苗野 付珊珊 2022-11-02 10:07:49 來源：中國房地產網(wǎng)
??停牌3個交易日后，“示范生”旭輝也走到了艱難時刻。
??11月1日早間，旭輝控股復牌后低開近26%。消息層面，旭輝控股公告，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付本金和利息，尋求境外債務全面解決方案，債務證券繼續(xù)停牌。
??曾被視為安全度較高的優(yōu)質民營房企之一的旭輝，此舉讓市場有些意外。
??截至公告日，旭輝控股境外債務總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。
??旭輝控股方面對中國房地產報記者表示，進行境外債務全面解決方案是旭輝在保預售房交付，保企業(yè)正常經(jīng)營大目標下，應對流動性極度受限做出的安排。為緩解流動資金壓力及為業(yè)務營運提供資金，旭輝正積極探索處置境外資產。
??國慶節(jié)前，旭輝控股董事局主席林中發(fā)了一條朋友圈：“融資不暢，銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消”。之后，市場陷入種種猜測，整個10月寒氣籠罩著旭輝，關于旭輝境外債務的傳聞不斷。
??“旭輝是地產界出名的‘三好生’，現(xiàn)在連‘三好生’都出問題了，對地產業(yè)的信心簡直降到了冰點?！蹦呈袌鋈耸勘硎荆瑢ο鄬?yōu)質的房企要保護好才能穩(wěn)定市場信心，否則多米諾骨牌效應將持續(xù)。
??在11月1日的公告中，旭輝提及尚未與10月份到期債務的債權人達成協(xié)議，因此，本公司遺憾地終止了與所有境外個別債權人或債權人團體的相關討論。為確保公平對待所有境外債權人，旭輝表示已暫停支付所有境外融資的所有應付本金和利息，但預計將繼續(xù)支付若干有抵押的項目貸款。
??就在公告發(fā)出后，旭輝控股董事長林中在朋友圈寫下一段話：“蹲下來、活下去、站起來！蹲下意味著我們拒絕躺平，蹲下意味著重心更穩(wěn)，蹲下意味著為了來日更好地站起來！”
??旭輝作為示范性民營房企，曾多次獲監(jiān)管支持發(fā)行相關債券。此番宣布境外債務違約，進一步折射出民營房企所面臨的流動性困局。
??停付境外債本息
??公告中，旭輝將近期遭遇的流動性難題置于臺前。
??據(jù)披露，在今年10月份的境外債務之前，旭輝一直全面履行著所有境外債務還款義務。2022年至今，旭輝向境外債權人累計支付本息約15億美元。同期，旭輝僅獲得了約5億美元的新增境外融資。這也意味著，旭輝對境外的債務償付一直依賴內部現(xiàn)金資源，這在融資和經(jīng)營環(huán)境日益惡化的背景下日趨艱難。
??旭輝控股表示，試圖通過資產處置等不同方式獲取更多現(xiàn)金流，但這些方案在不利的市場條件既耗時，也難以實現(xiàn)。9月份以來，房地產市場進一步惡化，銷售疲軟，集團的現(xiàn)金流惡化超出預期，同時部分融資也因評級下調觸發(fā)了提前兌付條款，境外兌付壓力短期內劇增。
??截至11月1日，旭輝境外債務總額合計約68.5億美元，到期未付的本息總額約為4.14億美元。
??“10月，公司在境內外均沒有新增重大融資，且向境外匯款也遇到延誤。即使本集團竭盡全力仍可能持續(xù)受壓，無法產生履行目前和日后義務所需之足夠現(xiàn)金?！毙褫x表示。
??根據(jù)公告，旭輝目前聘請了海通國際擔任財務顧問、年利達律師事務所擔任法律顧問，協(xié)助公司與境外債權人進行透明的對話，與公司及境外債權人共同探討一切可行選項以尋求全面解決現(xiàn)有困難的方案。
??在展開境外債務重組的同時，旭輝表示，將全力保交付、保運營及維護境內融資，同時境外債務問題對境內融資并無重大影響。
??旭輝方面對中國房地產報記者表示，選擇對境外債務尋求全面解決方案，是為了將公司的境外債務進行全盤統(tǒng)籌，對債務結構和久期進行重新安排，以時間換空間，讓公司能持續(xù)經(jīng)營下去，最大程度保障包括客戶、員工、債權人在內的所有利益相關方的權益。
??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，在旭輝出現(xiàn)流動性危機又面臨保交樓壓力時，優(yōu)先選擇終止對離岸債的本息支付也是不得已之舉，預計不會對旭輝的境內經(jīng)營活動帶來直接影響。一方面旭輝控股有較大規(guī)模的表外負債，流動性壓力比較大；另一方面，市場持續(xù)下行和久未回暖的銷售自然會影響旭輝的現(xiàn)金流和融資能力。房地產行業(yè)目前的問題顯然不是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”能夠解決的，回歸宏觀理性和重新檢視行業(yè)狀態(tài)，以尋求行業(yè)應有的未來走向，才是房地產行業(yè)與政策面當前亟待面對的問題。
??公開信息顯示，旭輝共有12筆存續(xù)美元債，其中最早一筆是于2023年1月23日到期的2.95億美元，2023年還有一筆12億元人民幣的境外票據(jù)到期；境內債到期時間多數(shù)在2025年和2026年，2022年沒有到期公開信用債，2023年有3筆需要行權。
??一位接近旭輝控股的相關人士透露，旭輝會保境內信用債按時兌付本息，非標繼續(xù)談展期。從旭輝整體境內外信用債償付節(jié)奏來看，實際的償付壓力不大，現(xiàn)在做出對境外債務進行重組，也是內部“斗爭”很久才下的定論。
??流動性繼續(xù)承壓
??在這場房地產行業(yè)下行風波中，旭輝是少數(shù)堅持到最后的民營房企。
??早在年初瑞銀曾發(fā)出對旭輝控股的看空報告，直指旭輝控股的表外負債高達600億~900億元。雖然旭輝進行了否認，但年內旭輝股債多次發(fā)生異動。穆迪、標普、惠譽也分別于7月、9月的幾個時間段下調旭輝控股的信用評級。
??最近一次流動性風波源于天津項目非標糾紛事件，同時引發(fā)波瀾的還有林中給旭輝干部發(fā)的一封內部信：“資金監(jiān)管上，‘斷供潮’讓多地政府事實上進一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億元現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用?！?/p>
??多起事件疊加，讓外界窺到旭輝面臨的風險，股債開始雙雙震蕩。
??10月6日，穆迪將旭輝控股的公司家族評級從“B1”下調至“B3”，展望仍為負面。同時對旭輝控股流動性的評估從充足改為疲弱。
??10月12日，惠譽將旭輝控股長期本外幣評級由BB-下調至CC，并將上述評級移出負面觀察名單。
??10月14日，匯豐研究一周內第二次下調旭輝評級，由持有降至減持，反映了公司財務狀況急速惡化。
??在針對下調旭輝評級的報告里，標普預計旭輝2022年的物業(yè)銷售額將下降35%~40%，這將損害旭輝的現(xiàn)金流，并在未來一到兩年內提高其杠桿率。穆迪認為在市場狀況疲軟的情況下，旭輝的業(yè)務和融資渠道都在惡化。通過新的借款或資產處置產生新資金、管理再融資需求并恢復流動性的能力存在不確定性。
??“公司今年境內外公開市場無到期債券本金到期。由于多家境外機構同時下調評級，觸發(fā)了部分境外債務的提前還款條款，對公司的流動性形成了進一步的擠壓。”旭輝方面對記者表示。
??據(jù)記者了解，為了應對行業(yè)下行風險，旭輝先后合并多家區(qū)域公司進行了內部組織架構調整，同時對部分資產如南京項目公司、香港英皇道物業(yè)等做出處置，對相應資金也做了鋪排。
??旭輝表示，目前正在探索處置海外資產的機會，與潛在買家進行初步探討，不過尚未訂立具有法律約束力的協(xié)議。
??“行業(yè)各個方面顯著收緊，客觀上導致了我們賬面現(xiàn)金的大幅度下降。從目前情況看，未來幾個月旭輝的現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)?！绷种姓f。
??柏文喜認為，旭輝出現(xiàn)流動性危機更加代表了行業(yè)問題的嚴重性，也預示著政策層面可能會發(fā)生重大轉向，并出臺強力措施以促進市場回暖和行業(yè)復蘇，否則再多的“輸血式”救助也總有消耗凈盡的一天，只有市場回暖和銷售恢復才能促進行業(yè)流動性的修復和房企的重生。
??植信投資研究院資深研究員馬泓認為，基于增信的角度考慮，旭輝需進一步加強與政府、各類金融機構合作，推進“保交樓”工作，給予未來公司經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流增厚的能力。另外需要與債權人協(xié)商，通過各種方式拉長債務周期，緩解短期投資人的擔憂情緒，盡可能減少債務違約的概率和其他負面影響。長期來看，民營房企需要尋求資產負債表的平衡。
??據(jù)了解，10月國慶假期，林中就到香港與相關貸款銀團、債券投資人就還款等事宜進行溝通。10月11日，市場傳出旭輝將對7000萬美元銀團貸款推遲支付，同時可轉債投資人也對外表示沒有收到相應的票息。緊接著，市場傳出旭輝已經(jīng)在包括海通證券在內的3家機構進行甄選，以協(xié)助解決境外債務展期。10月27日，旭輝股債停牌；11月1日，旭輝正式對外公布重組境外債務的消息。
??“今年以來，全國地產銷售市場尚未轉暖，民營房企融資尚未恢復，公司的融資性現(xiàn)金流持續(xù)流出。旭輝一直本著恪守信用的大原則，努力兼顧日常經(jīng)營與債務償付。遺憾的是，公司雖竭盡全力，依然無法按時償付近期大量集中到期的境外債務。”旭輝方面對記者表示，我們希望能通過尋求境外債務全面解決方案，讓公司及管理層把精力聚焦于項目的保交付及公司的正常經(jīng)營，讓旭輝能努力去兌現(xiàn)對客戶的承諾。
統(tǒng)一社會信用代碼：913100001321468885 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：350000（萬元）
統(tǒng)一社會信用代碼：91320505697907381A 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：64900（萬元）
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