溫紅妹 2021-04-19 10:14:34 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??“現(xiàn)在依然沒有進(jìn)展。”一位深陷連云港新浦工業(yè)園土地合同詐騙的企業(yè)負(fù)責(zé)人如此哀嘆。
??連云港海州區(qū)新浦工業(yè)園土地合同詐騙事件依然在發(fā)酵。從2021年3月的15家企業(yè)聯(lián)名上書，牽出一宗16年的國有土地被圈占侵吞積年黑幕。2005年，一家民營企業(yè)跟政府、國營農(nóng)場簽訂農(nóng)地開發(fā)協(xié)議，自設(shè)管委會，冒充政府機(jī)關(guān)對外招商引資，十余年間坑騙數(shù)十家企業(yè)巨額土地款，至今無法辦理土地使用證。
??截至2021年4月，新浦工業(yè)園被當(dāng)?shù)卣庸苤匦掳b規(guī)劃，而先前被圈占的近千畝耕地，早已經(jīng)興建成別墅項目、私人會所，和違建糧倉、廠房被出租，部分耕地圈而未建撂荒多年。
??15家企業(yè)聯(lián)名上書
??戳穿新浦工業(yè)園“畫皮”
??今年3月份，有消息稱15家企業(yè)聯(lián)名上書連云港市人民政府，舉報江蘇玖信投資有限公司（以下簡稱“玖信投資”）私自設(shè)立管委會，于2007年，通過自行投入和引資的形式籌建新浦工業(yè)園（原名東海縣新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)園）。實控人劉紅玖在運營原“連云港新浦工業(yè)園”期間，與多家企業(yè)簽訂《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，私自轉(zhuǎn)讓、非法買賣土地，在國土部門備案的面積累計達(dá)656.6畝，涉及企業(yè)33家。
??這些被私自轉(zhuǎn)讓的土地，后被連云港海州區(qū)法院判定《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》無效。然而，在法院的判決中，因劉紅玖代表的江蘇玖信公司不是土地的合法權(quán)利人，不存在向其返還土地的問題。多數(shù)涉訴企業(yè)只能寄望于當(dāng)?shù)卣畢f(xié)助，補(bǔ)繳土地出讓金、完善審批手續(xù)，獲得土地使用權(quán)。
??目前該工業(yè)園區(qū)已被海州區(qū)政府新設(shè)立的新浦工業(yè)園管委會接管，此前招商企業(yè)土地問題依舊懸而未決。
??連云港新浦工業(yè)園位于連云港市市區(qū)西郊。據(jù)玖信投資公開信息顯示，園區(qū)一期占地4800畝，計劃總建筑面積約為200萬平方米，內(nèi)設(shè)工業(yè)區(qū)、物流區(qū)、商業(yè)區(qū)等，該工業(yè)園所占土地多數(shù)為連云港崗埠農(nóng)場的農(nóng)耕地，土地所有人為江蘇省崗埠農(nóng)場有限公司（以下簡稱“崗埠農(nóng)場”），是江蘇省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)，其母公司是江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司（其控股企業(yè)江蘇省農(nóng)墾農(nóng)業(yè)發(fā)展股份有限公司于2017年5月15日A股上市，股票代碼601952）。
??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，私設(shè)管委會、非法買賣土地只是冰山一角。劉紅玖一手操作新浦工業(yè)園成立，開始就充斥著圈占土地投機(jī)牟利的動機(jī)，大面積土地被私權(quán)相授，違建別墅、私人會所，巧立名目違建廠房出租。當(dāng)?shù)卣彶恨r(nóng)場有限公司、江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)的加持，讓土地違規(guī)開發(fā)問題疊加、積重難返，背后不為人知的內(nèi)幕引各方猜測。
??對此，崗埠農(nóng)場工作人員以領(lǐng)導(dǎo)不在為由，拒絕回應(yīng)相關(guān)問題。中國房地產(chǎn)報記者多次致電江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)辦公室 ，未獲回應(yīng)。截稿前，連云港海州區(qū)政府相關(guān)部門未對中國房地產(chǎn)報記者采訪做出回應(yīng)。
??民營企業(yè)自設(shè)管委會
??非法買賣土地
??2005年底，為參與連云港的經(jīng)濟(jì)大開發(fā)，上海財經(jīng)大學(xué)與上海紡織控股集團(tuán)、中國曙光控股集團(tuán)等三家單位同東海縣人民政府合作在江蘇省農(nóng)墾國營崗埠農(nóng)場共建了“江蘇東海·蘇北工業(yè)新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)基地”。
??彼時，扭曲的考核機(jī)制和政績觀，讓各地工業(yè)園盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、“揮霍”土地的發(fā)展模式蔚然成風(fēng)，連云港新浦工業(yè)園就此畸形誕生。
??當(dāng)年，作為“江蘇東海·蘇北工業(yè)新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)基地”的投資主體，江蘇玖信投資有限公司與東海縣人民政府簽訂了《關(guān)于合作共建江蘇東海·蘇北工業(yè)新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)基地的協(xié)議》。2005年12月，東海縣人民政府與江蘇農(nóng)墾集團(tuán)公司簽訂了《供地意向協(xié)議書》。
??2006年3月28日，玖信投資與東海縣人民政府簽訂合同、擬在崗埠農(nóng)場東部投資開發(fā)建設(shè)新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)園區(qū)，2007年7月26日，經(jīng)江蘇省國營崗埠農(nóng)場申請，東海縣政府正式批復(fù)成立“東海崗埠新經(jīng)濟(jì)集中區(qū)”，擬占用崗埠農(nóng)場國有土地133.3334公頃，共中耕地100公頃，其他土地33.3334公頃。該地段經(jīng)江蘇省崗埠農(nóng)場社區(qū)管理委員會現(xiàn)劃建設(shè)管理服務(wù)所選在崗埠農(nóng)場，四至范圍：南至新牛公路；西至崗埠農(nóng)場場部；東至浦南開發(fā)區(qū)；北至單莊。2009年7月，園區(qū)劃歸連云港市區(qū)管理，同時更名為“連云港新浦工業(yè)園”。
??據(jù)前述企業(yè)負(fù)責(zé)人提供的材料顯示，自2006年起，江蘇連云港新浦工業(yè)園管理委員會同數(shù)十家企業(yè)簽訂了《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，該《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》約定，新浦工業(yè)園管理委員會負(fù)責(zé)為入園企業(yè)辦理土地證，支付辦證所需的各項費用。多數(shù)企業(yè)按照每畝10 萬元左右的價格支付了100萬元-300多萬元不等的土地款，購買土地準(zhǔn)備興辦企業(yè)，除少部分企業(yè)已生產(chǎn)經(jīng)營十四年以上，多數(shù)企業(yè)未能真正入駐建廠。
??據(jù)多位受訪企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，考察期間，新浦工業(yè)園管委會大樓內(nèi)政府功能辦公室一應(yīng)俱全，讓“多數(shù)企業(yè)認(rèn)為這個管委會就是政府機(jī)構(gòu)，按照協(xié)議約定繳納了土地款，篤定管委會一定能為我們辦好用地手續(xù)。豈料到2017年，部分企業(yè)陸續(xù)接到原連云港市國土資源局下發(fā)的《行政處罰決定書》，沒收非法占地的建筑物和其他附屬設(shè)施，并罰款，企業(yè)需要補(bǔ)繳土地出讓款，補(bǔ)辦土地手續(xù)，到這時，我們方才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙。”
??目前，所涉買賣違法用地的企業(yè)情況分幾類，第一類國土部門罰款16 家，補(bǔ)繳江蘇農(nóng)墾集團(tuán)250畝土地款，3.2萬元/畝元，現(xiàn)有3家企業(yè)接到（新）新浦工業(yè)園管理委員會土地局通知，每畝再補(bǔ)繳12 萬元左右，把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，部分企業(yè)將陸續(xù)辦理；第二類，6 家已繳納費用的入園企業(yè)，圍墻、廠房均不得建設(shè)，土地證也不能辦理；第三類共涉11 家， 2013年以前建廠房，沒有罰款，沒有手續(xù)。第四類，2家廠房及硬化地面等設(shè)施被政府部門拆除。
??讓多數(shù)企業(yè)負(fù)責(zé)人不能接受的是，海州區(qū)法院判定《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》為無效協(xié)議，但沒有判決玖信投資向招商企業(yè)返還土地款。理由是，劉紅玖代表的江蘇玖信公司不是土地的合法權(quán)利人，不存在向其返還土地的問題。土地管理法規(guī)定，土地出讓主體是市、縣人民政府國土資源部門，劉紅玖及玖信公司不是國土資源部門，未取得授權(quán)，無權(quán)出讓涉案土地使用權(quán)。
??多位受訪企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，既然政府要重新為入園企業(yè)辦理用地手續(xù)。此前繳納給玖信投資的土地款因《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》無效而應(yīng)返還給被騙的招商企業(yè)。
??他們給出的理由是，入駐企業(yè)所簽的《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》甲方是“江蘇連云港新浦工業(yè)園管理委員會”，南京市中級人民法院生效的判決已經(jīng)認(rèn)定、海州區(qū)法院已經(jīng)查明“江蘇連云港新浦工業(yè)園管理委員會”印章未經(jīng)制發(fā)、備案，該“江蘇連云港新浦工業(yè)園管理委員會”沒有主體資格。這些協(xié)議是劉紅玖以“江蘇連云港新浦工業(yè)園管理委員會”的名義和各代表企業(yè)所簽訂，劉紅玖作為行為人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
??“玖信公司是劉紅玖設(shè)立，劉紅玖是該公司的法定代表人、大股東、實際控制人，玖信投資和新浦工業(yè)園是同一個主體。企業(yè)將合同約定的辦理土地手續(xù)的款項支付給了玖信公司，劉紅玖和玖信公司都是合同的相對方，應(yīng)當(dāng)對合同無效以及返還企業(yè)支付的款項共同承擔(dān)償還責(zé)任。”前述企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
??據(jù)最新消息被立案調(diào)查并刑拘的劉洪玖已獲保釋，由其主導(dǎo)的違建房地產(chǎn)項目荷塘月色（原案名蘇園）依然在開發(fā)建設(shè)中。
??圈占國有農(nóng)地
??違建別墅、私人會所
??玖信投資打造的新浦工業(yè)園，不僅違建廠房，而且在園區(qū)內(nèi)大肆開發(fā)建設(shè)別墅、私人會所等房地產(chǎn)項目。
??據(jù)崗埠農(nóng)場不愿具名的管理人員透露，由劉紅玖在開發(fā)運營新浦工業(yè)園期間，以建設(shè)樣板生活區(qū)的名義圈占數(shù)百畝耕地興建別墅項目、私人會所，違建糧倉、廠房出租。
??據(jù)他指認(rèn)，連云港森林花園置業(yè)有限公司（劉紅玖為實控人）開發(fā)的荷塘月色別墅項目，位于新浦工業(yè)園內(nèi)新牛公路北、建中路東，曾是原新浦區(qū)政府著力打造的樣板區(qū)域，總占地面積約800畝，一期100畝別墅用地，二期100畝空中花園高層住宅，三期360畝住宅商業(yè)綜合體小吃一條街，其中367畝教育用地，道爾頓劍橋雙語學(xué)校，南外附小全國知名學(xué)校等。
??一期規(guī)劃獨家小院別墅總體量313戶，獨棟19戶，聯(lián)排56戶，雙拼58戶，高層180戶，占地面積6.66萬平方米，建筑面積3.3萬平方米，綠化率50%。
??2011年11月19日，一期房源開售，總計47套，產(chǎn)品類型涵蓋“聯(lián)院、雙院、獨院”三種類型，時至今日，該項目因沒有審批手續(xù)，未能辦理水電入戶，達(dá)不到居住條件而閑置多年。
??“項目所占土地均是以前農(nóng)場的耕地，而且審批手續(xù)存在問題，批建不符。”該農(nóng)場工作人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，目前該項目二期依然在建設(shè)中，留守施工員表示由于陰雨天暫停施工。
??2019年9月份，連云港市海州人民法院，對關(guān)于對被執(zhí)行人連云港森林花園置業(yè)有限公司名下的位于海州區(qū)浦南開發(fā)區(qū)荷塘月色（蘇園）LP-1號樓101、103室、LP-6號樓101室、LP-8號樓104室、LP-10號樓101、102室、SP-3號樓101室、SP-5號樓101室房產(chǎn)通過淘寶發(fā)起了第二次拍賣公告。拍賣結(jié)果不詳。
??另一處由六棟獨棟別墅構(gòu)成的私人會所，是玖信投資曾接待政府領(lǐng)導(dǎo)、江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)考察參觀新浦工業(yè)園的重要場所，該項目占地數(shù)十畝，其中五棟已豪裝裝修，目前已成連云港公安局海州分局包莊派出所辦公用房，緊鄰私人會所約數(shù)十畝二期用地未開發(fā)，處于荒蕪狀態(tài)。
??“新浦工業(yè)園內(nèi)的職工苑，則是為籌建荷塘月色項目，將周邊村民強(qiáng)制上樓，占用農(nóng)業(yè)用地違建小產(chǎn)權(quán)房占地約200畝左右，崗埠農(nóng)場原二分場負(fù)責(zé)人與劉紅玖合作，以顧莊名義開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)，以1800元每平方米的價格對外銷售。”他說。
??連云港興玖糧食倉儲有限公司，則是劉紅玖操盤的新浦工業(yè)園重要“杰作”之一，“糧倉所占地亦屬于違規(guī)占地，自詡天下第一糧倉，占地約200畝左右，當(dāng)時原新浦區(qū)政府曾啟動拆違，后在各方阻力下作罷。”他說，在該糧食倉儲廠房門口掛有“守住管好天下第一糧倉”的宣傳用語，這在農(nóng)場職工看來極為諷刺“本身就是違建項目，還振振有詞守住天下第一糧倉，誰是獲益者？”
??據(jù)工商登記信息顯示，興玖糧食倉儲公司由連云港市農(nóng)發(fā)糧食購銷公司控股。
??此外，“劉紅玖巧立名目成立多個公司，違規(guī)占用未經(jīng)審批的農(nóng)耕地自建廠房，對外出租牟取暴利。”他說。
??玖信投資操盤的新浦工業(yè)園違規(guī)開發(fā)建設(shè)底氣來源于，“劉紅玖跟崗埠農(nóng)場、省農(nóng)墾集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)私下把農(nóng)場土地簽訂使用權(quán)出讓協(xié)議，玖信投資每年會都會繳納2.8萬元至5萬元每畝不等的土地使用權(quán)費，崗埠農(nóng)場農(nóng)場已無法干預(yù)工業(yè)園的土地使用，直至現(xiàn)在玖信投資還有800多萬元的土地款未支付”他說。
??顯然，目前已被列入失信名單劉紅玖已無法左右新浦工業(yè)園的命運。
??農(nóng)地剝離
??鯨吞數(shù)千畝國有農(nóng)地
??崗埠農(nóng)場通過收回土地集中運營、股份制改革，變相清退職工、農(nóng)地剝離，私權(quán)相授，為玖信投資開發(fā)新浦工業(yè)園掃清了道路，也給新浦工業(yè)園今日糾紛埋下隱患。
??江蘇省崗埠農(nóng)場有限公司，成立于1958年，江蘇農(nóng)墾大型國有農(nóng)場之一，總?cè)丝?.75萬人，崗埠擁有耕地7萬余畝，林業(yè)、苗木用地約1萬畝，養(yǎng)殖水面4000多畝，除了是優(yōu)質(zhì)商業(yè)種子基地外，還是江蘇省最大集中連片鮮切花生產(chǎn)基地、綠色有機(jī)食品生產(chǎn)基地、綠化苗木基地、特色水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地。
??據(jù)崗埠農(nóng)場職工介紹，新浦工業(yè)園位于農(nóng)場境內(nèi)，除去圈占的4000多畝耕地外，加上溝渠道路等合計占地近萬畝。
??2005年底，玖信投資和當(dāng)?shù)卣敖K省農(nóng)墾集團(tuán)簽訂了眼花繚亂的合作開發(fā)協(xié)議及土地使用協(xié)議后，正式操盤新浦工業(yè)園的土地圈占征拆。
??2007年9月7日，原東海縣國土資源局規(guī)劃科《關(guān)于江蘇玖信投資有限公司新建“東海崗埠新經(jīng)濟(jì)集中區(qū)”建設(shè)項目用地的預(yù)審意見》，中明確提出，新浦工業(yè)園（東海崗埠新經(jīng)濟(jì)集中區(qū)）所占土地不符合當(dāng)?shù)丶稗r(nóng)場土地利用總體規(guī)劃，建設(shè)項目占用耕地應(yīng)保證占補(bǔ)平衡，項目建設(shè)要待土地上報審批后實施。
??玖信投資和崗埠農(nóng)場是如何調(diào)整規(guī)劃獲得審批的？如今無人知曉。此后數(shù)年間，劉紅玖以管委會主任的身份赴各地考察；省市領(lǐng)導(dǎo)、江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)到訪新浦工業(yè)園的事件頻見報端。
??彼時，崗埠農(nóng)場對外宣傳搞開發(fā)建設(shè)，增加人民收入，提高生活水平，是發(fā)展大勢。包莊村村民及農(nóng)場職工卻有不同解讀，“崗埠農(nóng)場場領(lǐng)導(dǎo)弄虛作假，將村民賴以生存的4000余畝良田圈占開發(fā)部分撂荒，玖信投資勾連江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)、崗埠農(nóng)場原負(fù)責(zé)人大肆炒賣農(nóng)場土地，中飽私囊。”
??據(jù)包莊村村民及農(nóng)場職工證實，“崗埠農(nóng)場向省農(nóng)墾局謊報稱其土地為鹽堿地、荒地、灘涂地、無法耕種，逐年蠶食圈占土地，至今約有4000余畝。”
??“場領(lǐng)導(dǎo)把4000余畝良田圈起來后，不讓我們耕種，部分耕地已賣給開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，或者建成商務(wù)會所，部分土地在無審批手續(xù)的情況違建小產(chǎn)權(quán)房，并以1800元每平方米的價格向外銷售。”一位不愿具名的農(nóng)場職工如是表示。
??玖信投資在這場土地投機(jī)生意中亦收獲頗豐，“玖信投資公司以2.8萬元每畝的價格從崗埠農(nóng)場獲取428畝土地，再以19.8萬元一畝轉(zhuǎn)賣給上海明權(quán)公司。上海明權(quán)公司一次性匯給劉紅玖8000萬元，劉從中獲利6000余萬元。劉紅玖又憑借土地買賣收入違規(guī)自建廠房出租、開發(fā)地產(chǎn)項目獲利。” 據(jù)前述崗埠農(nóng)場管理人員透露。
??據(jù)他回憶，崗埠農(nóng)場為配合省農(nóng)墾集團(tuán)籌備上市，將農(nóng)場承包到戶的土地收回集中運營管理，當(dāng)?shù)卮迕衽c耕地徹底脫離關(guān)系；100多名農(nóng)場職工于2015年集體出資參股，折合2000畝農(nóng)地入股，后通過人員流轉(zhuǎn)，職工股逐步退出。
??“現(xiàn)在崗埠農(nóng)墾約有3萬人，只有400多職工有養(yǎng)老金繳納，此前100多人參股的職工，公司給繳納一部分，自己繳納一部分，現(xiàn)在股份沒有了，養(yǎng)老金只能自己繳納。”他說，“當(dāng)時農(nóng)場收回土地沒有給村民任何補(bǔ)償，對此應(yīng)該給老百姓一個交代，讓幾萬人有保障，而不是推向社會。”他說。
??時至今日，新浦工業(yè)園被政府接管重新包裝或?qū)⒂瓉硇伦冞w；劉紅玖和玖信公司涉嫌倒賣國有土地、騙取企業(yè)土地款的案件，懸而未決散落一地雞毛；留下的是眾多企業(yè)負(fù)責(zé)人申訴無望的哀嘆以及當(dāng)?shù)孛癖姍?quán)益難以伸張的無助。
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