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??專題視點

??國家統計局數據顯示，2022年末全國人口141175萬人，比上年末減少85萬人，這是我國人口首次迎來負增長，我國也正式步入人口負增長國家之列。負增長主要源自長期低生育率，2022年全年出生人口956萬人，人口出生率為6.77‰，這是我國出生人口首次低于1000萬，較2016年出生人口1786萬人減少了830萬人，規模較少了46%，規模明顯收縮。同時“七普”數據顯示，2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，已經處于較低水平。按照人口理論，2.1的總和生育率是維持代際更替、人口穩定的基本條件；1.5是國際社會通認的警戒線，一旦下滑至1.5以下，就有掉入“低生育率陷阱”的可能，樓市需求側勢必也會面臨多方面的挑戰。

??從相關人口數據來看，我國已經陷入低生育陷阱，受計劃生育政策、教育理念的影響，與同等經濟水平的國家相比，我國的生育率水平更低。不僅如此，我國的老齡化沖擊也先一步來臨，粗略算下來，未來10年我國勞動人口將減少7000萬人，年均減少700萬。老齡化使得城鎮就業人口大幅減少，由于老年人對住房需求相對較少，勢必對住房市場造成一定的沖擊。分區域來看，受產業轉型升級以及收入水平差異等多重因素的影響，城市競爭越發嚴重，山西、貴州、甘肅等地區或將面臨更嚴重的產業轉型陣痛，這些地區的房地產市場也將遭受一定的沖擊。

??國際經驗顯示，一旦陷入低生育陷阱（總和生育率低于1.5），生育率是很難回升的。即使生育率有所回升，也難以實質性上臺階，且容易出現反復。在我國人口出生率大幅下降這樣的大背景之下，為了更好的應對房地產行業的規模波動挑戰：

??首先，可以利用完善托育服務體系、增加育兒補貼等生育鼓勵政策提升人口出生率，增加購房需求；尤其是多子女家庭在購房、租房方面給予政策傾斜，在降低購房門檻、減免稅費、實行差異化的信貸政策等方面都有可能出臺一些鼓勵措施，進而激活房地產市場；

??其次，要結合產業轉型升級，開展職業技能培訓，加快培養制造業高質量發展的急需人才；以市場主導、共建共享的方式構建人力資源供給體系，緩解就業結構性矛盾，千方百計提高就業率和收入水平，進而提升購買力；

??此外，也要破除妨礙勞動力、人才流動的體制和政策弊端，加快城鎮化進程，為增量城鎮人口提供戶籍、就學、就醫等方面的便利，提升城市競爭力，有效緩解低生育率帶來的沖擊，從而實現房地產市場軟著陸。

??PART.01

??新出生人口減少

??需求更替速度同步下降

??受晚婚晚育、婚育理念轉變的影響，我國人口出生率明顯下降。受此影響，2022年，我國人口出生規模首次跌破千萬，總人口規模減少85萬人。分區域來看，有超14個地區人口規模已經負增長，其中黑吉遼三省，人口自然增長率均在-3‰以上，依賴內生需求的省市面臨更大挑戰。

??1.1 2022年出生人口首次跌破千萬，我國也正式步入人口負增長國家之列

??受80后嬰兒潮生育高峰和二胎放開的影響，2011-2017年人口出生率持續高位，多個年份出生率超過13‰，出生規模均在1600萬以上，創下一波生育高峰。但是自2016年以來，我國人口出生率開啟了斷崖式下跌，出生率由2016年的13.57‰降至2022年6.77‰，出生率七連降創歷史新低，下降了6.8個千分點。

??從絕對規模來看，2022年我國出生人口跌至956萬人，首次降至1000萬人以下，較2016年出生人口1786萬人減少了830萬人，規模較少了46%，規模明顯收縮。同期死亡人口1041萬人，死亡率為7.37‰；自然增長率為-0.60‰，這也是我國人口自改革開放以來首次迎來負增長。2022年，我國總人口降至141175萬，較2021年減少了85萬，2022年我國也正式跨入人口負增長國家之列，可以稱之為“人口負增長元年”。

??1.2 近半數地區人口規模收縮，人口大省山東也步入人口負增長時代（略）

??1.3 上海總和生育率降至0.7，人口流入較多的杭州自然增長率也明顯收窄（略）

??PART.02

??人口紅利“消退”，勞動力人口減少

??從規模上來看，我國勞動人口規模明顯有減少的趨勢，與此同時，老和少的規模在不同程度地增加，2021年總撫養比增至46.3%，即不到2.2個勞動人口就要供養1個老人或兒童，撫養壓力明顯增加。不僅如此，東北和中西部部分地區50-59歲人口比例均超17%，將在未來的10年迎來一波“退休潮”，養老壓力繼續增加。

??2.1 勞動力人口規模明顯下滑，總撫養比增至46.3%

??統計局數據顯示，2021年我國15-64歲人口為9.65億人，較2013年峰值10.1億人減少了4500萬人，人口紅利有“消退”的趨勢。與此同時，0-14歲和65歲以上人口規模逐漸增加，2021年總撫養比增至46.3%，即不到2.2個勞動人口就要供養1個老人或兒童。而總撫養比在2010年僅有34.2%，由此可以看出撫養壓力的增速之快。

??具體來看，受人口出生率下滑的影響，少兒撫養比在2020年達到階段性峰值26.2%之后，2021年有下降的趨勢，降至25.6%；而老年撫養比已經延續了多年的上升，由2003年的10.7%增至2021年的20.8%，比例接近翻番，并且年均增速明顯加快，近三年年均增速高達1.33個百分點，而在2010年之前的10年間年均增速不足0.2個百分點，養老壓力劇增。

??2.2 東北和中西部地區將迎來一波“退休潮”，養老壓力繼續增加

??國家統計局數據顯示，2022年我國65周歲及以上人口達20978萬人，占全國人口比重14.9%，較2021年增加了0.7個百分點。按照國際通行劃分標準，當一個國家或地區65歲及以上人口占比超過7%時，意味著進入老齡化；達到14%，為深度老齡化；超過20%，則進入超老齡化社會。按照這個標準，2022年，我國已經進入到深度老齡化社會。不僅如此，受社會、產業、經濟、人口流動等多重因素影響，地區之間的老齡化率也存在較大差異。

??第七次人口普查公布的人口結構數據顯示，2020年全國50-59歲人口占比為16%，這部分人群在未來的10年相繼退休，養老壓力進一步增加。分地區來看，黑龍江、吉林、遼寧、內蒙、湖北、甘肅、江蘇、安徽等東北和中西部地區目前50-59歲人口占比均超17%，在之后的10年間這些地區將會出現一波較高的退休潮，養老壓力將明顯增加。

??2.3 大量的人口流入一定程度減緩老齡化進程，上海50歲以上人口比重為38%

??反之，10年間新增退休人員占比較低區域集中在西部和東南沿海地區，這些地區大都是生育率較高的地區，譬如西藏、貴州、新疆、寧夏、廣西、廣東等，50-59歲人口占比均在15%以下，尤其是西藏，瀕臨退休人員比重僅有11%，50歲以上總人口比重僅有20%，是全國養老壓力最小的地區。

??值得注意的是，受益于人口流入，目前深受重度老齡化之痛（目前60歲以上人員比重高達23.4%，僅次于遼寧省）的上海未來10年退休人員占比為14.1%，在全國31個地區中處于較低水平，在一定程度上可以減輕上海的老齡化壓力，50歲以上比重為38%，低于遼寧、黑龍江、吉林、江蘇、重慶、四川、湖北、內蒙古、山東多個地區，老齡化程度進程略有變緩。

??PART.03

??增量需求更加依賴于人口遷徙和住房改善

??考慮到全國人口總規模峰值已過，各省常住人口將逐步進入負增長車道，目前已知的2022年人口規模增長比較顯著的是浙江，年末全省常住人口6577萬人，比上年末增加37萬人，在目前已經公布數據的地區中居于首位（廣東尚未公布）。這一數據可以看出內生需求將明顯減少，勢必對房地產行業造成一定的沖擊。統計局數據顯示，2022年商品房銷售面積、金額分別為135837萬平方米、133308億元，同比分別下降24%和27%，快速發展20余年的房地產行業規模正式進入下行周期。在人口規模減少的大背景之下，長期以來經濟發達地區或大中心城市人口逐年大增的態勢將會扭轉，購房需求將更多地依靠人口遷徙和住房改善，對于少數人均住房面積較低的區域而言，下一階段的增長空間優勢也會更為顯著。

??3.1 2030年城鎮化率有望突破70%，人口遷徙雖降速仍有望中期趨穩（略）

??3.2 未來十年城鎮人口增長主要看縣域，河南、山東、四川增量高居前三（略）

??3.3 約1/4人口住房面積仍不足35㎡，大灣區改善需求空間較大（略）

??PART.04

??產業結構進入轉型陣痛期

??就業人口指標出現波動

??改革開放四十多年以來，我們經濟社會取得了巨大的發展，產業結構也明顯調整。尤其近些年，隨著網絡經濟、人工智能等新技術革命的快速發展，原有的勞動密集型產業工人逐漸被機械化取代，低端產業工人需求逐漸減少，對他們的就業造成一定程度地影響，而高科技人才和受過良好專業技能訓練的新型勞動者成為需求主力。這樣一來，中短期內會出現就業崗位與人力資源供求結構錯位，就業指標出現波動。此外，各地區、各行業之間薪酬差距也在逐漸拉大，在此影響下，人力資源供求越發失衡。

??4.1 產業升級疊加疫情影響，失業率升至5.6%的階段性高位（略）

??4.2 區域薪酬水平差異巨大，進一步加劇人力資源供求錯位

??統計局數據顯示，31個省、自治區、直轄市在從業人數、工資水平和失業率方面表現各不相同。就收入水平上來看，京、滬城鎮單位就業人員平均工資均超19萬元/人，較第三位的西藏自治區高出5萬元/人，第四、五位的則是天津和浙江，收入為12萬元/人。總的來看，31個地區之間的收入水平存在巨大差異。

??分區域來看，收入水平較高的區域除了京、滬、津等直轄市和西藏外，浙江、廣東和江蘇收入水平在國內處于領先位置。尤其是是長三角區域，在高收入的吸引下，其人口吸引力大增。“七普”數據顯示，長三角三省一市2020年常住人口總量2.35億人，較2010年增加了近2000萬，占全國的1/4；人口增幅高達9%，遠超全國平均水平5.38%，人口聚集規模和速度在全國表現均較突出。

??以長三角地區勞動力占比最高的杭州為例，互聯網行業尤為發達，而這些行業恰恰是高薪行業，2022年其城鎮居民人均可支配收入高達77043元/平方米，居于全國前列。高薪也吸引了大量高素質人才，其政府工作報告顯示，2022年杭州市新引進35歲以下大學生34.7萬人，連續三年保持在30萬人以上，人才凈流入率繼續保持全國  第一，這也進一步推升了杭州的大學生比重。

??相比之下，珠海、佛山等城市雖然勞動力比重在全國居于前列，但是這些城市的大學生比重均低于杭州，教育素質不佳。以東莞為例，雖然其勞動人口比重高達81.41%，居于全國首位，但是其居民受教育水平較低，大學生比重僅有13%，不及杭州的一半，也低于全國平均水平；占比最高的人口是初中生，占比高達42%，多以低端產業工人為主，這部分人群收入普遍不高，因而影響了購房需求的基本面。

??不僅如此，中西部地區由于產業能級相對低，收入水平也處于較低水平，人口外流現象較為突出，城市競爭力又會被進一步削弱。就以大學生比重較好的太原為例，2020年其城鎮居民可支配收入僅38329元/人，低于全國平均水平。長久以來，其高學歷人口比重均居全國前列（“六普”時僅次于北京、南京和武漢，比重高達24%，甚至超過了上海），但是其收入水平在一二線城市處于墊底位置，僅略高于長春（34045元/人）。與之類似的城市還有鄭州，其收入水平同樣與其高學歷人口比重極不匹配，其經濟潛力有待進一步發掘。

??4.3互聯網行業收入仍處領先位置，依然是年輕人心中的“白月光”（略）

??PART.05

??結論：城鎮就業人口年均下降700萬

??人力供求錯位加劇需求減量

??從相關人口數據來看，我國已經陷入低生育陷阱，老齡化和少子化同步到來。受計劃生育政策、教育理念的影響，與同等經濟水平的國家相比，我國的生育率水平更低。老齡化使得城鎮就業人口大幅減少，由于老年人對住房需求相對較少，勢必對住房市場造成一定的沖擊。分區域來看，受產業轉型升級以及收入水平差異等多重因素的影響，城市競爭越發嚴重，山西、貴州、甘肅等地區或將面臨更嚴重的產業轉型陣痛，這些地區的房地產市場也將遭受一定的沖擊。

??5.1 需求缺口：老齡化沖擊先一步來臨，城鎮就業人口每年下降700萬人

??“七普”數據顯示，我國大陸地區60歲及以上已經超2.6億，占比高達18.70%，而10年前“六普”時60歲及以上老人不足1.8億人，占比僅有13.3%。10年間老年人增加了近8000萬，年均增量約800萬人。

??不僅如此，受生育理念轉變的影響，近5年我國年度出生人口數呈現斷崖式下跌，2022年已經跌破1000萬人，人口總量進入“負通道”。“七普”數據顯示，20歲以下的青少年比例僅有23.1%，較10年前下降了1個百分點。考慮到2020年之后新生兒人口規模下降速度加快，未來10年青少年比例降幅將會超過1個百分點。一系列數據表現，在“六普”到“七普”的十年間，我國老齡化、少子化速度均明顯加深。

??對比2010和2020年人口“金字塔”，可以明顯的看出，我們人口正在從“穩定型”向“收縮型”轉變，年輕人口組比例逐漸縮小，中年以上各組比重較大，塔形下窄上寬。2020年人口年齡比重最高的年齡組是30-34歲，占比為8.81%，其次是50-54歲和45-49歲年齡組，占比均超8%，勞動力人口以“中年”為主；而2010年人口年齡比重最高的年齡組是20-24歲，占比為9.56%，其次為40-44歲、35-39歲，年齡相對較輕。

??基于我國人口年齡結構，2030年人口年齡比重最高的的年齡組大概率是40-44歲（“七普”時30-34歲），與此同時，1963年及整個六十年代（“七普”時50-54歲和45-49歲）出生高峰期出生的一代人都將依次進入老年，使得我國人口老齡化進程進一步加速，向深度老齡化發展。粗略算下來，未來10年我國勞動人口將減少7000萬人，年均減少700萬。

??5.2 區域分化：城市競爭進一步加劇，山西、貴州、甘肅或面臨更嚴峻產業轉型陣痛（略）

??5.3 政策建議：國際經驗來看生育率難再回升，促產業結構轉變、解決人力供求結構性錯位是關鍵

??“七普”數據顯示，2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，簡單來說就是一名女性平均生出1.3個孩子，這個數據代表著現如今我國仍然處于較低生育水平階段。通常是越是發達的國家，人口增長率就越低，甚至時常還會有負增長的情況出現。與同等收入水平國家相比，我國生育率處于墊底水平。即我國當前人均GDP為1.2萬美元，而同等收入水平的俄羅斯、馬來西亞生育率分別為1.8、1.9，而我國實際生育率僅1.3。“未富先少生”，我國已成為人口前景最不樂觀的國家之一。

??造成這種現象的原因是多方面的，既有因計劃生育導致育齡婦女數量明顯較少的緣故，又有房價、教育、養育成本過高的影響；尤其是近5年，20-35歲處于生育旺盛期的婦女大幅減少，房價又集聚攀升，疊加疫情的影響，使得我國生育率斷崖式下跌。

??國際經驗顯示，一旦陷入低生育陷阱（總和生育率低于1.5），生育率是很難回升的。即使生育率有所回升，也難以實質性上臺階，且容易出現反復。參考同樣實施過節育政策的新加坡，1960年代，新加坡總和生育率一度高達5.4，1970年代開始推出節育政策。在節育政策和經濟、社會發展的雙重效應下，其總和生育率從1971年的3.0快速下降到1986年的1.44。之后新加坡及時調整了人口政策，從限制生育轉向鼓勵生育，政策起到了一定作用，生育率從1．44增加到1989年的1．8，但好景不長，生育率上升4年后又重回下降趨勢，雖然新加坡不斷加大鼓勵生育的力度，但總和生育率依然在下降，1995年降到1.71，到2002年之后則一直低于1.4，之后則徘徊在1.1至1.3之間的低水平，2022年，新加坡生育率已低至1.05。由此可見，鼓勵生育政策的作用是有限的，一旦陷入低生育陷阱，人口負增長的趨勢很難被逆轉。

??在我國人口出生率大幅下降這樣的大背景之下，為了更好的應對房地產行業的規模波動挑戰：

??首先，可以利用完善托育服務體系、增加育兒補貼等生育鼓勵政策提升人口出生率，增加購房需求；尤其是多子女家庭在購房、租房方面給予政策傾斜，在降低購房門檻、減免稅費、實行差異化的信貸政策等方面都有可能出臺一些鼓勵措施，進而激活房地產市場；

??其次，要結合產業轉型升級，開展職業技能培訓，加快培養制造業高質量發展的急需人才；以市場主導、共建共享的方式構建人力資源供給體系，緩解就業結構性矛盾，千方百計提高就業率和收入水平，進而提升購買力；

??此外，也要破除妨礙勞動力、人才流動的體制和政策弊端，加快城鎮化進程，為增量城鎮人口提供戶籍、就學、就醫等方面的便利，提升城市競爭力，有效緩解低生育率帶來的沖擊，從而實現房地產市場軟著陸。