彭紅俠 2024-08-26 14:14:39 來源：中國房地產網
??因貸款工作不審慎，金隅集團旗下財務公司被處以高額罰款。
??近期，國家金融監督管理總局北京市監管局公布處罰信息，北京金隅財務有限公司（以下簡稱“金隅財務公司”）因固定資產貸款貸前調查不審慎，向資本金不足的房地產項目發放貸款；貸后管理不審慎，貸款資金被挪用，最終被罰70萬元。
??同時，時任北京金隅財務有限公司客戶服務部副經理鄒娟，被北京市監管局處以警告。
??公開資料顯示，金隅財務公司是金隅集團下屬企業中唯一金融持牌機構，主要是為成員單位提供金融服務。根據其官微透露，2016~2019年間，金隅財務公司為成員單位累計發放貸款462.2億元。
??金隅集團為北京市屬國企，旗下有四大業務板塊：水泥、房地產、新型建材以及物業投資管理，但真正為金隅集團貢獻大規模盈利的是水泥和房地產業務。
??而自2021年將水泥業務整合至冀東水泥，金隅集團對房地產更為倚重，不過其房地產業務發展難如人意。簽約銷售增長乏力庫存不斷積壓，積重難返之下金隅集團在2023年報中計提了存貨跌價準備，可大額計提資產減值造成業績大幅下滑，遭到上交所發函質疑。
??根據金隅集團年報，截至2023年12月31日，房地產項目原值895.6億元，存貨跌價準備余額23.8億元，其中計提存貨跌價準備15.4億元，包括天津空港項目、天津金玉府項目、青島金玉府項目、寧波金郡府項目及其他項目。
??尤其是天津空港項目，存貨原值69.3億元，僅去年就計提金額9億元，占總計提存貨跌價準備的58%。
??天津空港地塊是金隅集團旗下公司金隅大成2016年高價拿下的項目，該項目由3幅地塊組成，總建筑規模180087.45平方米，成交價57.5億元，三地塊樓面價分別為31498元/平方米、31751元/平方米、32528元/平方米。
??值得一提的是，空港地塊起拍價不足10億元，而競拍后金隅大成卻以5倍超高溢價拿下該地塊。根據金隅集團2018年度第五期中期票據募集說明書，天津空港地塊規劃總投資額102.56億元，資金來源方面，公司自有資金為30.77億元，貸款71.79億元。
??根據《土地管理法》和《國有土地使用權出讓收支管理辦法》相關政策法規，土地出讓金必須以自有資金支付，不得使用貸款資金進行支付。那金隅大成僅靠30.77億元的自有資金是如何獲得近60億元土地的呢？
??此外，依托天津濱海機場的天津空港地區遠離天津市區，且2016年空港商品房銷售均價僅20247元/平方米，遠不及其樓面價，金隅大成超高價“地王”能否換來豐厚利潤？
??根據年報，截至2023年末，天津空港項目的總投資額為70.56億元。自2016年10月拿地至2023年12月，扣除57.5億元的土地成本，7年多時間該地塊投入資金不過13億元左右。
??由于開發成本中也包含項目的規劃設計費用、利息支出和稅費等相關費用，用于項目建設的資金只會更少。根據公開信息，定名為金隅云筑的空港地塊，拿地4年后開盤，首批均價約4.5萬元/平方米，這一價格是彼時空港區域新房銷售均價近2倍。時至今日，項目周圍的房價依然遠未超過樓面價。
??更重要的是，2016年~2019年，金隅地產集團耗資近700億元拿地，如天津金隅云筑一樣難流轉的“地王”項目并不少見。
??截至2019年年末，金隅地產集團擁有土地儲備的總面積已達799.25萬平方米。此后數年，金隅地產集團拿地力度開始減小，但銷售未見明顯增長，導致其存貨規模居高不下。
??從2020年~2023年，金隅地產集團商品房簽約銷售面積分別為170.51萬平方米、145.74萬平方米、91.35萬平方米、96.36萬平方米，取其中位數以年均簽約面積126萬平方米來算，2023年底權益土地儲備586.02萬平方米，即使沒有任何新增土地進賬，其土地儲備也可供其開發近5年。
??龐大的土地儲備無法快速變現，已完工的項目又不斷積壓，這些都一步步導致金隅集團的債務規模不斷膨脹。截至2023年末，金隅集團總負債1753.15億元，其中流動負債1176.05億元，主要包括短期借款295.27億元、合同負債244.90億元、一年內到期非流動負債224.01億元。而公司賬上資金173.32億元，現金比率與現金到期債務比分別為0.15、0.12。
??有息債務仍維持較大規模，現金及現金等價物無法對短期有息債務形成有效覆蓋，金隅集團存在一定短期償債壓力。如果將永續債計入在內，其債務壓力將進一步增加。
??截至2024年上半年，金隅集團共有存續債券27只，規模429.65億元，其中8只共計130億元將于一年內到期。
??從業績情況來看，根據2024年半年度業績預告，金隅集團預計2024年上半年實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-7.5億元~-9.5億元，而上年同期凈利潤4.1億元，同比下降283%~332%。
??事實上，金隅集團2023年年報的凈利潤就已轉負，為公司近10年來首次。2023年，金隅集團實現營業收入1079.56億元，同比增長4.99%；實現凈利潤-12.9億元，同比減少174.0%。
??2024年一季報顯示，金隅集團歸屬上市公司股東凈利潤-13.09億元。從上述半年度預虧-7.5億至-9.5億元的情況來看，金隅集團今年的虧損幅度在二季度開始收窄。
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