冷萬欣 2024-11-13 10:12:10 來源：中房報
??轉讓開發十年過去，河北三河中國收藏文化產業園（以下簡稱“收藏文化產業園”）項目地塊已經撂荒。
??“我們很多人都是東拼西湊購買這的房子，實際開發商中基宏業公司就是一家騙子公司。我們當時根本不知道這個項目不是商品房，現在這么多年過去了，房子也沒希望了，退款也遙遙無期，這就是合同詐騙。”部分收藏文化產業園購房者告訴中房報記者。
??“三河市一直是河北省文化產業十強縣（縣級市，記者注）之一，有著較為完備的文化產業體系，涵蓋文化旅游、印刷裝訂、數字動漫、影視文化等多門類。”三河市某印刷企業負責人告訴記者。
??根據三河市官方數據，在中國收藏文化產業園項目敲定落地的2012年，該市文化產業總收入已經近100億元，是拉動該市經濟增長的重要引擎。
??彼時，收藏文化產業園作為該市招商引資的重點文化項目，風頭正盛，當時的報道稱該項目總投資接近14億元。
??然而項目進入實質開發階段后，出現一系列問題，直至走入爛尾停擺的困境。
??2024年11月初，熟知該項目內情的消息人士告訴中房報記者，違法出售非商品房只是其眾多開發亂象的冰山一角。收藏文化產業園項目爛尾背后，涉嫌未批先建、違法施工，虛假債券合同等問題層出不窮，多重亂象夾雜之下，產業園項目只能是草草收場。
??風起于青萍之末。在該消息人士看來，收藏文化產業園一地雞毛現狀的背后，都始于中基宏業（北京）房地產開發有限公司高管井某與實際施工方北京天旭萬龍投資管理有限公司法定代表人曹某的違規操作，二人依托燕京公司出讓的地塊，以超低價商品房和工抵房等名義進行非商品房售賣，攫取利潤，造成了大量購房者和債權人利益受損，與之對簿公堂，至今未果。
??截至發稿，中房報記者嘗試撥打井某、曹某公司電話，井某電話始終無人接聽，曹某公司員工表示曹某已經消失很久了。
??一波三折的重點文化項目
??2024年11月5日，中房報記者在收藏文化產業園項目現場看到，該項目位于三河市燕郊高新技術產業開發區，毗鄰蒼頭村和燕京理工學院東門。
??目前該項目處于半封閉狀態，從蒼頭村一側可以進入項目場地，場地內已經荒草叢生，其中多個地塊已經挖出用作地基建設的深坑，其中計劃建設住房的區域，也只有先期鋪設的鋼筋地基結構，工人生活區已經人去樓空。
??據三河燕京工業園房地產開發有限公司（以下簡稱“燕京公司”）負責人向中房報記者提供的相關投資開發《協議書》顯示，2002年12月6日，原燕郊經濟技術開發區管理委員會（以下簡稱“管委會”）與燕京公司簽訂《協議書》約定：管委會將位于三河市燕郊開發區迎賓路東側、北外環路北、幸福渠以南，面積1000畝土地使用權有償出讓給乙方燕京公司（準確面積以最后實測為準）；燕京公司根據本協議受讓的土地依法報經批準后，在土地使用年限內依有關規定可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動；該宗土地使用年限為50年。
??2008年10月8日，三河市原國土局就以上土地向燕京公司頒發了國有土地使用證，涉案項目涉及兩塊土地約209畝。
??2012年4月18日，燕京公司與商人井某簽訂《轉讓合同書》約定：燕京公司將出讓方式取得的位于河北省三河市燕郊迎賓北路的約209畝土地使用權及已完成規劃審批的53萬平方米開發權全部轉讓給井某，轉讓價款為稅后9億元。
??而后井某違約。同年11月20日、30日，應井某要求，燕京公司與井某實控且作為法定代表人的中基宏業（北京）房地產開發有限公司（2024年2月被吊銷，以下簡稱“中基宏業公司”）簽訂《項目轉讓合同補充協議》（1、2），僅變更買受方和付款條件，仍將209畝土地使用權及案涉項目，轉讓給中基宏業公司。
??然而收藏產業園建設開發進程再起波瀾，前述燕京公司負責人告訴記者，當年因為中基宏業公司仍未按約定履約，經協商雙方縮小了轉讓標的，中基宏業公司開發、建設部分受讓項目，燕京公司則開發、建設轉讓后剩余部分項目。于是在2014年6月13日，燕京公司作為甲方與中基宏業公司簽訂《項目合作開發合同》。其中約定甲方燕京公司將其獲批的案涉項目中的合計約197866.42平方米開發權及對應土地轉讓給乙方中基宏業公司。
??未批先建 層層轉包
??中房報記者梳理《項目合作開發合同》，中基宏業公司取得的開發權的部分項目地塊，系用于建設產業園配套的職工宿舍。
??職工宿舍13#-16#地上地下及對應的部分K2車庫按照規劃建筑面積稅后每平方米2100元人民幣。加上3#地上地下建筑面積稅后每平方米1700元人民幣，轉讓總價款約3.7億元。
??彼時，雙方約定工程的總承包施工單位由中基宏業公司選擇，但是需要經過燕京公司的書面同意。
??根據當時參與該項目的知情人士李然（化名）告訴中房報記者，中基宏業公司與燕京公司簽訂《項目合作開發合同》后，在未告知燕京公司也沒有辦理項目備案的情況下，以項目發包方的身份與中天銀都（天津）建設工程有限公司（以下簡稱：“中天銀都公司”）簽訂《案涉項目合同文件》，將相關工程發包給中天銀都公司。
??2015年4月12日，中天銀都公司又作為發包方與河北昌孜華建筑勞務分包有限公司（以下簡稱“昌孜華公司”）簽訂《案涉項目擴大勞務協議》，中基宏業公司為擔保方。協議簽訂后，應中基宏業公司要求，昌孜華公司人員及建筑設備陸續進場。
??據當時參與施工的知情人描述，工程幾經轉包之后，中基宏業公司卻尚未辦理施工相關手續，既沒有樁基以上部分施工許可，也沒有施工總承包備案，頂著燕京公司的多次通知和相關部門的停工通知違法施工，直至被叫停。
??中房報記者梳理相關停工通知，2016年3月14日，燕郊高新區住房和規劃建設局發出《停工通知》，其中載明：收藏文化產業園項目未取得主體施工許可手續，擅自進行塔吊安裝施工，責令立即停止施工，完善施工手續。
??2016年9月3日，燕郊高新區城市管理綜合執法局下發《停工通知》燕城違停字【2015】第（189）號，責令“必須立即停工，到燕郊住房和規劃建設局補辦有關審批手續。否則造成任何損失，責任自負”。
??2016年12月29日，燕郊高新區住房和規劃建設局《關于收藏文化產業園11#至16#樓擅自施工的函》， “責令施工單位立即停工，并對已施工的墊層、防水層及筏板鋼筋進行拆除，否則我局將停止你單位建筑手續的辦理”。
??2018年6月22日，燕郊高新區住房和規劃建設局再度發出《通知》，要求立即停止項目施工，完善相關手續。
??自此，收藏文化產業園項目陷入無限期的停擺狀態，直至徹底爛尾。在河北當地建筑領域人士看來，收藏文化產業園停工后，諸多房屋買賣合同糾紛和金融借款糾紛，成為壓垮項目希望的最后一顆稻草。
??違規售房 1.37億資金去向成謎
??據李然回憶，中基宏業公司在未取得建設工程規劃許可證和樁基以上部分施工許可證的情況下，便安排曹某（當時系中天銀都公司項目負責人）、中天銀都公司及昌孜華公司進場對樁基以上部分進行施工，最后因為停工通知函，甚至連底板混凝土都未澆筑便停工。
??“井某和曹某當時對外宣稱該項目（收藏文化產業園職工宿舍）是超低價的商品房。”李然告訴記者。
??“2018年前后，燕郊房價動輒數萬元一平方米，該項目則是一萬元左右每平方米，自然吸引購房者的目光。”李然說。
??燕京公司負責人告訴記者，事實上，早在進場施工之前，井某與同曹某就已經公開以北京天旭萬龍投資管理有限公司（以下簡稱“天旭萬龍公司”，法定代表人曹某）和中基宏業公司名義進行非商品房售賣，通過虛假的工程款債權抵頂房屋、房屋買賣等方式對非商品房進行商品房售賣和承諾。
??中房報記者梳理涉案的裁判文書發現，曹某既是施工方項目負責人，也是簽訂售房和工抵房合同的天旭萬龍公司法定代表人，更是中基宏業公司的副總經理。
??根據法律文書中的表述，中基宏業公司曾給曹某委托書，其中載明：中基宏業公司法定代表人、董事長井某，現委任曹某為中基宏業公司副總經理。經研究決定由曹某副總經理負責我公司、中國收藏文化產業園、項目融資、現場施工銷售的工作。
??換言之，曹某身份橫跨發包方、承包方和銷售方三個領域。
??根據裁判文書記載，天旭萬龍公司與諸多購房人都簽訂了《債權轉讓及以房抵工程款合同》，合同內容基本相同。都是確定房屋預售關系，確定標的物未產業園項目樓房，正式開盤前可以優先挑選戶型，同樣簽訂了退房補償協議，協議也都未實際履行。
??“現在看來，井某和曹某當時就是奔著非法集資來的，否則也不會公然違規出售非商品房，與那么多人簽訂各類協議。”李然說。
??燕京公司及部分參與購買涉案住房項目的人士向記者提供了該項目目前的涉案金額初步統計數據。
??截止目前，井某和曹某及中基宏業公司和天旭萬龍公司違法售賣案件案涉約150人。除了檢察院起訴書提及的部分人員及金額之外，其余案涉人員中包括包括房屋買賣、一個購房合同多套房以及一人多套購房合同、債權轉讓及以房抵工程款、借款等，案涉金額約1.37億元人民幣。
??其中北京地區訴訟約11案，14人，637.4萬元（已生效判決）；燕郊地區訴訟約76案，83人，1.02億元（債轉合同77人，8647萬元；買賣合同6人，1587萬元）。
??糾紛爭議待解
??由于中基宏業公司負責辦理的開工手續不全，昌孜華公司勞務人員和建筑設備閑置造成經濟損失。項目停工后，實際勞務方昌孜華公司開始多次向中天銀都公司、中基宏業公司、燕京公司要求支付相關款項，但最終并未支付，后向河北省三河市人民法院提起民事訴訟，將三公司告上法庭。
??根據一審判決書顯示，昌孜華公司提出解除擴大勞務協議；要求被告曹某、中天銀都公司、中基宏業公司支付勞務費約1926萬元及利息；被告燕京公司對上述債務承擔連帶責任等多個訴求。該案經河北省三河市人民法院燕郊鎮法庭一審、二審，判決燕京公司承擔連帶責任。
??此外，中基宏業公司法人井某曾向昌孜華公司出具的一份《承諾函》，其中內容載明為幫助中基宏業公司盡快解決開工手續問題，昌孜華公司兩次累計向中基宏業公司出借950萬元，截止承諾函日期2018年10月31日，本息數額為2780萬元，中基宏業公司承諾該本息款作為昌孜華公司參與該項目建設的施工保證金。一審法院判決燕京公司承擔連帶責任。隨后燕京公司提起上訴，二審維持原判。
??值得一提的是，針對此案件，中國人民大學法學院教授、博士生導師楊立新，中國政法大學教授、博士生導師、中國法學會商法學研究會會長趙旭東等專家認為，基于《項目合作開發合同》的性質應認定為土地使用權轉讓合同，據此應當認定燕京公司與中基宏業公司系轉讓關系而非合作關系，且該合同中無燕京公司對中基宏業公司的債務承擔連帶責任的相關約定。因此，燕京公司無需對相關債務承擔連帶責任。
??涉案《承諾函》由中基宏業公司及其法定代表人井海泉向昌孜華公司出具，燕京公司不是當事方，不應當要求其承擔連帶責任。
??在他們看來，根據法院確認的事實，2016年3月以來，有關機關曾數次發出停工通知，然而，中基宏業公司在收到停工通知的情況下仍未采取任何停工措施，由此造成的損失應當認定為系由中基公司的過錯所造成，應當由中基宏業公司獨立承擔責任。
??11月11日，中房報記者撥打中基宏業公司電話聯系井某，但始終無人接聽。
??隨后記者撥打天旭萬龍公司工商信息登記電話，一位自稱該公司會計的工作人員在電話中稱“曹已經消失了，目前無法取得聯系”。
??11月12日，中房報記者撥打燕郊高新技術產業開發區管委會相關部門電話約訪住房建設局，住房建設局方面以不符合采訪流程為由婉拒了采訪。
??（應受訪者要求，文中李然為化名。）
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