息。”
??也有主張不退房的業主代表表示，“如果不退房，先不說退款金額是否合理，為什么還要我們接受延期交樓？如果是無故延期交樓，那就按合同來，該賠償就賠償。如果綠地不需要就延遲交樓進行補償，萬一到明年5月還是無故延期，我們是不是也要一直等下去？”
??面對業主代表一連串的問題，綠地方面并沒有回應，場面一度變得緊張起來。有政府部門領導突然站出來說，“按道理說，我們不對賠償方案做評判，主要由你們雙方自行協商，但我覺得業主的訴求并不過分。因為你們公司的失誤，你們的違規造成了業主的困惑，所以綠地一定要重視這個事，你們回去后也要向公司匯報，要拿出一個可行的解決辦法，這才真正解決問題。”
??8月18日，綠地出具了一份告知函，表示對于項目可能存在交付中的問題，公司非常重視，將積極面對問題，并經過多次討論后提報解決方案。
??“非常敷衍。”這份告知函并沒有得到業主的認可，“告知函并未對我們的訴求做出任何回應，也沒有告知我們相關違約事實。”
??8月21日，政府部門再次組織召開第二次協調會，綠地方面仍然就以上問題沒有發表任何意見。
??只顧業績的違規，為什么盛行
??綠地柏玥花園事件并非孤例，在廣州增城，綠地瓏玥府也出現了同樣的因無法兌現贈送面積的承諾，引發了業主維權。
??今年1月6日，廣州增城綠地瓏玥府承諾向業主贈送的房間被城管局認定為違建，并被予以強制拆除措施。期間，綠地一直向瓏玥府業主隱瞞贈送房間系違建的事實。
??原綠地廣東事業部銷售業績未達標，被認為是此類事件發生的導火索。一位接近原綠地廣東事業部的相關人士告訴記者，廣東市場競爭激烈，而綠地近幾年在廣州核心地段的住宅項目較少，增城綠地瓏玥府和白云的綠地柏玥花園項目遠離中心區，且配建大量保障房，看中的人并不多。業績重壓之下，陳志華想通過“買房即送房”來提高競爭力，但沒想到不僅沒有提高去化率，反而埋下了雷。
??記者獲得的一份綠地內部文件佐證了該人士的說法。文件顯示：綠地集團在審計中發現，廣東事業部領導層決策錯誤，對當地政策理解和執行發生重大偏差，在瓏玥府和柏玥花園項目中，通過項目竣工驗收后違章搭板加建贈送面積，缺乏規則意識和風險意識。其中，瓏玥府項目已被政府給予行政處罰。
??這份文件還提到，廣東事業部無視集團有關規定，對房地產銷售業績弄虛作假，假單數額巨大，影響惡劣。廣東事業部無視集團通報批評，繼續采用冒名頂替方式違規發放營銷總經理大單傭金。時任事業部總經理陳志華無視集團既有薪酬管理規定，擅自承諾商管負責人高額薪酬，并通過向施工單位借款發放差額部分工資，嚴重違反集團薪酬管理體系。
??綠地廣東事業部自2010年成立以來，銷售增長速度并不突出。在業內看來，綠地在廣東商業項目比較多，住宅項目比較少，而商辦物業前期需要沉淀大量的資金、時間和人力成本，短期內難以盈利。
??數據顯示，2015年，綠地實現合同銷售金額2301億元，廣東僅占比5.2%。為進一步做大做強廣東區域，2016年，綠地決定換帥，調任曾成功開拓綠地北京市場的陳志華執掌廣東，并定下了300億元的年銷售目標。
??顯然，這是一場硬仗。官方資料顯示，2011年至2015年，原綠地廣東事業部的銷售業績分別是7億元、26億元、72億元、120億元、140億元。年銷售300億元的目標并不好完成。
??在業績重壓之下，綠地廣東事業部做出了諸多違反規定的行為。分析人士稱，2017年，“3?30”政策給廣東商辦市場帶來重擊，主要在廣州布局商辦項目的綠地，其項目銷量深受影響。此外，住宅項目地處偏僻區域也導致去化困難。
??綠地內部，顯然也希望能打破這個廣東區域業績不達標的僵局。2019年下半年，陳志華不再擔任原廣東事業部總經理。
??今年2月12日，綠地對中層管理人員進行職務調整，這也是近年來最大規模人事調整，在這輪調整中，廣東事業部不復存在。一周后，綠地香港發布通知，成立綠地香港灣區投資管理公司（以下簡稱“綠地灣區公司”），重新整合華南地區的資源及管理架構。
??綠地灣區公司表示，成立的目的是進一步推進落實綠地集團粵港澳大灣區發展戰略，整合區域優勢資源，推進各項業務更快更好發展。（應受訪人要求，文中人名皆為化名）
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