付珊珊 2020-09-14 09:33:04 來源：中房報
??得知這一消息，上海嵐越（全名：上海嵐越企業管理咨詢有限公司）維權群中的房東和租客又喜又憂。
??喜的是，監管部門已經意識到問題開始有所行動，憂的是，上海經偵方面還未傳出立案消息。
??實際上，在近期被曝出的長租公寓跑路事件中，上海是暴雷較為嚴重的區域。
??8月31日，有媒體報道稱長租公寓中介平臺寓意公寓疑似攜款“跑路”，大批租客及房東聚集在其上海辦公地點維權。
??除了寓意，上海嵐越也在相同時間段被曝出跑路，其辦公地點早在八月下旬就已人去樓空，受害房東和租客自發成立維權群，目前兩個維權群里人數已超700人，據中國房地產報記者了解，這一數字還在不斷增加。
??另一邊，位于浦東康橋路1720號的浦東經偵支隊從八月底就不斷接到來自巢客公寓、寓意公寓、嵐越公寓等長租公寓品牌的房東和租客報案。
??“8月底這幾天，長租公寓受害者來報案的人突然多了，不過現在還沒定性，目前處于收集資料和證據階段，受害人數和涉及金額還沒有具體數據可以公開。”一名浦東經偵支隊負責接待登記的民警向記者表示。
??矛盾激化
??隨著各地長租公寓品牌不斷被曝出跑路，本應是房東、租客與長租公寓品牌的矛盾，現在正逐漸演變成房東與租客的矛盾。
??在上海嵐越維權群中，一名浦東租客表示，嵐越跑路后，房東將自己微信拉黑，同時還被物業告知房東要斷水電。
??另一名租客也講述了自己的遭遇。其表示，自己去提交報案材料時，房東已經將自己的物品從出租屋內清理了出去。
??而房東也表示委屈。李靜（化名）是此次上海市徐匯區的受害房東，其表示，自己七月底才與嵐越簽訂了合同，而八月底就曝出了跑路事件，至今自己還未從嵐越那兒拿到一分錢房租，而租了自己房子的租客與嵐越卻簽訂了半年的合同。
??李靜告知記者，嵐越給自己的租金約在每月一萬元，且一月一付，而租客給嵐越繳納的租金則為每月8000元左右。
??“這中間就有約2000元的差價，我也是嵐越出事以后聯系了租客才知道。如果早點知道，我肯定不會把房子租出去，這樣的差價，長租公司怎么賺錢？根本說不通。”李靜表示，租客的付款方式一般分為押一付三或押一付六，如果一次性交付的時間越長，則每月租金越優惠。而正是這樣的優惠讓不少租客都選擇了半年付或者一年付。
??一方面“高收低租”，一方面“長收短付”，這樣的模式讓這些長租公寓看起來就像一場“龐氏騙局”。
??“房東和租客現在都處于弱勢。因為關于長租公寓的法制法規并不完善，我們維權很困難。”李靜說，維權群里不少群友都在想方設法維權，有的房東給12345打投訴電話，但回復一直是“是否經濟犯罪找經偵，請報案；要和嵐越解約并挽回損失，找法院（房屋所在地法院）”。
??本是長租公寓品牌惹的禍，現在卻要房東和租客來“背鍋”。
??“現在經偵方面還沒有明確的立案消息，就算立案，也不知道后續進展，到底能不能追回房東和租客的錢，但目前很迫切的問題是，我的租客還住在我的房子里，不管是我還是租客我們都不想一方承擔所有的損失。即使協商和解，雙方也必然都會損失部分租金，但目前也只能如此。”李靜表示。
??北京盈科（上海）律師事務所高麗林律師認為，長租公寓維權的確是難題。
??“在長租事件中，租客和房東都是受害者。在中介不退押金甚至跑路的情況下，房東如果要維護自己的權益，在其他方法都已經嘗試無果的情況下只能想辦法去起訴要求解除合同，根據雙方的合同約定必然會有關于違約不支付租金房東有權解除合同的相關條款，房東可采取此種方式救濟。”高麗林表示，對于租客來說，本身租金已經支付給長租公寓方，自己有權在房子里居住，在房東和長租公寓的合同尚未解除之前，租客有權在其所租住的房屋租住。其認為，目前在公寓方已經跑路的情況下，最合理的解決方式就是房東和租客協商，共同承擔部分損失。
??據中國房地產報記者從維權群粗略統計，這些受害的房東和租客中，既有剛畢業的大學生，也有七旬老人，少則損失幾千，多的損失金額甚至高達七八萬。
??注冊門檻低 頻繁“換馬甲”
??實際上，隨著長租公寓不斷暴雷，不少租客也發現了其中一些蹊蹺之處。
??在維權群里，不少租客就直接表明，認為目前上海這一批跑路的長租公寓品牌幕后實際上都是同一撥人在主導。
??“第一家千禧，去年在浦東周浦成立；第二家瑑寓，去年年中在浦東金橋和北成立，2019年10月暴雷；第三家捷驁， 2019年8月成立，2020年5-6月份暴雷；第四家嵐越，2019年11月份左右成立，2020年7月暴雷。”一位租客解釋稱。
??其中，有租客親眼看到嵐越的一批業務員去了滬巢公寓（全名：上海滬巢房地產經紀有限公司）。而租客提供的合同可以證實，滬巢的法人代表陳虎為原嵐越人員。企查查顯示，滬巢公寓成立時間為2020年8月26日，即在嵐越被曝出跑路之后不久。
??記者注意到，滬巢公寓于9月2日出現一條動態消息，稱其正在辦理簡易注銷，簡易注銷公告時間為2020年9月1日至2020年9月21日，此信息在企查查上被列為公司的重要風險提示。
??此外，9月9日，在嵐越維權群內有租客發布了一則消息，稱嵐越原班人馬又開始大量收房，信息中附上了幾位原嵐越工作人員聯系方式，記者撥打后，幾個號碼均無人接聽，僅有一個未署名的收房聯系方式在接聽后表示其仍在收房，只不過目前只收寶山區的房子，且其表示其所在公司并非是發布信息中提及的公寓品牌，而是另一家并不知名的公寓。
??到底是正常的員工跳槽還是頻繁“換馬甲”故意為之？
??在高麗林看來，有的長租公寓是經營問題，的確存在資不抵債的難題，還有一種是惡意的，比如近期高發的長租公寓跑路事件，等于是卷款潛逃，尤其是這種“高價收房、低價出租”的行為存在一定惡意，性質上與非法集資存在某些相似性，建議受害房東和租客嘗試推動刑事立案。
??為何近幾年長租公寓品牌屢屢被曝出卷款跑路事件？記者在企查查上查詢滬巢、嵐越、尚偉等在采訪中涉及的長租公寓品牌發現，這些公司均屬于小微企業，注冊資本多在50萬元至100萬元，門檻低是導致風險頻發的重要原因。
??尤其是今年年初，疫情暴發加劇了長租公寓行業原本空置率過高和資金鏈緊張問題。
??企查查數據顯示，近十年我國租賃相關企業年注冊量呈現幾何式增長，2019年新注冊量達到37.5萬家，同比增長33%，比十年前數據增長了777%。今年上半年，行業共新增17.2萬家企業，其中二季度新增11.2萬家，同比增長16%。
??上海由于人口密集，租房需求旺盛，因此上海近十年的房屋租賃相關企業注冊量增速也較為驚人，2019年相關企業注冊量突破萬家，較十年前增長679%。
??雖然租賃市場規模正在逐漸擴大，但各類企業的資產實力差異較大。企查查數據顯示，注冊資金低于500萬的企業占據了總量了59%，而注冊資金在5000萬以上的企業僅占8%。在上海，注冊資本在100萬以內的租賃企業占據了33%。
??伴隨租賃市場規模擴大的是不斷增長的風險。近十年上海房屋租賃相關企業風險信息數量呈現階梯式增長趨勢，2018年增速較快，風險信息數較2017年同比增長72%；截至2020年9月，今年相關風險信息數已達2.4萬條，超過2019年全年水平。在所有風險信息中，裁判文書的風險提示達到11.1萬條，占據上海房屋租賃風險信息總數92%，法院公告、開庭公告、失信信息的風險提示也不在少數。
??中介的角色
??在近期的長租公寓跑路事件中，除了房東、租客和長租公寓品牌，還有一個角色很容易被忽略，那就是中介。
??俗話說，三角形是最穩固的。在租房環節中，本來是房東、中介、租客的三角形，但多了一個長租品牌，打破了這種穩固的狀態，而長租品牌實際上扮演的角色類似二房東。
??在記者采訪過程中，不少租客和房東都提到，是通過中介介紹才認識了這些長租公寓品牌。
??“嵐越這個公寓我之前并沒聽說過，但我咨詢了不少中介，太平洋、中原都問過，說還不錯，所以才敢把房子租給他們。”李靜說。
??據一位中介人員表示，其所在中介公司官方并未與嵐越合作過，下面門店可能有一些接觸，但其表示，嵐越找到中介公司也是以“租客”的身份尋找房源，中介公司起的作用就是搭線，在前期按照慣例收取月租50%的中介費，后續的資金流向，中原一概未參與其中。
??但在不少房東和租客看來，雖然中介后續未參與，但在前期有給這些長租公寓品牌背書的嫌疑，表示中介在推薦過程中也需要注意鑒別這些長租品牌的潛在風險。
??監管層亮劍
??密集的長租公寓跑路事件近日也引發了監管部門的注意。
??例如，杭州市政府近期發文明確表示，住房租賃企業從8月31日起將相關租賃資金繳入專用存款賬戶管理，“托管式”住房租賃企業需在9月30日前根據要求完成風險防控金繳交，存量委托房源應繳交風險防控金30%。
??此外，包括上海、成都、廣州、合肥、杭州在內的多地區都紛紛發布住房租賃市場風險提示，建議消費者謹慎選擇住房租賃企業、認真確認租金價格、建議使用合同示范文本，謹防“高收低租”、“長收短付”等系列風險。
??9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》。此次文件發布，標志著住房租賃政策更加細化，成為住房租賃領域首部條例性文件。
??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次條例發布，恰處于當前長租公寓市場波動較大的階段，應該說發布的時機非常好，對于后續規范和引導租賃市場的發展有積極的作用。
??監管是一方面，另一方面，租客以及房東在租房過程中也要多熟悉租賃相關知識，提高警惕性，才能防患于未然。
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