孟雙奎 2024-12-02 10:21:13 來源：中房報
??一次性建房超5000套，成都東部新區(qū)藍綢帶社區(qū)在打造大規(guī)模社區(qū)的同時，因去化緩慢，也引發(fā)了公眾對其項目合理性和資金占用等問題的質疑。
??近日，中國房地產(chǎn)報記者對成都東部新區(qū)房地產(chǎn)市場走訪調(diào)研時接到群眾反映，該區(qū)域藍綢帶社區(qū)一次性建設準現(xiàn)房超5000套，擁有18個小區(qū)，號稱成都最大社區(qū)。在近幾年房地產(chǎn)市場并不景氣的情況下，為什么一次性建設如此多的準現(xiàn)房？其如何去庫存，如何處理后期銷售費用、維護費用和折舊費用？群眾對此提出質疑。
??帶著這一疑問，記者展開了調(diào)查。
??去化或超5年
??據(jù)藍綢帶社區(qū)的銷售顧問易先生介紹，該社區(qū)位于東部新區(qū)環(huán)湖路，占地超500畝，約34萬平方米，規(guī)劃5300多戶，共18個社區(qū)，容積率2.2，全精裝準現(xiàn)房，由成都高投置業(yè)有限公司（以下簡稱“高投置業(yè)”）開發(fā)。
??公開資料顯示，高投置業(yè)注冊資本15億元，由成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國資金融局下屬成都高投產(chǎn)城建設集團有限公司全資控股。
??2023年，高投置業(yè)銷售金額106.87億元。今年上半年，市場低迷，高投置業(yè)1~7月銷售為19.57億元，同比下滑47.9%。過去3年，高投置業(yè)在成都土拍市場競得10宗地塊，今年7月、8月，先后兩次出手，在競爭激烈的高新區(qū)新川板塊拿下兩宗地塊。
??高投置業(yè)在售項目中，高投新悅府和部分人才公寓項目去化表現(xiàn)良好，但也有項目去化不理想。據(jù)附近一中介機構工作人員小鐘介紹，藍綢帶社區(qū)去化緩慢，按照目前去化進度，估計需要5年以上的去化時間。
??“中小套型住房用地”建起了大戶型
??經(jīng)查詢，藍綢帶社區(qū)住宅地塊系高投置業(yè)于2018年9月通過拍賣出讓獲取，土地來源為新增建設用地，土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地，年限為70年，容積率在1~2.3之間。
??“中低價位、中小套型普通商品住房”的范圍是什么？記者通過查詢，并沒有找到“中小套型”的明確標準，但可以參考的一些地方政府相關文件和業(yè)界觀點，均認為商品房120平方米以下的屬于中小套型。今年，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會等部門聯(lián)合印發(fā)的《關于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》（滬房建管〔2024〕101號）明確，根據(jù)上海人均住房建筑面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建筑設計和施工等情況，上海多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。
??就“普通商品住房”與“非普通商品住房”而言，當前各地的標準也并不完全一致，大多是根據(jù)住宅小區(qū)的建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格等條件進行劃分。一般容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下的，稱為普通商品住房。
??而在某大型房產(chǎn)中介平臺上和銷售顧問的介紹中，藍綢帶社區(qū)的房源戶型共有86平方米、109平方米、143平方米、144平方米、173平方米五種，均價在1.29萬元~1.37萬元/平方米。
??那么，藍綢帶社區(qū)140平方米以上的戶型是否符合“中小套型普通商品住房”用地要求，是否涉嫌變更土地用途？對此，記者曾試圖聯(lián)系開發(fā)商成都高投置業(yè)有限公司求證，但多次撥打其對外公開的電話號碼，均無人接聽。
??在藍綢帶社區(qū)走訪中，一些住戶還向記者反映部分小區(qū)存在消防通道堵塞、地下室滲水以及墻面脫落等問題。針對此情況，小鐘稱，藍綢帶社區(qū)作為一個規(guī)劃超5000戶的超大、全準現(xiàn)房社區(qū)，目前銷售不足一半，小區(qū)沒完全入住，這些問題肯定存在，物業(yè)上還需規(guī)范。
??項目合理性引發(fā)質疑
??四川某地產(chǎn)研究院樓市專家何先生表示，“藍綢帶社區(qū)短時間難以完成去化，這必然會涉及未售房源的養(yǎng)護成本、折舊成本等諸多問題，對于國資企業(yè)高投置業(yè)來說，當初一次性規(guī)劃建設如此多的準現(xiàn)房，這樣的決策是怎樣作出的，是在哪個層面作出的，是否考慮過國有資金無法及時回籠會造成對國有資產(chǎn)的占用？而其主管部門，對如此的重資產(chǎn)投入是否了解，如何監(jiān)管的？值得深思。”
??何先生還表示，超5000套房屋的供應，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場無疑會產(chǎn)生重大影響。在房地產(chǎn)市場相對飽和的背景下，如何確保這些房屋能夠在較短時間內(nèi)售出，是藍綢帶社區(qū)面臨的最大挑戰(zhàn)。長時間的去庫存不僅會導致資金占用，還可能增加市場的不確定性和風險。為了促進銷售，藍綢帶社區(qū)可能需要投入大量的營銷和推廣費用。這些費用不僅會增加項目的總體成本，壓縮項目的利潤空間，還可能對項目的盈利能力產(chǎn)生負面影響。維護費用同樣是一個重要的考量因素。隨著房屋的使用年限增加，各種設施設備的維護和更換將成為一項持續(xù)的支出。對于藍綢帶社區(qū)來說，如何合理規(guī)劃和維護這些房屋，以確保其長期的使用壽命和居住品質，將是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。維護費用的增加可能會給社區(qū)帶來額外的經(jīng)濟壓力，甚至可能影響到居民的居住體驗和滿意度。折舊費用也是一個不可忽視的問題。房屋作為固定資產(chǎn)，其價值會隨著時間的推移而逐漸降低，折舊費用的計算和處理不僅涉及會計和稅務方面的問題，還直接影響到項目的長期經(jīng)濟效益。對于藍綢帶社區(qū)來說，如何準確評估和計算折舊費用，以確保項目的可持續(xù)發(fā)展，也值得認真考慮。
??針對上述問題，記者致電東部新區(qū)黨群工作部，希望協(xié)調(diào)采訪相關部門。接電話的工作人員表示，藍綢帶社區(qū)系高投置業(yè)開發(fā)，讓記者聯(lián)系成都高新區(qū)。隨后，記者致電成都高新區(qū)黨群工作部，該部門工作人員表示，采訪函可直接發(fā)到高投置業(yè)，由高投置業(yè)轉送黨群工作部。記者無奈之下再次撥打高投置業(yè)的公開電話，仍然無人接聽。
??在藍綢帶社區(qū)銀杏府小區(qū)，住戶余先生與記者聊天中調(diào)侃道：“在這個地方一次建這么多房，真有點不可思議，不曉得開發(fā)商怎么想的？目前藍綢帶賣出去的房子并不多，現(xiàn)在房子又不像以前那么好賣，剩下的要賣完不曉得要賣好久。 這不想引來質疑都很難。”
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