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??“國企背書·年返10%·智慧菜場"——當(dāng)這類極具誘惑性的投資標(biāo)語出現(xiàn)在下沉市場的商鋪廣告中，浙江投資者張華（化名）未能抵御住"躺著賺錢"的誘惑。

??然而，這個由南通市崇川國有資產(chǎn)經(jīng)營控股(集團)有限公司（以下簡稱崇川國控）開發(fā)、2023年12月開業(yè)的星光域集貿(mào)市場，在運營9個月后悄然關(guān)停，揭開了一場針對中小投資者的產(chǎn)權(quán)式商鋪暴雷序幕。

??從南通到昆山，江蘇多地出現(xiàn)的“紙面旺鋪"暴露出商業(yè)地產(chǎn)分割銷售模式的法律漏洞與投資陷阱。

??國企背書下的“穩(wěn)賺”幻象

??作為南通市菜市場轉(zhuǎn)型升級的示范項目，星光域集貿(mào)市場自2023年11月啟動便自帶多重光環(huán)：崇川國控持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)并負責(zé)運營，宣稱打造"交易信息化、管理智慧化"的新型市場。

??“中介說這是政府主導(dǎo)的民生工程，審批手續(xù)齊全，還有專業(yè)商管公司托管，年回報率不低于10%。"張華回憶，5平方米的格子鋪總價9萬元，中介當(dāng)場返現(xiàn)1萬元作為首年租金，這樣的"穩(wěn)賺"模式讓他果斷簽約。

??然而現(xiàn)實迅速崩塌。2024年9月，張華發(fā)現(xiàn)市場已人去樓空，僅剩幾家沿街商鋪苦撐。

??張華告訴記者，星光域集貿(mào)市場剛開業(yè)那會兒人氣還是不錯的，但因價格高、種類少，漸漸人氣越來越差。

??周邊居民透露，該市場因商品價格高于傳統(tǒng)菜場、目標(biāo)客群與小區(qū)住戶重合度低，開業(yè)半年后客流銳減。

??這家菜市場的最大購買力，無疑是崇川星光域的業(yè)主。但據(jù)星光域業(yè)主透露，小區(qū)入住率不高且住戶多為年輕人，與菜市場的目標(biāo)客群不符。

??其次，因為價格偏高，周邊小區(qū)的住戶也很少來這里消費，他們寧可“多走兩步路”去北邊的秦灶菜市場，因為那里性價比更高、人氣更旺、煙火氣十足。

??據(jù)知情人士透露，目前菜市場正在重新招商，重新開業(yè)的具體時間尚未明確。

??更令投資者震驚的是，這個打著”國企運營"旗號的項目，在停業(yè)后被曝正尋求私人承包接盤，而崇川區(qū)相關(guān)部門明確表示"投資行為不在監(jiān)管范圍"。

??記者多次撥打崇川菜市場管理方電話，截至發(fā)稿，始終處于忙音狀態(tài)。

??跨區(qū)域復(fù)制的分割銷售套路

??當(dāng)張華還在為維權(quán)奔走時，2025年初，昆山玉山鎮(zhèn)的嘉福智慧生鮮集市以幾乎相同的模式進入公眾視野。

??2025年初，張華偶然在短視頻平臺上刷到，中介通過話術(shù)營造熱銷氛圍，瞄準(zhǔn)中老年投資者推出4~10平方米的“格子鋪"，宣稱”7年回本、年化收益10%"。

??從張華提供的視頻可見，該項目位于昆山市玉山鎮(zhèn)，名為嘉福市集項目。

??視頻顯示的銷售現(xiàn)場，有十多位老年人坐在其中，身旁不時有中介喊著“恭喜老板喜提商鋪一套”來營造氛圍。

??記者留意到，老人們購買的并非傳統(tǒng)攤位，而是一個個狹小隔間，也就是俗稱的“格子鋪”。張華透露，嘉福智慧生鮮集市由蘇州嘉弘瑞商管公司運營，銷售則由昆山名順房地產(chǎn)策劃代理有限公司負責(zé)，對外宣傳用的是嘉弘瑞的名號。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目運營方蘇州嘉弘瑞商管公司與銷售方昆山名順地產(chǎn)玩起"產(chǎn)權(quán)魔術(shù)"：以200萬元定金購得18間總面積1500平方米的現(xiàn)房商鋪后，在未辦理過戶的情況下，將每100平方米物理空間拆分為10個"獨立鋪位"對外銷售，導(dǎo)致一本房產(chǎn)證對應(yīng)10個按份共有人。

??這種未獲規(guī)劃審批的虛擬分割銷售，已涉嫌違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》關(guān)于"不得擅自變更規(guī)劃許可內(nèi)容"的規(guī)定。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，相關(guān)方在未取得屬地住建和規(guī)劃部門前置審批時，不得私自對商鋪拆零分割，不得擅自改變商鋪布局與結(jié)構(gòu)，破壞建筑原始規(guī)劃。

??依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，建設(shè)項目應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，任何單位和個人不得擅自變更規(guī)劃許可內(nèi)容，這種未經(jīng)審批的行為明顯違法。在房地產(chǎn)規(guī)定中，商業(yè)用房建設(shè)、銷售及使用性質(zhì)變更有嚴格流程，私自操作擾亂市場秩序，損害其他業(yè)主權(quán)益，給產(chǎn)權(quán)登記和經(jīng)營管理埋下隱患。

??按規(guī)定，虛擬分割，拆大改小對外銷售的，必須先行辦理產(chǎn)權(quán)分割登記手續(xù)；因經(jīng)營需拆分銷售大面積商鋪的，必須提前向住建局、規(guī)劃局等主管部門提交申請，說明必要性、規(guī)劃方案和影響評估，獲批后方可銷售，否則將面臨法律懲處。

??不過，張華告訴記者，住建部門給他的回復(fù)是，嘉福生鮮項目所涉商鋪的產(chǎn)權(quán)已登記在個人名下，不適用《商品房銷售管理辦法》。

??"他們混淆一手房和二手房概念，隱瞞按份共有性質(zhì)，甚至可能存在一鋪多賣。"張華指出，當(dāng)投資者要求查看房產(chǎn)證時，中介始終拒絕提供。

??此外，業(yè)主購買此類分割拆零商鋪，即便承諾返租，開發(fā)商違約風(fēng)險也未必小，畢竟商鋪盈利與否需正式運營后才知曉。拆零分割銷售需多部門審批通過才能進行實體分割售賣。

??張華在得知項目公開售賣后，第一時間選擇報警，當(dāng)?shù)鼐揭允聦嵰罁?jù)不足為由不予立案。隨后張華前往昆山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢，該局調(diào)查發(fā)現(xiàn)該項目因運營風(fēng)險已暫停房產(chǎn)證辦理。

??目前，不動產(chǎn)交易中心要求現(xiàn)場核實"是否存在一鋪多賣"時，銷售方因無法召集全部買家陷入僵局。

??張華透露，目前涉事方企圖通過司法拍賣繞過監(jiān)管，且已前往金華尋找新項目。記者以咨詢者身份聯(lián)系商鋪中介，對方稱項目采取包租模式，年化收益率達10%。當(dāng)問及有無房產(chǎn)證，對方稱有，可當(dāng)記者要求出示產(chǎn)證和商鋪照片時，對方卻拒絕提供。目前，記者尚未聯(lián)系上購買該商鋪的投資人。

??4月5日，記者以投資者身份前往該商鋪時，現(xiàn)場有幾名銷售人員，記者上前詢問是否在售賣商鋪時，對方很警覺的避開。

??法律專家解析三大風(fēng)險陷阱

??在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商鋪分割銷售的現(xiàn)象屢見不鮮，其中的法律合規(guī)性與潛在風(fēng)險備受關(guān)注。

??值得注意的是，這類項目普遍選擇下沉市場作為目標(biāo)，利用中小投資者對"國企背書""政府項目"的信任，以及對商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)則的不熟悉實施套路。目前多地監(jiān)管部門已介入調(diào)查，但投資者面臨的產(chǎn)權(quán)不清、資金追回難等問題，仍需通過司法途徑解決。

??市場上常見諸如“主力面積6 – 10平方米，可靈活選擇，總價低收益穩(wěn)定，可托管可自營，一次性買斷全款12萬元”這類極具吸引力的宣傳語。王玉臣律師提醒，這種借助“高周轉(zhuǎn)”模式快速回籠資金的方式，其測算可獲得的收益高達實際物業(yè)估值的三倍。然而，這背后隱藏著巨大風(fēng)險，一旦資金鏈斷裂，整個項目極易崩盤 。

??此外，銷售方所宣稱的“8：2租金分成”也暗藏玄機。其實際操作是需先扣除運營成本，剩余部分才按比例分配。倘若項目出現(xiàn)大量空置情況，投資者最終獲得的實際年化收益可能會遠低于預(yù)期，使投資者利益遭受嚴重損害 。

??實際上，全國各地許多區(qū)域已相繼出臺法規(guī)，明確分割商鋪是不允許銷售和轉(zhuǎn)讓的。蘇州市吳江區(qū)曾出現(xiàn)過規(guī)劃許可證上明確規(guī)定一至三層裙樓部分商鋪不可分割銷售，在未辦理規(guī)劃變更的情況下，開發(fā)商私自將預(yù)售許可證上的商鋪進行分割銷售，導(dǎo)致業(yè)主購買無產(chǎn)權(quán)虛擬商鋪的案例。這表明在蘇州特定區(qū)域，對于有規(guī)劃限制的商鋪分割銷售是被認定違法的。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出三大核心風(fēng)險：1.產(chǎn)權(quán)分割合法性存疑：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及商業(yè)地產(chǎn)管理規(guī)定，拆零銷售需提前向住建、規(guī)劃部門申請，完成產(chǎn)權(quán)分割登記后方可銷售。目前多地項目在未獲審批情況下虛擬分割，實質(zhì)是"賣圖紙而非賣產(chǎn)權(quán)"。2.售后返租暗藏違約風(fēng)險：銷售方承諾的高回報率多基于理想測算，實際需扣除運營成本后按比例分成。當(dāng)項目空置率高企時，投資者收益可能歸零。蘇州吳江曾出現(xiàn)類似案例，因規(guī)劃限制分割銷售被認定違法。3.非法集資邊界模糊：若銷售方承諾固定回報并歸集資金池，可能觸及《防范和處置非法集資條例》。

??北京市公安局經(jīng)濟犯罪偵查總隊曾發(fā)出過風(fēng)險提示：銷售方承諾“售后返租”，可當(dāng)你真正投資后，卻遲遲無法兌現(xiàn)承諾，導(dǎo)致?lián)p失。以分紅為噱頭，吸引投資的行為，均可視為非法集資。

??（應(yīng)受訪者要求 文中張華為化名）