曾冬梅 2022-07-13 17:46:50 來源：中國房地產網
??廣州市景興房地產發展有限公司（以下簡稱“景興地產”）沒能實現“百年老店”的宏愿，在成立的第27年走向了破產的結局。
??7月15日至27日，景興地產持有的廣東億華房地產開發有限公司（以下簡稱“廣東億華”）39%股權、廣州“景豪坊”東區在建工程，名下知識產權及3臺汽車將在京東拍賣平臺上公開拍賣，起拍價共約9.59億元，其中“景豪坊”東區在建工程的起拍價約8.97億元。
??景興地產的創始人景治君48歲才下海創業，58歲開始進入房地產行業。他認為，商業上為少數人服務風險最小。因此，景興地產走上了豪宅開發的道路，位于廣州富人區——二沙島的“嶺南會”，號稱“中國豪宅第一高”的“凱旋會”，以及“廣州十大豪宅”——“愛群薈景灣”等都是其代表作。其中，“凱旋會”一層一戶，開了時下流行的“大平層”戶型的先河。
??“很惋惜，凱旋會的確是當時廣州的豪宅標桿，到現在都還有不少項目效仿。”一位曾與景治君打過交道的業內人士鐘林（化名）對中國房地產報記者表示，如果景興地產能夠如創業初期般穩打穩扎、不貪多求大，可能也不會沒落至此。
??商標、汽車、項目等被拍賣
??7月10日上午9時30分，北京路的人流漸漸多了起來，廣百廣場的工作人員正在有條不紊地準備開門營業。在其北側矗立著一棟建至20余層的爛尾樓，裸露著的灰色墻體和生銹的鋼筋彌漫著破敗的氣息，與這片繁華的商圈格格不入。
??這是本次景興地產被拍賣的核心資產之一——“景豪坊”東區（景豪方大廈）在建工程項目。該項目的土地使用權面積為1540平方米，用地性質為商服用地。根據已取得的《建設工程規劃許可證》（穗規建證[2014]586號），建設規模為地上25層（部分6、11層）、地下5層，規劃建筑面積約2.76萬平方米。據了解，“景豪坊”東區建至25層地面層后停工，于2016年取得了約7608平方米商業部分的預售許可證。拍賣公告顯示，該項目存在抵押及司法查封的情況。
??另一個核心資產是景興地產持有的廣東億華39%股權，起拍價約6017萬元。據了解，這一標的物的其中8%股權存在質押的情況，亦存在司法凍結情況。
??拍賣列表上還有景興地產名下的26個商標和1個美術作品著作權，拍賣底價2700元，以及起拍價共167.68萬元的3臺小汽車。
??2020年7月31日，廣州市中級人民法院裁定受理了景興地產的破產重整申請。2022年3月7日，因重整計劃草案未獲得通過且未依照《中華人民共和國企業破產法》第八十七條的規定獲得批準，廣州市中級人民法院裁定終止景興地產重整程序并宣告該公司破產。
??此次拍賣便是根據《廣州市景興房地產開發有限公司破產財產變價方案》，由破產管理人履行職責，在京東破產拍賣平臺上公開處置景興地產的財產。
??大平層、超高層豪宅的先驅
??關于景治君，能夠查詢到的公開信息不多。根據《環球人物》2011年的報道，1959年，22歲的景治君從部隊轉業，成為了廣州鋼鐵廠的員工，當過鉗工、車間主任、動力設備科科長。彼時，他曾設法調動運輸隊司機的積極性，鼓勵他們在完成生產任務后可以接外活，所得收入與企業按比例分配，超前的想法引發了廠內的激烈討論，這項改革被迫擱淺。1979年，景治君被調到冶金機械廠，為了扭虧，他建議嘗試摩托車組裝這一更有市場前景的新項目，但未能獲得主管部門的同意。
??在景治君看來，經濟發展是大方向，中國沒有退路。他不甘心被國企僵化的體制和保守的思想所束縛，錯過這樣的大機遇。于是，他選擇了下海創業，最初的10年干過電熱設備制造企業、大型制冷壓縮機貿易，直到1995年才將房地產鎖定為主業。
??當時的房地產項目大多面向剛需及改善型客戶，但景治君卻認為，在政治理念上，要為絕大多數人服務，而在商業上，為少數人服務風險最小。因此，景興地產選擇了豪宅為切入房地產市場的突破口。
??景興地產的第一個房地產項目位于廣州二沙島，名為“嶺南會”，那個時候的二沙島還沒成為如今的富人區，島上一片荒蕪。1999年，該項目推出市場，以只租不售的方式，吸引了駐穗外交官和跨國公司高管們的關注，一炮打紅。2000年，景治君斥資6億元打造了當時中國最高的住宅樓——“凱旋會”，該項目由6層、48層及52層的3棟樓宇圍合而成，其中52層那棟的高度達到了192米。
??“凱旋會”開了“大平層”戶型的先河，每戶的建筑面積都在300平方米以上，“一棟是大平層，另外的一棟是復式，當時市場上沒有同類產品可以跟這個項目比較。項目的體驗感很好，車可以直接開到入戶大堂，最近幾年一些豪宅也在提酒店式回家，其實就是十幾年前凱旋會做過的。”鐘林表示。
??對于這個項目，景治君也頗為滿意。他曾透露，有位客戶以2300萬元買下頂層700平方米的一套住宅，2010年的轉手價格為1億元。
??據了解，凱旋會的開盤價在1.5萬元/平方米左右，如今的二手放盤價在16萬元/平方米~20萬元/平方米。
??憑借“凱旋會”奠定豪宅開發商地位后，景興地產再接再厲，于2011年推出了“愛群薈景灣”項目，同樣走超高層、大平層路線，建筑高度將近200米，最小的戶型面積約339平方米，頂層的空中別墅面積達1200平方米，項目號稱只賣給影響GDP的100人。同時，景興地產開始把觸角伸向了商業地產，計劃在廣州的北京路步行街興建一個大型購物中心和一家五星級酒店，也就是“景豪坊”項目。
??商業項目陷泥沼 百年老店夢斷
??首次向商業地產轉型，景興地產就陷入了泥沼。此次被拍賣股權的廣東億華擁有一塊商住用地，土地總面積12353平方米，已取得土地證。待開發的房地產項目即是“景豪坊”（西區）。根據開發規劃，“景豪坊”（西區）擬建一棟地下5層、地上22層的大樓，其中負一負二為商業，負三負四負五為停車場，地上1層~6層為商業，7層~22層為回遷房和五星級酒店。
??“景豪坊”（西區）與“景豪坊”東區項目僅一路之隔。中國房地產報記者在現場看到，地塊內雖有塔吊等施工設施和建至二層的部分建筑，但目前已無施工跡象，工地內的藤蔓植物肆意生長，一叢叢探出了圍墻墻頭。圍墻上的施工公示牌上顯示，該項目的開工日期為2015年7月。據了解，2017年6月，廣東億華因資金問題導致“景豪坊”（西區）暫停開工建設至今，彼時該項目的基礎工程及地下5層土建工程已基本完工。
??為解決資金難題，景興地產引入了外援。廣州國企——珠江股份在2018年2月的公告中透露，通過“股權+債權”的形式對廣東億華進行投資，投資額度不超過11.6億元，以此取得該公司41%的股權。在隨后的幾個月里，珠江股份又向廣東億華提供了兩筆共19.53億元的借款，年利率12%。“景豪坊”（西區）項目土地（評估價值18.6億元）、東區項目在建工程2層~11層（評估價值2.55億元）因此抵押給了珠江股份。
??按照珠江股份在相關公告中披露的信息，“景豪坊”本有望打造成北京路商圈的標志性項目，但存在拆遷安置、規劃調整等問題，對項目開發銷售進度造成一定影響。由于該項目開發進度緩慢，導致廣東億華資金緊張，出現應付珠江股份利息逾期未支付的情況。2020年12月，珠江股份向廣東億華、景興地產、景治君等提起訴訟，要求償還約19.44億元的本金及利息。2022年3月，廣州市中級人民法院判決廣東億華向珠江股份償付約19.44億元的本金及利息等。
??截至目前，珠江股份尚未追回這部分資金。今年5月份，該公司宣布擬將所持廣東億華的41%股權及相關債權公開掛牌轉讓，掛牌底價15.8億元。
??2014年，景治君迎來了人生中的高光時刻，以5000萬元的捐贈額進入《2014胡潤慈善榜》。彼時，景興地產同時開發“愛群薈景灣”和“景豪坊”兩大項目，躊躇滿志，在招聘公告中表示要以兩個大型項目為基礎，向著打造“百年老店”和“百億資產”的宏偉目標奮進。
??短短數年時間，“百年老店”之路便戛然而止。
??從表面上看，景興地產的破產與“景豪坊”項目的開發失利有一定關系。“原因很復雜，除了這個項目的拖累外，還有對區域發展和行業形勢的錯判。”鐘林表示，景興地產執著于在廣州的老城區開發豪宅，以為“愛群薈景灣”能夠復制“凱旋會”的成功，不愁賣。但是，“他們高估了老城區的區位優勢和項目出貨的速度，營銷也沒做到位。當時廣州的中心已經轉移到了珠江新城，愛群薈景灣的銷售回款可能沒有達到預期。”公開資料顯示，“愛群薈景灣”2011年開盤時的價格在6.5萬元/平方米~7萬元/平方米，此后的均價曾降至4.8萬元/平方米，目前其二手放盤價在7萬元/平方米左右。
??此外，有消息指景興地產同時還在外地投資項目，也分流了一部分資金，多種因素綜合導致了資金鏈的斷裂。
??從鐘林的角度看，一方面，景興地產保守地采取了過往的產品開發策略，若是一步一個腳印做小而精的開發商，也沒有問題。但另一方面，該公司又有激進的地方，希望將業態擴展到對資金要求更高的商業地產，將版圖延伸到廣州以外。“對自己的能力沒有清醒的認知，也沒有及時跟隨時代的潮流調整方向，就這樣退出歷史舞臺確實很可惜，但也是可以預見的結局。”
??對于公司破產的原因以及未來打算，中國房地產報記者多次致電景興公司，但未獲得回復。
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