吳若凡 樊永鋒 2023-08-03 09:17:34 來源：中房報
??“我們簽署了為期兩年的租賃合同，現在還沒有到期就被要求清退。”
??7月中下旬，多名共享辦公品牌“DistrII辦伴”（以下簡稱“辦伴”）的租戶反映，他們陸續收到所在寫字樓持有者要求清退的通知，原因是他們承租的物業已長時間拖欠租金和其他相關費用，有的已經拖欠了3個月之久，此后，持有者給承租“辦伴”的租戶們下達了限期搬遷通知。而租戶們找到承租方“辦伴”，卻未得到明確的答復。目前，“辦伴”位于北京的所有共享辦公場所已經停止運營，所有租戶均被清退，所屬項目公司因登記住所無法聯系而被工商部門列入企業經營異常名錄，而“辦伴”位于上海的寫字樓也曝出即將被持有者清退的消息。
??據悉，共享辦公品牌辦伴的母公司為上海堂堂加智造物業開發有限公司，作為一家即將赴納斯達克上市的企業，卻在提交招股書不到一年后，被爆出資金問題。
??“以目前的市場情況下，沒有項目能夠達到盈利。”堂堂加相關負責人向記者直言，近年來公司一直在持續虧損中。“從疫情到現在我們已經扛了三年，所有項目都在負債經營。”
??虧損問題一直都困擾著共享辦公企業，重資產模式下基礎成本極高，再加上周轉率難以得到保證，曾經“坐著數錢的包租公日子”一去不復返。
??隨著資本對靈活辦公空間行業的深入介入，行業內競爭將加劇，靈活辦公空間行業格局將重新洗牌。隨著靈活辦公空間提供商之間的并購更加頻繁，中小型企業或將逐步退出行業，行業龍頭企業在整個行業的市場份額有望進一步提升。
??在此背景下，“斷臂求生”就成了部分共享辦公企業唯一的退路。
??租戶遭遇停電、清退
??今年5月份開始，知名共享辦公運營商品牌“辦伴”位于北京的寫字樓突遭清退，“辦伴”拖欠物業租戶款高至數千萬元的消息在圈內掀起波瀾。
??先是“辦伴”位于北京區域的寫字樓租戶向中國房地產報記者反映，他們在和“辦伴”所屬的北京鑫辦伴科技發展有限公司（以下簡稱“北京鑫辦公司”）租賃合同未到期的情況下，便被辦公所在地的持有者要求限期清退。
??“簽署了兩年的租賃合同現在還沒有到期，押金加上預繳的一部分租金共計10萬余元。”租戶王霞向記者表示，其辦公所在地位于北京朝陽區新城市廣場。
??2023年5月中旬，王霞突然收到“辦伴”管家的通知，表示北京鑫辦公司正與持有者新城市廣場所屬的北京金百聯創資產管理有限公司進行談判，如果談判不成，租戶們將面臨被清退的風險。
??5月31日，新城市廣場的“辦伴”租戶的辦公室突然出現了停電的情況，隨后租戶撥打報警電話，警察介入后，供電恢復，此時租戶們才得知，持有者停電是由于北京鑫辦公司欠繳了1萬多元的電費，而持有者表示，繳清電費就可以恢復供電。
??6月5日，他們收到了持有者的正式通知，通知書上寫道：鑒于北京鑫辦伴科技發展有限公司拖欠我司租金以及其他費用，已構成嚴重違約，要求北京鑫辦公司于2023年6月11日前搬離租賃房屋并將房屋完整交還我司。
??對此，租戶們表示難以接受，紛紛要求北京鑫辦公司出具租賃解除協議，并退還相應租金和押金。
??6月9日，北京鑫辦公司給租戶們出具了一份解約協議，并約定在6月30日前退換租金和押金，但租戶們表示，截至目前，他們都沒有收到退還相應費用。
??目前，“辦伴”在北京的運營的共享辦公項目已經全部停運，相關人員也已經解散。
??上海情況同樣不容樂觀，多個“辦伴”寫字樓的租戶向中國房地產報記者反映，他們于近期陸續收到了辦公所在地持有者的通知，由于上海辦伴科技發展有限公司（以下簡稱“上海辦伴公司”）長期拖欠租金和相應管理費用，已經和上海辦伴公司解除了相應的租賃合同，要求租戶們限期搬離。
??上海張江微電子港的“辦伴”租戶張明告訴記者，“辦伴”給出了兩種解決方案，第一種是置換到其他“辦伴”的寫字樓，但租戶們有一定的顧慮，“如果搬過去沒多久，新寫字樓又要關張，那該怎么辦”。
??第二種方案則是直接將現有租金和押金平移給寫字樓所屬的持有者，這樣做的好處是省去了重新找寫字樓的時間和資金成本。不過，租戶們普遍擔心“辦伴”撤離之后，持有者沒有寫字樓運營和管理能力。
??據租戶們不完全統計，目前“辦伴”所在的張江微電子港共享辦公品項目，欠租戶們的租金和押金共計200萬余元。
??7月31日，張江電子港的租戶們向記者表示，目前辦伴還沒有就租戶的安置問題和寫字樓持有者達成一致。
??上海晶品購物中心的“辦伴”租戶告訴記者，“辦伴”提出了三種解決方案：第一種是和持有者重新簽訂租賃協議，但需要重新繳納租金和押金，持有者給予一個月免租期；第二種則是搬遷到“辦伴”位于上海的其他辦公地；第三種是和辦伴解除租賃協議，并簽署解約協議前限期搬離，“辦伴”承諾90個工作日內退還租戶相應租金和押金。
??就“辦伴事件”等相關問題，記者致電晶品購物中心的持有者上海通安房地產開發有限公司，相關負責人向記者發送了聲明函，內容顯示，晶品購物中心于2023年7月20日向上海辦伴公司送達了有關解除租賃合同的書面通知。對于“辦伴”的租戶，晶品購物中心在聲明函中表示，愿意在自身力所能及的范圍內向承租人提供幫助。
??上海合生國際中心的“辦伴”租戶也面臨著選擇，要么和持有者簽訂新的租賃協議，要么在7月底之前搬離。
??就“辦伴租賃”的相關問題，記者致電上海合生國際中心寫字樓招商運營部，相關工作人員表示，關于租金以及和上海辦伴公司方面的關系，暫不方便透露。
??記者通過“天眼查”查詢發現，北京海辦科技發展有限公司、北京鑫辦伴科技發展有限公司、北京數辦科技發展有限公司、上海上海辦伴科技發展有限公司等辦伴成員企業近期進行了法定代表人變更。記者撥打官網預留的400咨詢電話，無人接聽。
??對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，企業突然變更法定代表人，可能是為了避免未來敗訴被執行的時候，原來的法定代表人被限高，這也是為了逃避責任的做法。
??上海新閔律師事務所副主任劉福元律師向記者表示，如果企業有到期債務不能清償的情況，時任的法定代表人可能要被限制高消費，即使被限制，但根據需要還是可以變更。
??劉福元律師建議，租客應當起訴至法院，讓企業股東承擔相應的法律責任。
??北京的“辦伴”租戶告訴記者，目前他們已經正式向法院提起訴訟，要求北京鑫辦公司退還相應租金和押金。
??從赴美上市到無奈退出
??據堂堂加官網介紹，共享辦公品牌“辦伴”的母公司AgiiPlus Group堂堂加集團定位于面向快公司的敏捷辦公服務平臺，為企業客戶和樓宇持有者提供整合了SaaS工具和地產科技（Proptech）的一站式敏捷辦公解決方案。
??該集團旗下包括MaxOffice堂堂辦公（敏捷化線上辦公數字服務平臺）、Spacii堂堂加智造（辦公樓宇更新與智慧運維平臺）、Distrii辦伴（敏捷辦公空間運營服務平臺）。
??堂堂加成立于2015年，創立元年引入華住集團作為天使輪投資，2017年、2018年再完成2億元A輪融資和1.5億元A+輪融資。
??此后，堂堂加年開啟全國擴張之路，2018年3月，Spacil堂堂加智造事業平臺成立，打造辦公存量資產更新運維與智慧升級的物聯網平臺，隨后在2020年5月MaxOffice堂堂辦公上線。
??2022年9月，9月16日，堂堂加集團AgiiPlus Inc.在美國證監會(SEC)提交招股書，擬在美國納斯達克IPO上市，其股票代碼擬為AGII。
??最新一版的招股書顯示，Distrii辦伴線下已進駐全球2個國家、7個城市、60多個辦公空間。
??據悉，堂堂加收入主要來源于三個部分，分別為辦公空間租賃和運營收入、裝修和智能建筑技術收入、經紀和企業服務收入，其中，辦公空間租賃收入占比超過80%。
??目前看來，堂堂加集團的近況并不好。堂堂加相關負責人向記者坦言，近年來公司一直在持續虧損中，沒有項目能夠到達盈利。
??堂堂加集團在招股書上表示，由于疫情等多方因素的影響，自2020年開始，“辦伴”項目的出租率開始出現下滑，從2022年底的85%下滑至目前的75%，與此同時，堂堂加的租金收繳變得越發困難。
??上述負責人直言，因為公司的租戶主要以中小微企業為主，受大環境影響，租戶數量在持續減少，直接導致了空置率的增加，整個租賃市場的收入普遍下滑20%~30%。
??由于“辦伴”的項目多數來自于疫情前，盈利測算也是基于當時的市場情況。因此，多方因素之下，導致公司的運營成本持續上升，成本和收入之間出現了嚴重的偏差。
??招股書顯示，2020年、2021年兩個財政年度，堂堂加的收入分別為3.57億元、4.59億元，相應的凈虧損分別為2.28億元、2.91億元。截至2022年 6月 30日，凈虧損人民幣1.29 億元。
??據上述負責人透露，截至目前，辦伴的出租率已經下降到70%左右。
??從去年開始，“辦伴”便開始和項目所在地持有者展開溝通，期望在租金、租約進行相應調整，上述負責人表示，“大部分持有者給到一些降租和免租期支持，這樣我們可以持續經營下去。但有些持有者站在自身商業角度來考慮，沒有作出相應調整，這就導致一部分辦伴項目無法持續經營。”
??該負責人告訴記者，目前“辦伴”現存差不多40多個項目，等平移等收尾工作完成，公司預計將保留差不多30個左右的項目。
??堂堂加在招股書中表示，不確定的經濟前景導致客戶需求疲軟，也導致向客戶租賃新辦公空間的平均時間拉長，為應對這些挑戰和不確定性，公司在 2022年4月30日至9月30日期間削減了約18%的員工。
??58安居客房產研究院院長張波表示，“辦伴”出現上述問題，主要在于運營層面出現了收不抵支的情況，主要原因是在于之前收房的時候環境比較好，但近幾年受大環境影響，其收入難以維持。
??此外，資本市場不景氣，也使得堂堂加無法通過融資的方式來獲取持續的資金支持。
??行業變化加劇
??高力國際相關負責人向記者表示，今年以來有部分共享辦公企業已經出現了違約的情況，但也有共享辦公企業想積極進入市場。
??以WeWork為例，今年，WeWork計劃在上海開業3個共享辦公項目，其中位于武漢企業天地1號社區項目和上海國際傳媒港社區已經相繼開業。今年年內，WeWork在北京的好世界商業廣場社區共享辦公項目也計劃開業。
??第一太平戴維斯中國區市場研究部高級董事及主管簡可向記者表示，行業受挫、新冠疫情、經濟放緩以及地緣政治的不確定因素猶存，導致租賃需求疲軟，以及不斷增加的新供應（年內一線城市供應預計500萬平方米），意味著當下以及未來一段時間內寫字樓的空置水平仍將在相對高位。
??作為承租方，行業仍在不斷經歷洗牌，運營表現欠佳或資金鏈不足以支撐未來一段時間發展的企業放慢擴張步伐甚至退租，但同時也有正在擴張并尋求性價比的同行運營商積極洽談和接盤。
??作為辦公空間提供商，品牌之間的運營模式、策略各異，不同城市、不同區位表現也不盡相同，例如較為核心地段、定位清晰的項目運營情況較穩定，其對應的租戶韌性也較強，一線城市整體情況優于二線城市。不同品牌和項目的運營模式也不同。
??共享辦公的興起，讓職場人士對辦公空間有了更多選擇，也在一定程度上改變著寫字樓市場的競爭態勢。基于遠程辦公科技的支持，很多企業的員工希望在混合辦公模式下工作，即靈活選擇辦公室、居家或者第三方空間。近年來共享辦公市場方興未艾，提供專業辦公空間和相關服務。
??共享辦公曾在2018年至2019年迎來一波熱潮，其中也有不少企業跟風入市，經歷了互聯網行業的收縮、疫情的“黑天鵝”，直到五年后的今天，需要項目迎來了續租的節點——潮水退去，生存下來并且運營情況依然良好的并不多，也是專業和用心經營的服務商。
??簡可表示，當下，共享辦公和商務中心、“二房東”與包租公司之間的界限也愈加模糊，雖然在某些特征和服務上有重疊，但各類產品都有差異優勢，也能將“地產+科技+服務靈活運用”。因此，對于共享辦公，只是中國辦公市場的后來者，是租戶的額外選擇，有利于盤活存量資產，例如國企持有的閑置物業，若尋找一些專業運營商進行托管也不失為一大解決方案。
??簡可認為，靈活辦公空間的租戶組合里有相當比例的小微企業、互聯網科技公司，因此，對仍在積極擴張或者想要進入共享辦公市場的企業而言，應權衡風險、清晰定位、注重服務，而非跟風盲目擴張、或只成為空間的“搬運工”。企業應清楚了解市場現狀、研判需求方向，再進行布點決策。
??（應受訪者要求 文中 王霞、張明均為化名）
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