??3月29日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2022房地產TOP500測評成果”正式發布。

??越秀地產榮獲“2022房地產開發企業綜合實力TOP50”，“2022房地產開發企業商業地產綜合實力TOP30”。

??中國房地產開發企業測評已連續開展14年，其測評成果已成為全面評判房地產開發企綜合實力及行業地位的重要標準，是中國房地產權威、客觀、專業和極具影響力的行業研究體系和企業評價標準。

2022房地產開發企業綜合實力TOP50

2022房地產開發企業商業地產綜合實力TOP30

??【超額完成2021年全年目標】2021年越秀地產合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年1122億元業績目標的102.6%。其中，大灣區優勢明顯，合同銷售金額人民幣達713.7億元，同比上升12.1%。此外，越秀地產已在29個城市布局，其中大灣區占比高達62%，但較去年略有下降。管理層表示接下來將不再局限廣州，而是以大灣區作為優勢，進一步發展華東區域。

??【堅持“量入為出”，“精準投放”】2021年，越秀在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。截至2021年末，越秀地產合計總土地儲備2711萬平方米，同比增長10.5%。未來，將堅持以“量入為出” 、“一城一策” 、“精準投放” 為輸出的投資方案。截至2021年末，城市運營總土地儲備370.35萬平方米，其中2021年新增234萬平方米。

??【毛利率下降至21.8%，融資渠道暢通】2021年，越秀地產實現營業收入人民幣573.8億元，同比上升24.1%。近年來，由于行業整體盈利水平下降，越秀自2019年以來毛利率和核心凈利潤率呈下降趨勢，2021年分別為21.8%和7.2%，但管理層表示未來毛利率將維持在20%-25%區間較為合理。此外，“三道紅線”指標繼續保持“綠檔”達標，平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。

??【完善特色化TOD項目，深化“雙平臺”互動業務】2021年，TOD項目銷售穩健增長，全年合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。越秀持續獲取大灣區TOD項目，積極拓展大灣區外TOD項目，2021年TOD項目總土儲達376萬平方米，并新增優質土儲21萬平方米。此外，2021年上半年越秀成功分拆越秀服務于香港上市；下半年越秀地產成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，積極開展越秀地產與越秀房托的“雙平臺”互動業務。

??01 銷售

??完成2021年全年目標

       邁入千億房企規模

??2021年越秀地產合同銷售金額約1151.5億元，同比上升20.2%，完成全年1122億元業績目標的102.6%。合同銷售面積約417.7萬平方米，同比上升10.1%。銷售均價27600元/平方米,同比上升9.5%。在市場整體遇冷的情況下，越秀超額完成2021年全年目標，邁入千億房企的規模，并定下2022年1235億元的合同銷售目標，目標增長率達7.3%。

??從銷售結構來看，越秀地產在大灣區優勢明顯，其合同銷售金額人民幣達713.7億元，同比上升12.1%，其中，廣州合同銷售金額人民幣606.0億元，同比上升8.6%。華東地區合同銷售金額人民幣259.3億元，同比上升30.1%，華中地區合同銷售金額人民幣101.7億元，同比上升48.6%。整體來看，越秀地產已在29個城市布局，其中大灣區占比高達62%，但較去年略有下降。管理層表示接下來將不再局限廣州，而是以大灣區作為優勢，進一步發展華東區域。

??02 投資

??堅持“量入為出”

     “精準投放”

??2021年，越秀地產依托“6+1”增儲模式在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。同時，聚焦優勢區域持續深耕，大灣區新增16幅土地，新增土儲442萬平方米，其中廣州新增12幅土地，新增土儲390萬平方米。通過TOD、“城市運營”、國企合作等多元化渠道增儲占比56%。 

??截至2021年末，越秀地產合計總土地儲備2711萬平方米，同比增長10.5%；大灣區達1491萬平方米，占比55%，廣州占比47.6%。同時，越秀地產在城市級別分布上主要以一二線為主，合計超90%。未來，越秀堅持以“量入為出”為導向，針對不同城市“一城一策”，在項目上“精準投放”， 持續輸出穩健的投資方案。

??城市運營方面，截至2021年末，越秀地產總土地儲備370.35萬平方米，其中2021年新增234萬平方米，新增項目廣州白云廣龍地塊、廣州星寰（廣州番禺廣州南站地塊）、廣州南沙橫瀝島地塊、郴州星匯城（郴州西城地塊）。在城市運營發展之路上，越秀加深政策研究，聚焦舊村項目，持續深耕優勢區域和項目，并加大并購和合作力度。

??03 財務

??毛利率下降至21.8%

       融資渠道暢通

??2021年，越秀地產實現營業收入人民幣573.8億元，同比上升24.1%。毛利潤124.8億元，同比上升7.4%。核心凈利潤穩定上升，達人民幣41.5億元，同比上升3.2%。近年來，由于行業整體盈利水平下降，越秀自2019年以來毛利率和核心凈利潤率呈下降趨勢，2021年分別為21.8%和7.2%，但管理層表示未來毛利率將維持在20%-25%區間較為合理。此外，截至12月31日，已售未入賬合同銷售金額人民幣1506.5億元，較年初上升25.9%。

??截至2021年底，越秀地產持有現金及現金等價物以及監控戶存款人民幣405億元，較上年上升8.6%，資金流動性充足。剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”指標繼續保持“綠檔”達標。

??具體來看，在融資端，越秀抓住市場有利窗口，于境外成功發行6.5億5年期和1.5億10年期美元債券，票面利率分別為2.8%和3.8%。于境內成功發行人民幣60億元公司債券，平均票面利率為3.29%。平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。穆迪、惠譽繼續維持Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩定”。

??04 多元化

??完善特色化TOD項目

       深化“雙平臺”互動業務

??TOD方面，截至2021年末，全年合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，銷售穩健增長。其中，品秀星圖實現35.0億元、品秀星瀚實現40.0億元、星匯城實現45.9億元。 

??越秀地產將TOD項目作為公司特色，不斷深化與廣州地鐵戰略合作，持續獲取大灣區TOD項目，積極拓展大灣區外TOD項目，2021年TOD項目總土地儲備達376萬平方米。同時，越秀地產新增廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項目，增加優質土儲21萬平方米。值得注意的是，越秀地產已中標福州TOD項目，并積極對接長沙、昆明、青島等地的地鐵集團，借助廣州的TOD開發優勢，打造技術壁壘，開啟全國化布局。

??此外，2021年越秀地產成功分拆越秀服務（6626. HK）于香港上市，所得款項凈額約港幣19.6億元。截至12月31日，越秀地產持有越秀服務66.9%股權。同時，越秀地產堅持“商住并舉”的發展策略，下半年成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，積極開展越秀地產與越秀房托的“雙平臺”互動業務。同時，越秀地產積極優化產品的標準化體系和綠色住宅產品標準體系，在2021年首次參評GRESB評級，獲三星級，80分。