從萬千寵愛到棄如敝履
- 三四線城市：從寵兒到棄子
- 彷佛一夜之間，三四線城市的房地產市場就從天堂墜入了地獄。
- 在開發商因一二線城市限購而紛紛轉戰三四線城市之后發現，大量開發商在短期內云集，導致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉，經歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經越積越大。尤其是隨著城鎮化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規模“造城運動”，樓市潛在危機被迅速激發。三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，導致 “鬼城”頻現，房屋空置率居高不下或將面臨徹底崩盤的風險，這個現實讓很多開發商開始逃離，紛紛高調宣布回歸一二線城市。 [詳細]
- 被大房企拋棄的三四線城市
- 中原地產研究中心監測數據顯示，截至7月25日，十大標桿房企權益購地293億元，購地金額創年內新高。其中，房地產企業重回一二線城市趨勢明顯，新增購地城市三四線城市占比為0。
- ·十大標桿房企年內斥資逾1214億元圈地
- ·恒大進京重回一線城市
- ·一線城市房價連漲 三四線城市下跌
那些年追過的三四線城市
- 在全國樓市一片火熱的時候，不少大房企把目光投向了尚未被全面占領的三四線城市，特別是在一二線城市限購之后，開發商紛紛轉戰三四線城市。然而，出乎他們意料的是，經歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經越積越大。尤其是隨著中國城鎮化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規模“造城運動”，樓市潛在危機被迅速激發。三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，導致 “鬼城”頻現，房屋空置率居高不下或將面臨徹底崩盤的風險。
- 物極必反，大量開發商在短期內云集、供需矛盾急劇逆轉，三四線城市供大于求的現實開始讓很多開發商如今開始逃離。這兩種極端的冰與火現象，讓我們不得不重溫那些年大家追過的三四線城市。
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- 鄂爾多斯
- 2006年鄂爾多斯的樓市均價大約為1200元，三年后，住房的均價飆升到了7000元左右。2011年年末，該市城鎮人口為141.27萬人，但當年房地產開工面積達1009.4萬平方米，按此數據計算，只有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產開工面積卻接近北京市的2/3。2011年底，煤炭量價 狂跌，樓市出現低迷，鄂爾多斯陷進債務的危機，一夜之間，神話就這樣破碎。2012年，鄂爾多斯商品房銷售面積為232.69萬平方米，同比下降47.0%;銷售額為107.90億元，同比下降49.4%。其中住宅銷售額73.19億元，同比下降51.4%。
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- 【追進的房企】
- 星河灣。該房企曾在穗、京、滬所向披靡，但進入鄂爾多斯后，卻遭受重創。2010年星河灣集團正式推出鄂爾多斯星河灣項目。開盤時，星河灣聘請思源、中原、世聯、合富輝煌四家機構銷售代理，銷售團隊超過1000人。據稱星河灣將這一項目開盤的銷售目標定為100億元，實際成交只有不足20億元。
- 綠城。城投綠城誠園，前一期開盤價9000元/平，在危機到來時，不得不將項目由精裝改為毛坯，降價至5000元/平，以快速回籠資金。
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- 營口
- 2009年7月，國務院通過“遼寧沿海經濟帶”戰略，營口位列其中。此后，營口各區開始陸續出臺一些刺激地產政策，房地產開發進入高速時期。2009、2010兩年累計商品房施工面積高達3014萬平。2011年房地產施工面積2830萬平，其中新開工1495萬平。2012年，營口42個重點項目潛在供應達到1362.67萬平米，以市區現有銷售速度需要6-7年時間。
- 營口還開發了多個新城區和產業園區。在營東新城和沿海產業基地，隱約可見鄂爾多斯的影子。在營東新城，當地人稱，“這么大的開發量，僅靠營口本地人消化，現生孩子也來不及。”
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- 追進的房企
- 佳兆業：營口桂芳園2012年只完成銷售計劃43%；龍灣項目據稱去年沒有新建樓盤；君匯上品“門可羅雀”。
- 恒大：年初時媒體調查營口恒大城，在售樓處看不見看房者，均價4500元/平，每天推出10套3800元/平的特價，還附帶1500元/平精裝修的優惠。
- 中南建設:營口中南世紀城以價換不來量，截至2012年前半年，一期銷售僅完成了15%。
- 五礦：鉑海灣售樓處門口的大路上，記者觀察了十幾分鐘，未見一輛車通過。
- 萬科：因擔心市場消化能力，萬科海港城總面積120萬平方米，目前計劃花12-15年之間完成開發。
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- 常州
- 江蘇常州素有江南明珠、富庶繁華之美譽。近來卻因新城區樓盤集中，入住率卻不高，且大量商品房積壓，引發關注，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。
- 截至2012年12月底，常州全市商品房庫存量達到1360.26萬平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量為777.55萬平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州樓市銷售速度來看，常州樓市目前的庫存量可供常州消化20個月。
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- 【追進的房企】
- 前幾年興起的轉戰三四線城市的熱潮中，一眾知名地產商紛紛在常州果斷“拿地”。據不完全統計，僅深圳房企在常州的在建總面積就已超過570萬平方米，其中星河集團超過300萬平方米，萊蒙國際超百萬平方米。在土地市場，常州土地成交量從2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，2011年達195幅。包括萬達、綠地、綠城、招商、華潤等眾多知名房企都進入了常州。
- 公開數據顯示，目前常州市場上80萬平方米以上的城市綜合體項目有將近30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。常州業內人士稱，商業物業已明顯供過于求，“死掉一片是肯定的，只是時間問題而已。”
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- 秦皇島
- 兩年前，秦皇島還只是一個度假旅游地，房地產市場僅限于本地開發商。不過，隨著住宅調控和旅游地產的興盛，秦皇島也漸漸吸引了品牌房企的目光。而另一方面，當地政府對北戴河新區的整體規劃、東戴河新區的規劃，使得圍繞新區的中高端項目的不斷出現。但大量外來項目的進入，飆升的商品房供應無力消化而不斷被積壓。數據顯示，截止到2012年底，秦皇島海港、北戴河、山海關三區的商品房庫存高達635萬平方米，而2012年，秦皇島的年消化量僅在156萬平方米，而市場的潛在供應量在3000萬平方米以上。
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- 【追進的房企】
- 在房地產和旅游業的共同推動下，秦皇島樓市節節升溫，知名房企紛紛殺入這塊風水寶地，萬科、恒大、遠洋、華潤、中鐵、嘉里中心等品牌企業在秦皇島均有在售項目。
- 從銷售業績上看，外地房企的表現也不盡如人意。據透露，某全國知名企業在秦皇島的項目僅賣出2套。如德大地產受困于湯和東岸項目的銷售，推出市場已半年，仍處于零銷售狀態。由于沒有進賬，開發商因無力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工。即便是當地銷售冠軍遠洋?海世紀，也未必能幸免。遠洋地產內部人士預估，原來計劃8年結盤的目標可能會延遲。
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- 南通
- 雖然南通屬于三線城市，但是南通的樓市卻異常繁榮。與其他三線城市房價相對較低不同的是，南通的房價甚至還高過了不少二線城市。與高房價對應的并不是高企的成交量，數據顯示，南通全市每月的樓市成交量僅為900多套。
- 2013上半年房企拿地熱情十分高漲，各大城市地價記錄頻頻被刷新。相比于地王頻出的熱鬧景觀，南通似乎置身事外。今年開春以來，南通土地市場一直低迷。除了住宅類土地供應量下降外，南通市區優質地塊少而價高的趨勢，讓眾多的房企望而卻步。當然，土地出讓金居高不退，房價自然水漲船高。
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- 【追進的房企】
- 如今排名中國房地產銷售前10位的地產巨頭除了萬達之外已有9家入駐南通，再加上本地的龍頭開發商中南建設，使得南通樓市空前熱鬧，各區樓盤也炙手可熱。與多家大型房企入駐南通進行大盤開發形成反差的是，不管是在市區還是郊區，前往樓盤售樓部看房或者咨詢的人都很少。
- 據不完全統計，南通本地百萬平方米以上的項目就有8家，就南通現在的消化能力，百萬平方米的大盤想要銷售完畢，難度可想而知。數據顯示，在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。
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- 溫州
- 2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平一路上漲至34674元 /平，6年漲了4倍多。在2010年時，溫州市區房價突破3萬元/平，居全國地級市第一。
- 自限購令實施后，溫州住宅用地和住宅市場進入冬天。國家統計局數據顯示，2011年9月以來，溫州房價連續22個月同比下降；2012年全年新建商品住宅成交均價同比下降24%；2012年，溫州是全國70個大中城市中房價降幅最大的城市；到2013年上半年，溫州仍是屈指可數的房價下跌城市。 由于樓市長期低迷，溫州日前成為中國首個放寬樓市限購令的城市。
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- 【追進的房企】
- 由于溫州此前房價的猛漲以及民間經濟的實力，綠城、萬達、萬科和華潤等國內頂尖房企率先進入溫州樓市，此后，萬通地產、北京東方城置地、杭州德信、嘉里建設、臺灣華宇等一批知名房企正也成規模進駐溫州。
- 溫州樓市在嚴厲調控后的低迷，也嚴重影響了房企。曾代表溫州市場最高價格水平的綠城·鹿城廣場，2010年二手房價格接近10萬元/平，如今二手房掛牌價格則只有4.5-5萬元/平。眼下，溫州樓市跌勢仍未結束。市物價局數據顯示，2013 年溫州市區市場供應160萬平，是銷售最高峰2009年銷量的1.5倍。另有統計數據稱，目前溫州可售房源超過3.6萬套，建筑面積超過400萬平方米。
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- 唐山
- 唐山在三四線城市中頗具典型性：城市規模不大，經濟較為發達；幾家效益良好大型國有企業為唐山絕大多數本地人口提供了就業機會；外來人口不多，本地人口輸出也相對有限。這使得唐山缺少其他城市具備的外來購房人口和返鄉置業群體，而本地家庭對住房的需求相對有限。
- 除了開發商的拿地沖動，政府規劃也很沖動。2010年，唐山啟動了危舊平房改造規劃方案，規劃建設安置住宅小區135個，僅此部分釋放的住宅供應就接近2011年北京樓市成交的兩倍，而唐山市區城鎮人口只有北京的1/5。同時，多個居民區的拆遷改造、新城區的建設，“供大于求將是未來幾年唐山房地產市場的常態”。
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- 【追進的房企】
- 包括萬科、萬達、華潤置地、嘉里建設、綠城、金隅、榮盛發展等大型房企都已在唐山開發項目。然而，龍頭房企在唐山的發展歷程并不順利。
- 如唐山萬達廣場為例，2009年開盤預售時每平方米近萬元的均價曾引發搶購，如今已建成現房卻仍未售罄，售價已降為每平方米7000元以下。在唐山西郊軍用機場原址上改造的鳳凰新城，如今密密麻麻的分布著多個大型樓盤。這個唐山市政府重點推介的地塊，龍頭房企的唐山項目多位于這一區域。這些樓盤由于各種原因均未全面入住，已被媒體稱為又一座“鬼城”。除了鳳凰新城，唐山市其他區域還有多個的停建、緩建樓盤。
三四線城市的風險與機遇
風險：“造城運動”危機顯現
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數據顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比也達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過于求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市也多是無人問津而遭空置的樓盤。
經歷“大躍進”后的三四線城市的樓市泡沫已經越積越大。尤其是隨著中國城鎮化的進一步加快，不少三四線城市掀起大規模“造城運動”，樓市潛在危機被迅速激發。三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，導致 “鬼城”頻現，房屋空置率居高不下或將面臨徹底崩盤的風險。[詳細]
現實：房企爭相逃離三四線城市
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曾經受益于三四線城市廣泛布局的恒大地產，早已開始進行區域戰略調整。2012年11月，恒大地產主席許家印在接受媒體采訪時坦言，受調控政策影響，三四線城市營運環境困難，恒大集團不得不改變策略，轉戰二線城市。這讓很多人感到意外，從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發展，到對外宣布要重返二線城市，竟然還不到兩年的時間，而這兩年已經足夠市場發生劇變。
佳兆業董事局副主席譚禮寧曾公開表示，如果地價回歸到合理階段，將會重回一線城市，公司2012年上半年大概花了16億元買地，目前在考慮的地塊都位于一線城市。保利地產副總經理余英發布微博稱，“一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。”
招商地產董事長林少斌也曾明確表示，該公司戰略布局只進入核心二線城市，以及部分三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。無獨有偶，花樣年總裁潘軍此前在接受采訪時透露，花樣年在2012年的戰略調整內容之一就是，將在東莞、惠州、無錫等城市進行業務收縮，并最終從三四線城市撤離。
在繞了一圈之后，眾多房企開始重返一二線城市，從多家房企的反應來看，三四線城市樓市風險增大、利潤貢獻率較低和行政效率低下是造成房企逃離的主要因素。三四線城市的市場需求并非部分開發商想象的那么大，在就業、服務配套等方面遠不如北上廣對投資者的吸引力，而且這些城市缺乏有效需求以及產業支撐，而且目前呈現過快發展，存在嚴重的房產投資虛旺的現象。眼下這些三、四線城市的房地產利潤已經一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給嚴重過剩。[詳細]
未來：三四線城市機遇仍存
- 中國房地產業協會副會長朱中一表示，對于超量供應的三四線城市來說，未來不應該是加大土地和房地產供應，而是應該調整供需結構，擠出閑置存量房。
- 原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受采訪時也表示，由于各地房地產市場已呈現不同態勢，因此，未來房地產調控方向將更具有針對性，房價漲幅較高的重點區域嚴格實行各項調控措施，而對于大部分已經較為穩定的市場，則會適當采取去行政化手段調控。
- 此外，城鎮化正成為近期影響房地產業的關鍵詞
- 有觀點認為，三四線城市將是房地產行業的下一個金礦。“城鎮化蘊含著最大的內需潛力”、“推進城鎮化，關鍵是提高城鎮化質量”等中央層面有關對城鎮化的表態讓一些市場分析人士認為，城鎮化將帶來三四線房地產市場的春天。我國目前的城鎮化率是51.27%，根據日本和美國等發達國家的經驗，預計未來十年中城鎮化率每年提升 1.2個百分點，城鎮化每年將帶動11億平方米的商品房需求。這給房地產上市公司提供了巨大的發展空間，那些在中小城市擁有豐富且廉價土地的上市公司將充分受益。
- 三、四線城市并非沒有機會，諸如碧桂園、河南建業等房企在三、四線城市發展狀況表現良好。只不過三、四線城市對房企的創新能力和成本控制能力要求較高。對于三四線城市的政府來說，應該積極發展自己的產業，產業發展之后，房地產行業自然會發展起來。前段時間三四線城市吸引了太多的地產開發商，量上得太快，鬼城空城頻現、房企退出。但相信借助新型城鎮化的契機，加之政府各項政策對城市結構不合理現象的調整，未來三四線樓市或許仍值得期待。
- 機遇仍存 需爭取開發思路
- “當對三四線城市了解以后，才能知道那些地方不是火坑”，陽光100副總裁范小沖表示，如今，一二線城市正在郊區化，三四線城市正在城市化，現在的問題是開發商按照開發一二線城市的思路開發三四線城市，才導致各種問題的出現。
三四線房企如何突出重圍
- 一線大房企的進駐，讓三四線城市的本土開發商，遇到“有史以來最大的挑戰”。然而，在經歷了多次“貼身肉搏”之后，本土開發商眾成地產逐漸發覺，“他們其實沒那么可怕”，“他們再強大，在三四線城市中，能夠和你 ‘正面交鋒’的也就那么一兩個項目，在對當地文化的理解、置業理念的把握方面，相比當地企業還是有弱勢的。”
- 小城市的去化速度與一線城市存在很大差距，這讓習慣了高周轉和大體量開發的品牌房企有些水土不服。銷售周期加長，產品定位不能結合本地消費習慣，高工資、高成本、較低的收益回報都使得很多大房企無力招架。[詳細]
中房觀察：三四線本土房企突圍 路在何方
范小沖：如今是在三四線拿地的最好機會
- 去年，我國房地產交易額達6.4萬億元，其中，北上廣深一線城市大概1.5萬億元，省會城市及比較發達的二線城市1.5萬億元，200多個三四線城市交易額也在1.5萬億左右，一千多個縣級城市大概也在1.5萬億元。盡管很多三四線城市出現空心化，導致曾經走向三四線城市的品牌企業開始慢慢回歸，但陽光100常務副總范小沖認為，如今正是在三四線城市拿地的最好的機會。[詳細]
張在東：三四線城市的商業地產堪憂
- 不少學者和專家認為，未來中國房地產市場的風險將集中體現在三四線城市。鋒尚國際董事長張在東也對三四線城市的商業地產表示擔憂，他認為，未來幾年三四線城市商業地產的供應量很可能出現爆發式增長，但由于電商的不斷沖擊，商業地產會逐漸萎縮，這將影響對整體商業面積的需求，導致供求失衡。此外，商業地產模式也同樣困擾三四線城市，竹凌開發董事總經理蘇廣平表示，因為不可能模仿北京、上海，直接蓋一棟超高層寫字樓或大型綜合廣場，三四線城市更需要思考怎么把商業地產鋪展開來，“金字塔”底下的東西才是最重要的。[詳細]
張明杰：投資以三四線城市為主
- 隨著城鎮化的建設，三四線城市的市場份額仍然很大，而且擁有得天獨厚的優勢，比如拿地階段的付款優勢和銷售政策優勢。另外，三四線城市可以提前預售，這對于資金周轉非常有利。鑒于這種優勢，中睿資本總裁張明杰確立了以三四線城市為主的投資區域，他表示，兩三年前就開始開發相對滯后的三四線城市，接下來會緊緊圍繞三四線市場的需求來設計投資產品和投資策略。[詳細]
