劉偉 2023-12-01 08:30:10 來源：中房報
??臨近年底，在房企回款的沖刺階段，規范操作預售資金更顯重要。
??11月28日，武漢市住房保障和房屋管理局發布《關于部分房地產企業違規行為典型案例的通報》，內容涉及多家房企存在故意采取通過企業一般賬戶直接收取房價款方式逃避預售資金監管等問題。
??此次通報涉及的房企共計16家，包括全國性房企弘陽地產、新城控股、禹洲地產、碧桂園、遠洋集團、世茂集團、上坤集團、德信地產、藍光控股，及武漢本地房企的奧山控股、匯璟房地產等。
??武漢市住房保障和房屋管理局對相關人士媒體表示，這次通報是讓相關企業吸取教訓，后續預售資金監管方面再違規將會進行處罰。11月30日，記者數次撥打武漢市住房保障和房屋管理局開發處電話一直無人接聽。
??上述中一家房企項目公司表示，所涉問題已經在合作方的幫助下解決了。另有房企表示，暫不清楚此事。
??某機構市場研究中心主任李國政在受訪時稱，武漢本次公布的案例，涉及的企業和項目，都是今年前存在的違規操作。2023年以來，武漢沒有出現預售資金監管方面的違規案例。
??“現在市場總體上還是不容易，主要臨近年底了，企業到了沖業績、付款壓力最大的時候，警示強調一下很有必要，以免有企業鋌而走險、以身試法，現在的市場也折騰不起了。”李國政分析。
??今年以來，武漢已經加強了對房地產項目預售資金的監管。武漢市今年7月20日起施行的《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》，要求新建商品房預售資金監管，應當遵循政府監管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。
??涉及多家出險房企
??根據通報，武漢德潤嘉臵業有限公司（開發項目時光之宸）、武漢冠信房地產開發有限公司（開發項目新城桃李郡）等三家開發企業，在進行購房資格代理申請和商品房預簽約時，未如實填寫購房人相關信息，故意采取錄入企業銷售人員的手機號碼截留發給購房人的購房提示短信，導致購房人無法獲知購房手續辦理進度和預售資金進賬有關提示信息。
??武漢禹博房地產開發有限公司（開發項目禹洲新希望·雍禧蘭臺）、武漢藍空房地產開發有限公司（開發項目禹洲·朗庭元著）等八家開發企業，未協助購房人將房價款全部直接交存至預售資金監管賬戶，故意采取通過企業一般賬戶直接收取房價款方式逃避預售資金監管。
??此外，武漢瑞兆臵業有限公司（開發項目奧山·首府）、武漢世茂嘉年華臵業有限公司（開發項目世茂龍灣國風）等六家開發企業未及時為購房人申辦商品房網簽備案手續。
??通報要求各房地產企業要以典型案例引以為戒，嚴格執行武漢市關于商品房全過程監管、購房資格、網簽備案及預售資金監管等相關工作要求。
??值得注意的是，此次通報涉及的企業中，包括藍光、禹洲、世茂等多家此前已出現流動性問題的知名房企。
??北京金訴律師事務所主任王玉臣律師稱，“房企逃避資金監管有可能是想把購房人的錢據為己有，當然，也有可能是為了能讓企業有更多的資金用于流轉。所謂拆東墻補西墻，暫時將錢轉走，用于盤活其他爛尾的項目或者堵住其他的資金缺口等，這顯然帶來了很大的危害。”
??“企業自身嚴重缺錢，還對預售資金動了歪主意，不就把風險轉嫁給購房者與政府了嗎？”一位熟悉武漢房地產市場的人士表示，為了防范更大風險，加大監管力度是有必要的。
??“敲山震虎”警示房企
??今年以來，在武漢“金秋房交會”以及政策促進下，武漢樓市10月份迎來反彈。
??據武漢市住房保障和房屋管理局發布的數據顯示，10月，武漢商品房銷售14533套，環比增長58.87%，同比增長55.5%，日均銷量470套。其中，新建住房銷售12099套，環比上漲73.44%，同比上漲59.96%，這也是武漢下半年新房月度成交首次破萬。
??由于10月成交熱度的提升，今年1~10月武漢新建住房的整體銷售面積達到1073.32萬平米，較去年同期增長2%。
??二手房方面，10月武漢二手房成交7687套，同比增長58.43%，環比增長1.13%。1~10月，武漢二手房共成交88765套，同比增長35.37%。
??為進一步吸引購房者，11月28日，武漢8個在售樓盤自愿參加“30天無理由退房”活動，并承諾：在11月28日至12月31日期間，正常認購并簽署《30天無理由退房協議》的購房人，自認購之日起30日內可享受無理由退房服務1次，且不收取任何違約金。
??李國政認為，這一次選擇這個時點公布違規行為典型案例，主要起警示作用。馬上進入2023年12月，武漢“房交會”即將收官，主管部門一方面公示違規名單，另一方面，倡導武漢市首批8個項目“30天無理由退房”，多策并舉，進一步規范市場秩序，維護購房者權益，提升居民住房消費的信心和安全感。
??“前幾年整個行業大環境影響，特別是房企資金鏈緊張，逃避資金監管具有一定代表性，相對來說民企占比更大一些，特別是出險房企多半伴隨此類違規。”李國政稱。
??他表示，這幾年，武漢市不斷優化調整預售資金監管政策，今年還發布了《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》，根據市場實際，對監管的額度、標準、提取都做了精準規定，實現了全程在線系統化監管，并且在落實方面加大了力度，有效解決了這個問題。
??各地加強預售資金監管
??2022年，住建部等部門聯合出臺了《關于規范商品房預售資金監管的意見》。隨后，多地出臺細則加強房地產項目預售資金監管。
??例如，2023年5月，福建省住房和城鄉建設廳發布《關于進一步加強房地產項目預售資金監管的通知》。通知指出，要從四個方面加強預售資金監管，即實行專戶管理、規范資金繳存、完善使用管理和強化風險防控。房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。
??上述熟悉武漢房地產市場的人士稱，在過去許多年里，從實際情況出發，對于監管賬戶資金問題，在房地產行業發展不同階段，有松有緊。當企業資金困難，本著扶持的態度，監管部門適度降低管理標準；當市場有上揚趨勢時，又得把企業盯緊了。
??“預售資金監管不力的隱患突出。”王玉臣認為，首先，樓房爛尾的風險會大大提升。很多爛尾樓都是由于房企逃避預售監管資金導致的，因此，國家在出臺相關政策拯救爛尾樓的同時也需要加強資金監管，兩段同時發力，降低爛尾樓的風險。
??其次，購房人的購房信心會大大降低。一直以來，很多爛尾樓業主是將矛頭指向開發商的，對于相關監管部門處于敢怒不敢言的狀態。如果相關監管部門不作為，可能會讓購房人認為是對開發商的一種包庇，購房人可能會更加失望和心寒，進而喪失購房信心。
??2023年6月，武漢市政府印發《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》，其中明確，開發企業不得以任何形式使用非監管賬戶收取房價款，監管額度內預售資金應當專款專用，按照工程建設進度予以撥付等。另外，辦法還重點針對監管額度內資金被開發企業的集團公司抽調、被監管銀行擅自扣劃等問題加大了懲處力度。
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