- 第三季度開發(fā)投資逐月增長(zhǎng)
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今年第三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及分類中的住宅、辦公樓都呈現(xiàn)出環(huán)比增幅逐月上升，同比增幅逐月下降態(tài)勢(shì)。9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅低于6月份，為今年月度第二高點(diǎn)。
全國(guó)東、中兩個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資在第三季度也是環(huán)比增幅逐月上升，同比增幅逐月下降。僅西部地區(qū)9月份開發(fā)投資環(huán)比增幅有所下降。
造成這一狀況的原因是去年三季度是全年投資和銷售的旺季，今年在限購(gòu)情況下，開發(fā)投資同比增幅自然下滑。但開發(fā)投資絕對(duì)額在今年三季度卻是逐月上升，并在9月份創(chuàng)出今年第二高點(diǎn)，表明各地的保障住房投資力度正在逐月提升。
從季度趨勢(shì)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅呈現(xiàn)逐季小幅回落的態(tài)勢(shì)，這一點(diǎn)與第三季度內(nèi)的月度同比變化一致。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比增幅逐季回落，這一點(diǎn)與第三季度內(nèi)變化正好相反。
前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資44225億元，同比增長(zhǎng)32%，比上半年的增幅回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。
無(wú)論是單季同比，還是季度累計(jì)同比，房地產(chǎn)開發(fā)投資都表現(xiàn)為增幅高位回調(diào)。 -
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高位增幅的態(tài)勢(shì)，可以歸結(jié)為上年度開發(fā)投資的結(jié)轉(zhuǎn)和保障住房開發(fā)力度增大。
開發(fā)投資同比增幅逐季回調(diào)，主要原因是嚴(yán)格的限貸、限購(gòu)政策，從政策層面?zhèn)鲗?dǎo)到市場(chǎng)層面，最后又影響到投資層面；開發(fā)企業(yè)銷售困難、庫(kù)存增加、回款較慢，而同時(shí)融資受阻，促使部分企業(yè)拿地謹(jǐn)慎、拉長(zhǎng)開發(fā)周期，放緩?fù)顿Y節(jié)奏，疲態(tài)初顯。
從區(qū)域看，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅按照西、中、東的順序相對(duì)呈現(xiàn)出強(qiáng)、中、弱的格局，但從總量上講，東部地區(qū)的投資總量依然遠(yuǎn)高于中西部之和。
- 第三季度土地購(gòu)置面積環(huán)比大幅回落，土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況依然不樂觀
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第三季度7、8、9三個(gè)月份土地購(gòu)置面積相差不大，表現(xiàn)平穩(wěn)。反觀土地購(gòu)置費(fèi)用總量表現(xiàn)為逐月上升。表明土地的實(shí)際單價(jià)還是呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。
根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，第三季度我國(guó)地價(jià)總體水平為3040元／平方米，較前一季度小幅上升，但環(huán)比、同比增幅還是回落；珠江三角洲地價(jià)增幅仍居最高；全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市商業(yè)、居住地價(jià)分別為5615元／平方米和4518元／平方米；綜合、商業(yè)和居住地價(jià)水平分別較上一季度上漲40元/平方米、109元/平方米和75元/平方米。
前三季度全國(guó)完成土地購(gòu)置面積31184.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增幅較上半年下降11.2個(gè)百分點(diǎn)；同期全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)為8442.37億元，同比增長(zhǎng)18.7%，增幅較上半年微降0.1個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)土地單價(jià)依然在上升。
從季度趨勢(shì)看，購(gòu)置面積總量表現(xiàn)為中間高、兩頭低，即二季度高，一、三季度低；而購(gòu)置費(fèi)用總量表現(xiàn)為前低后高，即一季度低，二、三季度高。
從區(qū)域看，前三季度西部地區(qū)土地購(gòu)置面積同比增幅最高，中部次之，東部地區(qū)僅為1.1%。土地購(gòu)置費(fèi)同比增幅，也是沿著西、中、東的順序下降。
根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)看，全國(guó)前三季度住房用地供應(yīng)完成8.8萬(wàn)公頃 ，僅完成全年住房用地供應(yīng)計(jì)劃(21.8萬(wàn)公頃)的40.5%。
- 房屋施工、竣工總量逐季上升，新開工總量先升后降區(qū)
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第三季度內(nèi)，全國(guó)房屋新開工面積每月維持在1.6億平方米左右，總體平穩(wěn)；竣工面積7、8月份低，9月份高，環(huán)比增幅近四成。
從環(huán)比看，新開工面積9月全部為負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積全部大幅正增長(zhǎng)。建設(shè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)變化表明，企業(yè)新開工的動(dòng)力下降，但為了快速周轉(zhuǎn)的目的，加快了現(xiàn)有項(xiàng)目的竣工進(jìn)度。
前三季度，全國(guó)房屋建設(shè)情況最大的特點(diǎn)是施工、竣工總量逐季保持了上升態(tài)勢(shì)，而新開工總量則呈現(xiàn)第二季度高，三季度低的態(tài)勢(shì)。第三季度新開工總量及各分類環(huán)比指標(biāo)都為負(fù)增長(zhǎng)，表明開發(fā)企業(yè)開工意愿減弱，正在縮短開發(fā)戰(zhàn)線。
- 第三季度商品房銷售面積和銷售金額逐月增長(zhǎng)
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7、8、9三個(gè)月，全國(guó)商品房和商品住宅（包括銷售類保障住房）銷售面積總量逐月上升，各月環(huán)比-33.7%、2.6%和46.3%。到了9月份形成今年第二個(gè)月度銷售高點(diǎn)（前一個(gè)高點(diǎn)是6月份）。9月份全國(guó)商品房及各分類市場(chǎng)銷售面積環(huán)比8月份增幅高達(dá)44-58%。
同期，全國(guó)商品房和商品住宅（包括銷售類保障住房）銷售金額總量也是逐月上升，9月份商品房銷售金額高達(dá)6047億元，為今年以來(lái)月度最高銷售額，超過6月份；9月份商品住宅銷售金額為4938億元，為今年以來(lái)月度次高銷售額，僅次于6月份。上述情況表明，盡管我國(guó)少數(shù)城市的市場(chǎng)銷售大幅萎縮，但從全國(guó)數(shù)據(jù)看，今年的“金九”還是客觀存在的。
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今年前三季度全國(guó)商品房銷售面積各季同比增幅在11.6-14.9%之間，總體表現(xiàn)穩(wěn)定。環(huán)比情況是第二季度較一季度呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，第三季度較第二季度基本持平。
同期全國(guó)商品房銷售金額各季同比增幅在21-27%之間，一季度增幅較高，二、三季度增幅處于同一水平，但較一季度增幅有所回落。環(huán)比情況是，第二季度較第一季度大幅增長(zhǎng)，第三季度較第二季度低幅增長(zhǎng)。前三季度全國(guó)商品房銷售面積71289萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增幅比今年一季度減少2個(gè)百分點(diǎn)，與上半年增速相同。累計(jì)銷售面積依然保持了相對(duì)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。
前三季度商品房銷售金額同比增長(zhǎng)23.2%，增幅略低于上半年；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的銷售金額增幅明顯高于住宅。前三季度，銷售金額的增幅高出銷售面積同比增幅10個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明就全國(guó)而言商品房?jī)r(jià)格（無(wú)論是成交額總量還是成交均價(jià)）今年仍處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；房?jī)r(jià)的穩(wěn)中有升其中也與CPI上漲有關(guān)。
分區(qū)域看，前三季度中、西部商品房銷售量增幅明顯高于東部；中、西部商品房銷售量占全國(guó)比重達(dá)到52%，超過東部地區(qū)；中、西部商品房銷售金額同比增幅大于東部地區(qū)20個(gè)百分點(diǎn)；中、西部商品房銷售總額占全國(guó)的比重為40%；東部地區(qū)依然是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響最大的區(qū)域。
- 新建住宅價(jià)格增幅上漲受到有效遏制
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房屋價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況顯示，第三季度，新建住宅價(jià)格延續(xù)了上半年環(huán)比增幅逐月回落、同比漲幅趨緩的走勢(shì)，價(jià)格調(diào)整趨勢(shì)更加明顯。
7、8、9三個(gè)月份價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)連續(xù)上漲的城市有桂林、武漢、上海、瀘州、泉州、太原、海口等7個(gè)城市（按漲幅由高到低排列），其余63個(gè)城市都表現(xiàn)為價(jià)格指數(shù)增幅總體回落或波動(dòng)。從定基指數(shù)看，9月份全國(guó)只有溫州一個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)低于100。
取3、6、9三個(gè)月份作為觀察點(diǎn)，分別代表今年的前三個(gè)季度，對(duì)比70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅情況，價(jià)格出現(xiàn)三個(gè)觀察月份連續(xù)上漲的城市有廣州、韶關(guān)、青島、上海、南寧、銀川、瀘州、海口、三亞、和南充等10個(gè)城市（按漲幅由高到低排列）；其余60個(gè)城市表現(xiàn)為價(jià)格指數(shù)同比增幅總體回落或波動(dòng)。
第三季度末（9月份），限購(gòu)城市中有5個(gè)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過6%，比第二季度末（即6月份）減少了5個(gè)；非限購(gòu)城市中，有3個(gè)漲幅超過6%，比第二季度末減少了4個(gè)。房?jī)r(jià)同比漲幅在5%-6%之間的城市有10個(gè)，大部分城市房?jī)r(jià)漲幅分布在2%-5%的區(qū)間內(nèi)。90%的城市新建住宅價(jià)格漲幅在6%以下，低于同期CPI漲幅（9月份CPI為6.1%）。
存量住宅價(jià)格指數(shù)9月份與上月環(huán)比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格指數(shù)下降的城市有25個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上升的城市有24個(gè)。與第二季度末（6月份）相比，第三季度末（9月份）環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)。環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過0.6%。同比方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有7個(gè)，較二季度末（6月份）增加了2個(gè)。同比漲幅回落的城市有46個(gè)，比二季度末增加了22個(gè)。同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有50個(gè)。從定基指數(shù)看，海口、福州、寧波、三亞、南京、贛州、徐州和金華等八個(gè)城市（按跌幅由大到小排列）低于100。
綜合來(lái)看，前三季度住房市場(chǎng)價(jià)格的總體情況是：限購(gòu)政策對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用越來(lái)越明顯；新建住宅價(jià)格基本實(shí)現(xiàn)了環(huán)比停漲，同比漲幅基本實(shí)現(xiàn)逐季下降；存量住房?jī)r(jià)格下行調(diào)整的城市數(shù)量多于新建住房。
- 保障性安居工程開工按計(jì)劃推進(jìn)
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我國(guó)今年1000萬(wàn)套保障性住房計(jì)劃開工的構(gòu)成是，廉租住房165萬(wàn)套、公共租賃住房227萬(wàn)套、經(jīng)濟(jì)適用住房110萬(wàn)套、限價(jià)商品住房83萬(wàn)套，以及各類棚戶區(qū)改造415萬(wàn)套。
在各地區(qū)、各有關(guān)部門的共同努力下，城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進(jìn)展順利。截至9月底，已開工986萬(wàn)套，占年度計(jì)劃的98%。其中，北京、河北、山西、遼寧、吉林、江蘇、浙江、福建、山東、廣西、重慶、四川、陜西、甘肅、寧夏等15省（自治區(qū)、直轄市）城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)已超全年目標(biāo)任務(wù)數(shù)。
為全面推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范保障性住房管理，國(guó)務(wù)院辦公廳于9月28日下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)），提出要確保用地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持、落實(shí)稅費(fèi)減免政策等五項(xiàng)措施。
- 房地產(chǎn)三類貸款余額同比增幅全面下降，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)
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三季度末，我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元，環(huán)比二季度末下降1%；與第一季度末相比下降5.7%;與去年同期相比下降4.8%。
同期房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬(wàn)億元，環(huán)比二季度增長(zhǎng)0.76%；與第一季度末相比下降6.02%；同比去年增長(zhǎng)14.9%。
同期個(gè)人購(gòu)房貸款余額6.94萬(wàn)億元，環(huán)比二季度增長(zhǎng)10.86%；與第一季度末相比下降7.1%；同比去年增長(zhǎng)16.8%。
三季度末，保障性住房開發(fā)貸款余額2808億元，前三季度累計(jì)增加1150億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量的52.3%，比上半年高9個(gè)百分點(diǎn)。
- 房地產(chǎn)開収企業(yè)資金來(lái)源月度國(guó)內(nèi)貸款比重連續(xù)下降，自籌資金占比繼續(xù)上升
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第三季度內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源月度“國(guó)內(nèi)貸款”比重連續(xù)下降，達(dá)到歷史新低，“自籌資金”占比繼續(xù)上升，到9月份比重已經(jīng)達(dá)到45.52%，接近一半。“其他資金”比重逐月跌一個(gè)百分點(diǎn)左右，比重有所回落，顯示市場(chǎng)銷售回款不暢。
今年前三個(gè)季度，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源單季總量圍繞著2萬(wàn)億元的水平波動(dòng)，總量基本穩(wěn)定；同比總體增幅逐季上漲，但二、三季度保持同一水平；環(huán)比增幅先升后降。
今年前三個(gè)季度國(guó)內(nèi)貸款貸款金額逐季大幅度下滑，尤其第三季度，同比出現(xiàn)了較為罕見的跌幅，負(fù)增長(zhǎng)率為3.52%。
同期自籌資金同比總體上升，二、三季度增幅基本持平。表明開發(fā)企業(yè)自籌資金能力有所下降。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)比重繼續(xù)發(fā)生引人注目的重大變化，國(guó)內(nèi)貸款第一、二和三季度占開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源比重分別為19.9%、14.67%和13.1%，比重呈現(xiàn)逐季下降態(tài)勢(shì)，表明銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款支持力度連續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)開發(fā)貸款的依賴度也在連續(xù)下降；
“自籌資金”比重呈現(xiàn)逐季上升態(tài)勢(shì)，其比重變化程度低于國(guó)內(nèi)貸款，但高于其他資金。
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由于央行的貨幣政策，通過連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和利率回收流動(dòng)性，國(guó)內(nèi)貸款對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持力度持續(xù)下降，這和商業(yè)銀行對(duì)中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的信貸支持是一致的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過自籌渠道和其他資金中的定金及預(yù)收款支持項(xiàng)目資金需求，兩者占比達(dá)到企業(yè)資金來(lái)源的八成以上，這與中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)相比，是一個(gè)非常高的占比。表明了在房地產(chǎn)政策連續(xù)九個(gè)年頭的調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)已經(jīng)具備了較強(qiáng)的抗政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
“自籌資金”中，IPO、再融資、信托計(jì)劃、債券等渠道總體創(chuàng)新滯后，關(guān)鍵時(shí)刻常斷，因此，企業(yè)提高自身資金儲(chǔ)備、尋求銀團(tuán)貸款、參與或成立地產(chǎn)基金等方式成為開發(fā)資金的主要來(lái)源。
“其他資金”中，部分開發(fā)企業(yè)通過下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)行多種促銷定價(jià)方式，多種營(yíng)銷方式（如電商），以便提高市場(chǎng)占有率，促進(jìn)資金快速回籠。
- 大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度繼續(xù)上升
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中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布《2011年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，銷售金額TOP10榜單和銷售面積TOP10榜單的門檻分別為245億元和203萬(wàn)平方米，對(duì)比去年同期榜單，銷售金額入榜門檻提高44%，銷售面積入榜門檻提高22%。萬(wàn)科、恒大、中海、保利、綠地等超大型企業(yè)都是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略，因此，弱市環(huán)境下經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不弱，今年前三季度銷售業(yè)績(jī)?nèi)娉^去年同期，有的企業(yè)達(dá)到去年全年銷售水平。