孟雙奎 2025-05-14 09:58:31 來源：中房報
??成都三岔湖項目前景再生疑云。
??2024年深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡稱“中洲控股”）年報顯示，該項目總占地54.75萬平方米，總建筑面積84.43萬平方米，剩余可開發(fā)面積與規(guī)劃一致，意味著至今未有任何開發(fā)動作。年報同時披露，其開工時間、竣工節(jié)點及總投資額均“不確定”。
??此外，公司財務(wù)困境進一步加劇。2024年，中洲控股歸屬上市公司股東的凈利潤-20.24億元，同比下降9.75%；四川區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入1.61億元，同比下滑94.46%。值得注意的是，這是公司連續(xù)第2年巨虧，2023年其歸屬母公司凈利潤虧損18.45億元，同比降幅超2400%。
??截至2024年底，中洲控股全國土地儲備僅剩5處，總建筑面積160萬平方米，其中成都僅有三岔湖項目，這與2017年公司單月豪擲80億拿地的激進策略形成鮮明對比。
??除項目停滯外，中洲控股在成都的稅務(wù)問題浮出水面。2025年4月，旗下成都銀河灣公司因欠繳土地增值稅5458萬元、累計欠稅余額超4.76億元被稅務(wù)部門公示。
??按照目前趨勢，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，中洲控股可能會逐步退出四川區(qū)域，“四川市場包括成都市場涌現(xiàn)了一大批高品質(zhì)項目，市場競爭激烈，對于企業(yè)來講，確實需要在區(qū)域投資上做一些布局，而聚焦粵港澳大灣區(qū)更符合中洲控股目前的優(yōu)勢。”
??從“五盤齊發(fā)”的雄心到唯一項目長期擱置，中洲控股的成都之旅折射出房企區(qū)域擴張的典型困境。在行業(yè)深度調(diào)整期，如何平衡戰(zhàn)略收縮與歷史遺留問題化解，將成為其關(guān)鍵考驗。
??項目“沉睡”多年
??中洲控股總部位于深圳，是一家聚焦粵港澳大灣區(qū)、輻射成渝經(jīng)濟圈、上海大都市圈的全國性企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等領(lǐng)域。
??2014年，時任中洲控股成都公司高層曾對外界表示，中洲控股在成都要力爭達到“五盤齊發(fā)”的階段性目標，對外釋出中洲旗下在三岔湖有近千畝土地儲備的信息。
??在中洲控股2016年年報中，關(guān)于公司的土地儲備一欄中成都三岔湖項目赫然在列。信息顯示，項目主體為四川中洲文旅投資有限公司，占地面積547495平方米，計容積率面積848752平方米。
??項目數(shù)據(jù)與2024年報內(nèi)容相差不大，意味著項目確定后至少8年未開發(fā)。2024年10月18日，中洲控股在投資者互動平臺表示，成都三岔湖項目暫未達到開發(fā)條件。
??嚴躍進認為，未達開發(fā)條件可能有3種情況：第一種可能是政府層面的規(guī)劃對項目開發(fā)有限制；第二種跟企業(yè)本身有關(guān)系，如果企業(yè)在資金方面有壓力，開發(fā)條件不成熟，也有可以暫緩開發(fā)；第三種則是在項目推進過程中存在一些糾紛，一般企業(yè)也會認為目前未達到開發(fā)條件。
??就在三岔湖項目開發(fā)停滯不前的同時，中洲控股的業(yè)績也遭遇了滑鐵盧。
??2023年，中洲控股首次出現(xiàn)年報虧損。當年年報顯示，2023年中洲控股歸屬母公司凈利潤-18.45億元，同比下降2412.74%；扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤-18.64億元，同比下降6564.38%。
??進入2024年，中洲控股并未扭轉(zhuǎn)虧損態(tài)勢，反而將虧損擴大。2024年，中洲控股錄得營業(yè)利潤約為-20.89億元，同比下降約30.41%；利潤總額為-22.54億元，同比下降38.23%；凈利潤為-25.06億元，同比下降18.42%；其中歸屬上市公司股東的凈利潤為-20.24億元，同比下降9.75%。
??報告期內(nèi)，中洲控股資產(chǎn)減值和信用減值合計減值虧損18.59億元，占歸屬母公司凈利潤虧損金額比例的91.8%、而在各項減值中，存貨跌價損失的虧損規(guī)模最大，年內(nèi)發(fā)生額為-15.34億元。
??與此同時，中洲控股在全國的規(guī)模也在持續(xù)縮減。2024年，廣東地區(qū)錄得營業(yè)收入43.38億元，雖同比下滑12.63%；四川地區(qū)錄得營業(yè)收入1.6億元，同比下滑94.46%；上海地區(qū)錄得0.2億元，同比下滑52.97%。2024年山東地區(qū)營業(yè)收入更是直接為零。
??土地儲備方面也呈現(xiàn)出捉襟見肘的局面。2017年，中洲控股曾有過激進的拿地行為，1個月內(nèi)耗資80億元在香港、佛山、惠州、無錫和重慶激進補倉。然而從2019年起，中洲控股的拿地節(jié)奏突然就緩下來了，2019年～2021年，僅通過村企合作、股份收購、招拍掛等形式新增了4宗土地。這一情況在2024年變得更為嚴重，截至報告期內(nèi)，中洲控股累計土地儲備占地面積共計76.8萬平方米，總建筑面積160.21萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積160.21萬平方米，分別為成都1個項目、深圳1個項目、惠州2個項目、東莞1個項目。
??對于2025年，中洲控股認為，基于“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”的政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，公司將堅持以銷售為核心目標，加快重點項目及庫存去化速度。
??欠稅疑云
??業(yè)內(nèi)有觀點認為，隨著四川地區(qū)市場份額逐漸縮小，中洲控股未來極有可能退出四川地區(qū)，專注于粵港澳大灣區(qū)。不過，目前中洲控股在成都還有亟待解決的歷史遺留問題。
??企查查信息顯示，4月3日，國家稅務(wù)總局成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局中和稅務(wù)所發(fā)布成都市銀河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“成都銀河灣”）欠稅公告。公告顯示，成都銀河灣欠稅稅種為土地增值稅，當前新發(fā)生的欠稅余額54583537.41元，欠稅余額約4.76億元。
??而在更早的2025年1月9日，該稅務(wù)所還發(fā)布了成都銀河灣4則欠稅公告。欠稅稅種分別為增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅，欠稅余額分別為5947.2萬元、1402.47萬元、159.64萬元、7734.32萬元。
??2025年3月28日，成都銀河灣被列入被執(zhí)行人，執(zhí)行標的2263.34萬元，執(zhí)行法院為四川省成都市成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院。
??公開信息顯示，成都銀河灣由成都深長城地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“成都深長城”）和成都中洲投資有限公司（以下簡稱“成都中洲”）共同持股，持股比例分別為99%、1%。
??穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，成都深長城為中洲控股旗下子公司，并對成都中洲100%全資控股。也就是說，中洲控股通過子公司成都深長城，間接控制成都銀河灣。
??據(jù)了解，成都銀河灣在成都開發(fā)了錦城湖岸項目，住宅早已售罄。四川中原地產(chǎn)研究院院長吳江表示，錦城湖岸項目一直是網(wǎng)紅盤，關(guān)注度頗高，如果有欠稅情況，不可能拿到預(yù)售證。
??不過嚴躍進表示，我國的土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)項目中通常實行“先預(yù)繳、后清算”的征收模式。比如開發(fā)商在預(yù)售或銷售地產(chǎn)時，會按預(yù)收房款或?qū)嶋H銷售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅。當項目符合清算條件時，開發(fā)商需進行土地增值稅清算，計算實際應(yīng)納稅額，并與已預(yù)繳稅款對比，多退少補。所以項目即便銷售完畢，也有可能出現(xiàn)未繳稅的情況。
??嚴躍進進一步分析認為，開發(fā)商出現(xiàn)欠稅，除了時間節(jié)點的原因外，不外乎兩個原因：一是主觀上惡意欠稅，這種就是對于計算土地增值稅的成本等出現(xiàn)了分歧，導(dǎo)致此類欠稅工作；二是說明企業(yè)沒有資金，或者銷售狀況不好，資金回籠表現(xiàn)一般。
??對此，記者致電國家稅務(wù)總局成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局，其工作人員表示，公示內(nèi)容是可以公開的全部內(nèi)容。
??而當記者電話聯(lián)系成都銀河灣，嘗試確認欠稅信息時，其工作人員在電話里表示，不清楚欠稅公告。接著記者表達想聯(lián)系品牌部或負責(zé)對接媒體的工作人員時，對方再次表示“沒有”。
??記者整理發(fā)現(xiàn)，2024年中洲控股在成都的主要開發(fā)項目——中洲中央公園與錦城湖岸情況一致，住宅部分都已售罄，而天府瓏悅此前的取證批次也都已售罄。
??一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，可能與欠稅公告相關(guān)的還有中洲控股目前在成都的唯一土地儲備——成都三岔湖項目。“三岔湖周邊的項目放在以前還有開發(fā)機會，眼下東部新區(qū)存量巨大，不是開發(fā)的好時機。如果中洲拿了地，很有可能拖欠土地款。”
??記者注意到，三岔湖的項目開發(fā)主體與欠稅主體成都銀河灣并不一致。
??企查查信息顯示，四川中洲文旅投資有限公司（以下簡稱“中洲文旅”）由成都中洲和成都文化旅游發(fā)展集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“成都文旅”）分別持股94%和6%。
??也就是說，成都銀河灣和中洲文旅兩家公司通過成都中洲，形成間接關(guān)聯(lián)，屬于中洲控股資本體系下的兄弟公司。
??記者電話聯(lián)系成都銀河灣和中洲文旅的核心控股方成都中洲時，其工作人員表示不方便透露相關(guān)信息。此外，截至發(fā)稿，成都文旅并未對記者詢問成都三岔湖項目最新動態(tài)及有無欠稅情況的疑問作出回應(yīng)。
??資料顯示，中洲文旅在仁壽縣觀寺鎮(zhèn)有12宗土地，均位于三岔湖畔，總占地面積約為54.74萬平方米，與年報所示成都三岔湖項目54.75萬平方米的總占地面積一致。
??該12宗土地均為其他普通商品住房用地，有1.1～1.5、2～3的容積率，如果成功開發(fā)，這里將是擁有別墅、低密洋房和常規(guī)住宅形態(tài)的超級大盤。
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