孟雙奎 2025-01-06 09:32:58 來源：中房報
??豪宅的價格為何呈現出來的是剛需產品？
??2024年12月29日，是成都市天府新區招商時代公園54號地塊一、二批次業主收房的日子，但對于曾女士等一批次業主而言，卻充滿了煩惱與失望。
??他們發現，交付的房子存在諸多問題，如消防設施不全、兒童區游玩設施缺失等，甚至其中一戶業主在驗房時發現了341處問題，21處涉及安全問題，功能問題涉及86處，外觀問題涉及234處。
??盡管開發商為交房準備了三重交付賀禮，但在業主們看來，這只是開發商以蠅頭小利哄騙業主收房的伎倆。曾女士告訴中國房地產報記者，本次一、二批次交房近400套，目前有一半業主拒絕收房。
??記者走訪發現，開發商與業主之間的矛盾由來已久。在此之前，曾女士等一批次業主已經就開發商涉嫌虛假宣傳、品質降級等問題進行了數次維權。
??在維權過程中，業主們發現開發商態度強硬，拒絕整改項目，甚至以“符合報規報建”為由回應業主的所有質疑。業主們認為，項目品質與項目價格嚴重不符，他們購買的改善型住宅售價不菲，但實際呈現的效果卻大打折扣。從外立面到精裝價格，開發商的宣傳與實際呈現均存在明顯差異。
??更為嚴重的是，業主們發現購房時置業顧問口中的精裝價格也悄然改變。面對業主的疑問，開發商的解釋與事實不符，甚至在同一樓盤內出現了不同的精裝價格。業主們對此表示強烈不滿，并向相關部門投訴。
??對此，記者致電天府新區市場監督管理局，其工作人員表示，已經收到招商時代公園54號地塊一批次業主對此事的投訴，調查完畢之后會出具正式的文書。如果開發商真的存在虛假宣傳，會根據相關條例進行處罰。
??“雙標”交付
??“維權到現在，連項目負責人都未見過，與我們交涉的始終是客戶部的人員。”
??2024年11月15日上午10點，曾女士及招商時代公園54號地塊一批次50多位業主出現在中海國際中心C座的一樓大廳，這里是招商（蛇口）成都房地產開發有限責任公司（以下簡稱“招商蛇口成都公司”）所在地。
??曾女士向記者透露，當天是和開發商約好“坐下來好好溝通”的日子，但開發商遲遲未告知會談的地點。無奈之下，50多名業主代表才來到開發商辦公地點。
??業主聚集在大廳后，開發商方面終于有了回應，他們要求50多名業主回招商時代公園項目部進行會談。面對這一提議，業主們態度堅決，僅派出5名代表回去參與溝通，其余業主則繼續留守在寫字樓大廳。
??曾女士說：“負責與5名業主代表溝通的工作人員播放并念了一遍PPT的內容文字后，不到半小時，溝通便結束了。”讓業主不解的是，開發商說已經主動對南北大門立面、宅間花園景觀、首層大堂、負一層大堂、電梯轎廂進行了升級，但對業主提出的訴求全部予以否定。
??據了解，招商時代公園54號地塊一批次業主訴求是整改住宅南側外立面、北門外立面、園林景觀、住宅內裝等。
??業主們提供的北大門宣傳效果圖與現狀圖形成了鮮明對比。“宣傳展現的是參天大樹，氣勢磅礴，實體就是小樹苗。”曾女士表示，溝通過程中，開發商始終強調一切都是按照報規報建的內容修建的。業主們對招商蛇口成都公司處理此事的態度非常不滿。“如果業主提出的整改不符合報規報建要求，那么他們自行的整改就符合要求嗎？”
??對此，記者聯系招商蛇口成都公司希望進行采訪，截至記者發稿，對方并未回復采訪內容。
??“符合報規報建”
??業主們要求整改，是因為覺得項目品質與價格不符。
??將時間撥回2023年10月，曾女士為了孩子能接受更好的教育，決定在天府新區教育資源最好的C學區購買一套新房。2023年12月1日她便看中并購買了離學校很近的招商時代公園54號地塊的改善型住宅，優惠后總價500多萬元，折算下來單價約3.2萬元/平方米。
??業主提供的資料顯示，招商時代公園54號地塊的宣傳資料用語是“由光影編排的建筑格局，繪就空中立體的海”，比如鍛造香檳金鋁板，鑲邊輕奢金屬線條，米灰色仿石漆、落地窗、大面寬的藝術界面，塑造藍灰LOW-E幕墻等。
??然而，2024年9月，業主卻在現場看到，54號地塊實際呈現的外立面使用的是透視度極高的玻璃，看上去不僅廉價且占比較少，更大面積的是真石漆墻體。
??業主認為，根據報規報建，外立面會大面積使用米灰色石漆，但北面外立面卻呈現出大面積的灰黑色石漆。從南門的宣傳資料上看，南面的層間條紋和背面都應該是鋁板，但實際呈現的使用材料是廉價的石漆。
??據悉，招商時代公園54號地塊一批次業主所購房屋單價普遍在3.5萬~3.6萬元/平方米，符合當時置業顧問所言的“54號地塊是高端產品，品質對標57號地塊的產品定位”。但業主們認為，從實際呈現的效果來看，54號地塊不僅未達到宣傳標準，反而有明顯降級的感覺。豪宅價格呈現出來的卻是剛需產品，并不匹配3萬多元的房價。
??對此，招商蛇口成都公司的解釋是，項目都是按照報規報建進行修建的。北大門沒有做宣傳展示，也沒有法律規定必須把所有外立面都展示出來。
??此外，業主們還發現，購房時置業顧問口中的精裝價格也悄然發生了改變。
??據業主提供的購房合同顯示，建筑面積174平方米的房子，裝修總價55萬元，折算下來，精裝單價約為3000元/平方米。曾女士告訴記者，當時開發商給他們宣傳的裝修標準是5040元/平方米，且有項目置業顧問的聊天記錄截圖為證，如果合同約定近3000元/平方米的裝修價格沒問題，那開發商和置業顧問的行為就涉及虛假宣傳。
??面對業主的疑問，招商蛇口成都公司的解釋是，成都市住建局要求裝修價格不能超過3000元/平方米。但隨后記者在相關房產信息平臺查詢，發現招商時代璟苑（招商時代公園54號地塊備案名）的可售房源中有一套建筑面積約173.56平方米的套四房源，其精裝總價為874742元，折算下來，每平方米的精裝價格約5039.99元。這與招商蛇口成都公司的說辭并不一致。
??當記者向招商蛇口成都公司確認聊天記錄中置業顧問身份時，招商蛇口成都公司并未對此回復。
??曾女士表示，他們已向天府新區市場監督管理局反映此事。
??對此，記者致電天府新區市場監督管理局，其工作人員表示，已經收到招商時代公園54號地塊一批次業主對此事的投訴，調查完畢之后會出具正式的文書。如果開發商真的存在虛假宣傳，會根據相關條例進行處罰。
??不過上述工作人員也談到，僅憑宣傳資料和微信聊天記錄的截圖，很難確定是否有虛假宣傳的行為。
??四川品默律師事務所何川律師認為，如果沒有行政認定的虛假宣傳處罰，民事上法院幾乎不會支持。因為在開發商補充協議中往往都有這么一句話：“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分，不對房屋的價格產生影響，一切以本合同為準……”
??監管流程割裂
??一波未平，一波又起。
??2024年10月，招商時代公園54號地塊二批次房源宣布降價，精裝房單價降至2.7萬元/平方米。而曾女士等一批次業主，購買時均為3.5萬~3.6萬元/平方米成交，房屋總價相差近百萬元。
??據曾女士透露，在最近一次與開發商的溝通中，招商蛇口成都公司高層亦承認，一批次業主相比二批次業主，整體虧了80萬～100萬元。
??部分業主告訴記者，在與開發商的溝通中，對方稱“招商蛇口作為央企，任何一個決定必須通盤考慮”，拒絕僅針對54號地塊一批次業主的損失作出補償。
??事已至此，54號地塊一批次業主非常明確，對方并不會對他們進行賠償。不過曾女士仍不明白，為何開發商要進行虛假宣傳？為何不按照報規報建的內容來做宣傳？
??對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，曾女士的疑問是合理的。因為開發商報規報建是從規劃的角度進行審批，而宣傳是由市場監管部門監管，涉及兩個不同的監管部門，關于房價的監管工作又以住建部門為主。從某種意義上來說，整個流程是割裂的。
??“從房地產發展新模式的角度來講，如果能做到全生命周期式的管理，能有效避免項目陷入維權。”嚴躍進告訴記者，比如招商時代公園54號地塊一批次業主，如果在購房時，能夠查詢到規劃、報規報建的詳細內容，就可以有效防范增加糾紛的可能性。因為在現實中，如果房子已賣給購房者，開發商一旦出現違法違規，購房者必將面臨交付問題，就很容易形成群體事件。
??而何川律師表示，如果開發商的整改沒有完成，還是建議曾女士等人不要著急接房，接房后往往更難維權。
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