中國房地產研究會副會長、人居環境委員會主任委員王涌彬接受中房網專訪

  中房網訊(記者 楊金枝)當前，新型城鎮化已成為各方關注的焦點話題，如何建設新型城鎮化，什么樣的城鎮化之路才是“新型”的，業內觀點不一而論。“新型城鎮化將成為房地產行業新的增長點”、“新型城鎮化不是房地產化”、“新型城鎮化要造城但不是單一造城運動”等觀點頻出。

  但在城鎮化的過程中，房地產偏又占據重要地位，房地產業在新型城鎮化過程中究竟應該承擔什么角色？國內著名城市規劃和人居環境專家王涌彬認為，有效的城鎮化推進模式應該達到民間力量與政府力量的互動與平衡，將百姓視角的人居環境建設和政府視角的人居環境建設有機融合一體，才能走出健康的城鎮化道路。

  作為中國房地產研究會新當選副會長、人居環境委員會主任委員，王涌彬在綠色人居環境領域潛心研究多年，面對新型城鎮化的挑戰，今天的他，更為努力地推進著中國的新型城鎮合理規劃和人居環境的改善，持續著對房地產市場存在問題的地區的研究和改造。

  新型城鎮化的基本點是居民利益 

  新型城鎮化，即人的城鎮化。但所謂的“人”，究竟是那一群人？王涌彬認為，“人的城鎮化實際是指逐步進城的農民，以及之前已經進城的市民，政策基本點要面向真正的居民：普通老百姓、社會中廣大的中低收入人群，而不是富裕階層，要將以人為本落到實處。公共政策主要應雪中送炭，而不僅僅是錦上添花。”

  經過三十年的快速發展，我國城鎮化平均水平已超過了50%，有些城市比例更高。根據世界各國經驗，達到這一階段后，城市化將趨向復雜，社會問題突出。許多發展中產生的問題也將逐漸暴露，社會面臨反思，不能再依靠大規模投資刺激經濟，也不能再以房地產開發主導城鎮化進程。王涌彬坦言，“一直以來，房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，全國一刀切，城市無論大小、地域不分南北，企業不管主營，統一發展房地產，現在除少數城市外幾乎沒有什么地方沒有泡沫。在目前的情況下，是不是所有城市都應該把房地產業作為支柱產業，值得思考！”

  房地產整個產業鏈特別長，可以帶動非常多的產業發展，它作為支柱產業是應該的，但是不是所有的城市都需要把房地產業作為支柱產業，尤其是眾多的三四線城市。現在的城鎮化正在發生著微妙的變化，根據人口統計，很多的中小城市人口增長速度比較緩慢，沒有辦法吸引大量的產業進來，也沒有太多的流動人口，但如果大規模的去搞房地產開發，由于房屋和人口數量并不匹配，出現高空置率，這就是大家常說的“鬼城”。也許，它未來可能會有那么多人，比如說十多年后的人口和現在的房屋數量能夠匹配，但這十年就是資源的極大浪費了。從這個角度來看，現在如果不調整這種策略，還是繼續按照以前的開發模式，那種發展思路，會產生很大的問題，比如出現大量的“鬼城”。

  盤活空置資源 政府回購商品房為保障房

  談到國內一些“鬼城”，房屋空置率高，王涌彬認為房地產業存在嚴重的產能過剩，開發能力嚴重過剩，需要政府合理引導。中國需要有一段時間搞建設，也需要有一定數量的房子，因為有農民進城的需求，但大量空置住房也造成了資源的浪費。現已建成的房屋，需要未來5年甚至更長時間來消化，空置期間需要盤活。他建議，政府收購空置房屋，不建或少建保障房，將空置房屋變成保障房。這樣做的核心是把已經建成的房產當作公共資源，將這些資源盤活，推向市場。以前政府財政靠賣地，整合資源后可以用房產稅調節財政收入。

  打造新型社區  城鎮化與產業化均衡發展

  3年前，人居環境委員會提出“新城鎮、新社區、新居民”概念，推進新型社區建設。王涌彬強調，新城鎮、新社區并不是在白紙上建新城，而是依托現有城鎮、社區體系來提升、改善，引進新的產業，使城市的區域有完善的市政基礎設施和公共服務設施。“農民進城以后，要有事情做、有房子住，有學上、有醫療，各種保障要齊全，而產業發展是這一切的基礎。”他認為，城市要獲得可持續發展，首先要保持城鎮化與產業化的均衡發展。在未來的城鎮化競爭中，沒有相應的產業基礎，城鎮化就是無源之水。許多城市的新城發展并不理想，就是脫離了原有城鎮體系的依托，在城市總體規劃層面應重點考慮就業崗位、公共服務設施配置與居住人口之間的相對平衡，才能為居民營造便捷、舒適、宜人的居住生活。拉美和非洲國家城鎮化的失敗就是在于沒有產業的支撐，產生了大量的社會問題。

  為此，人居委推出了“中國人居環境與新城鎮發展推進工程”，包含了城鎮人居環境體系、住區人居環境體系、景觀環境體系、綠色建筑等方面的研究，并把重點放在“綠色住區模式”的打造上，。王涌彬指出，綠色住區里面特別強調要商業配套，要把配套作為綠色住區很重要的一個點，新建社區不能給城市增加更多的負擔。比如二十萬平米的項目，突然入住幾千人，這個地方需要的基礎設施就很大，要有必要的配套。不僅如此，新社區同時還應該給城市作出貢獻，比如要有小學、幼兒園、醫院等。這樣的城市才會充滿活力和持續繁榮。

  引導城市轉型  構造綠色家園

  據王涌彬介紹，人居委作為中國房地產研究會的直屬機構，多年來致力于推動“快速城鎮化背景下的人居環境”，關注人需求的變化以及居住行為和生活方式的變化對城市和社區發展的影響，關注新城鎮體系的完善。據悉，新城鎮體系已在全國多個地方進行試點，目前正在與二連浩特等城市探索新的服務規劃。“我們提出的人居環境建議會演變成地方政府的公共政策，使這些城市更加宜居，更加可持續發展，促進公共政策更加科學、合理。人居委作為一個社團組織，我們成果主要的價值應該體現在這些方面。”王涌彬說，“能夠把城市轉型發展引向以人居環境建設和改善為核心的發展模式，這是我們正在做的事情，這是我們理解的人的城鎮化。”

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