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??9月21日下午，2023房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨中國品牌房企發(fā)展高峰論壇在成都舉行。

中金公司董事總經(jīng)理、研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師 張宇

??中金公司董事總經(jīng)理、研究部執(zhí)行負(fù)責(zé)人、不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇帶來《當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場判研》的演講。

??他表示，促進(jìn)居民消費的一個抓手就是提升居民的凈資產(chǎn)，最有效的方式是居民房產(chǎn)價值的升值，且一定是合理速度增值。當(dāng)政策不做過多干預(yù)的時候，房價的起穩(wěn)回升就會比較慢，那么居民凈資產(chǎn)修復(fù)的過程就會比較慢。如果較強(qiáng)，修復(fù)過程也會比較快。

??那么接下來的房價往哪個方向走，能否起穩(wěn)回升，大的趨勢在哪里？他表示，首先，我國的人口的總數(shù)已經(jīng)跨過了大周期的峰。人口總增長率在2022年首次出現(xiàn)負(fù)增長。換句話說，有可能2021年的13.41億就是人口的最高峰。此外，城鎮(zhèn)化率也在不斷的換檔降速。

??所以在這樣的背景之下，對城鎮(zhèn)新房的需求中樞是可以去模擬的，長期的需求基本上只跟經(jīng)濟(jì)增速和人口變化情況相關(guān)，換句話講供給并不是長期的制約因素，政策也不是長期決定因素，更多的還是看經(jīng)濟(jì)和人口。

??他認(rèn)為，從更宏觀的角度看，可以把2000之后，新世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)每十年的經(jīng)濟(jì)增長做一個總結(jié)。前十年是人口紅利。第二個十年，即2009年至2020年是金融周期、房地產(chǎn)信貸。這一點難以為繼，因為大的趨勢拐點已經(jīng)出現(xiàn)。所以需要進(jìn)入到第三個發(fā)展階段——科技創(chuàng)新，也許是數(shù)字經(jīng)濟(jì)。

??此外，他表示，一般傾向于把房地產(chǎn)的政策為三個方面，第一是金融政策，主要體現(xiàn)在按揭、匯率方面，圍繞著提升居民購房的支付能力角度。第二是房地產(chǎn)的行業(yè)政策，主要是一些行業(yè)的管理、監(jiān)管的政策。第三個方面是企業(yè)信用政策，企業(yè)的信用政策在這一輪尤其的重要。

??他表示，調(diào)控是著眼于房價要平穩(wěn)。好比一個房子，房梁要平穩(wěn)，取決于四個柱子要平穩(wěn)，房地產(chǎn)的四個柱子第一是住房供給的結(jié)構(gòu)；第二個是土地制度的穩(wěn)定共存，地層的體系；第三個是金融；第四個是財稅，跟房地產(chǎn)稅相關(guān)。