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??導語

??按待售面積計算，48%的狹義庫存需要超過3年的去化時間。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??2022年，中國樓市經歷了1998年房改后最大的全國性深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指標均出現了深度回調，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現了深度調整，土地購置面積同比下降53%。銷售規模不再擴大、高負債項目頻頻暴雷，房地產行業內卷時代正式到來。為進一步明晰目前各城市所面臨的庫存壓力，本文對各城市目前的庫存壓力進行了全面梳理，并根據各項目去化周期指標的長短，對各城市“高周轉”和“難去化”的庫存占比進行了深入分析。

??01 九城庫存規模超千萬方
青島人均1.9平方米庫存壓力最大

??據CRIC研究，2022年狹義庫存規模多有下降，但由于成交下滑，庫存壓力仍處在較高位置。截止2023年2月，34個典型城市庫存總量達2.27億平方米。分城市來看，有九個城市庫存[1]超過千萬平方米，青島以1929萬平方米的規模居于首位，庫存規模最大；其次是武漢，庫存也達到1573萬平方米。除此之外，寧波、天津、長春、廣州、成都、佛山、北京等城市庫存也超千萬方。值得注意的是，熱點城市上海、杭州庫存均不足500萬平方米，庫存壓力相對較小。

??結合各城市常住人口數據來看，青島以人均1.9平方米的庫存居于首位，成為庫存壓力最大的城市，造成這一現象的原因是因為青島有接近一半的庫存為僵尸庫存，去化周期在4年以上；其次是寧波，人均庫存1.5平方米，與青島類似，寧波60%的庫存在4年以上，其中去化周期在100個月以上的庫存占比更是高達54%，這些項目多為已經暴雷或僵尸盤。此外，其他人均庫存超過1平方米的城市還有汕頭、長春、武漢、佛山等，庫存壓力也較為突出。一線城市中，北京、上海、深圳人均庫存面積均在0.5平方米以下，最高的廣州也僅有0.6平方米，庫存相對較低。

??02 長三角城市庫存壓力相對較小
杭州單盤庫存僅0.8萬平方米

??從庫存的項目分布情況來看，34個典型城市的2.27億平方米庫存分布在9000余個項目中，平均單盤庫存為2.43萬平方米。考慮到大部分項目單次推案面積在3萬平方米左右，平均單盤庫存面積較低的城市，其整體的去化壓力自然也相對較小一些。

??分城市來看，鄭州的庫存最為集中，861萬平方米的庫存分布在134個項目，平均單盤庫存達6.4萬平方米；其次是昆明，單盤庫存規模為4.4萬平方米；居于第三位的是洛陽，單盤平均庫存為4.4萬平方米。相比之下，長三角城市單盤庫存面積相對較小。杭州單盤庫存面積僅0.8萬平方米，其次是溫州、此外，徐州、合肥、長沙等城市，單盤庫存面積也相對較低，均在1.5萬平方米以下。

??03 典型城市二成的狹義庫存可在1年內去化完畢
寧波、長春六成項目消化周期超4年

??為進一步明晰各城市分項目的去化壓力情況，克而瑞對34個典型城市(涉及9000余個項目(的相關結構數據進行了梳理，可以看到接近一半的庫存去化顯著承壓，消化周期超過3年項目的狹義庫存面積占比達到48%，只有19%狹義庫存的消化周期在12個月以內。

??聯系具體城市表現來看，一線城市由于房地產開發起步較早、尾盤項目較多，就消化周期超3年的庫存占比來看，北京、深圳均高于典型城市平均，典型如深圳，更是有近三成狹義庫存的消化周期在100個月以上，在深圳特殊的房地產發展環境下，公寓項目成為了住宅供給的主力之一，但是除了高端公寓外，大部分公寓的去化情況一直以來都是相對交叉的，再加之深圳多山少平原的地形特點，催生了較多戶型設計較差或地段不佳的項目，因此深圳滯銷盤的庫存占比，也是一線城市中占比最高的。北京情況也較為類似，遠郊、別墅類項目去化緩慢，消化周期在四年以上的項目達到87個，合計狹義庫存占比超過四成。相對而言，2022年走出獨立行情的上海表現最好，多達112個項目消化周期在12個月以內，合計狹義庫存占比接近三成，典型如象嶼招商蟠龍府、虹橋公館三期等項目消化周期均在3個月左右或更低。

??二三線城市方面，合肥表現一枝獨秀，大多數項目全盤可在2年內去化完畢，三分之二的項目消化周期在1年以內，按庫存面積計算達到了56%，僅少數市區邊緣的項目消化周期較高。三四線城市中蘇州代管的太倉、昆山表現優異，按庫存面積計，分別有45%和39%的狹義庫存可在1年內去化完畢。

??相較而言，寧波、南寧、長春等市則有較多項目面臨去化困難，均有一半或更多的狹義庫存消化周期達到4年以上。以南寧為例，在2019-2020年間城市供地建面激增至2500萬平方米以上，而2021年后南寧商品房交易規模又迅速下行至1000萬平方米以下，供應增加需求下降之下，使得南寧郊區出現了大量滯銷項目，按庫存面積計，有48%的狹義庫存需要4年以上的時間才能去化完畢。寧波、長春則是有大量交易不活躍的“僵尸尾盤”，消化周期在100個月以上的項目均超過200個，平均單個項目庫存多在2萬平方米左右。

??04 預期修復仍需由點至面、過程緩慢
個體項目仍應緊抓窗口期加速出貨

??考慮到各城市以及各城市內部的庫存壓力存在較大差異，購房者的預期修復也需要經歷由點至面的較長過程，就庫存壓力的緩解情況而言，也需要經歷分批次、由點至面的過程，目前上海、杭州等城市地市、樓市量價指標已經出現點狀回升，下一步帶動南京、西安、長沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動長春、大連等地優質區域庫存壓力修復。但是對于個體樓盤而言，除非極少數去化無憂的項目，鑒于目前大多數城市高度“內卷”的去化情況，盲目樂觀捂盤惜售仍不可取，還是建議抓準每次的市場窗口期機會，加速出貨為先。

??整體而言，市場仍然需要溫和的政策面持續保駕護航，行業輿論環境也需要正確客觀的聲音，特別是對于狹義、廣義消化周期均處于高位的城市而言，為了修復市場信心、激活市場熱度，仍然需要保證優質板塊的土地供給和新房供應，庫存指標不可避免地出現繼續上升，即便是相對優質板塊也不免會出現“指標性的陣痛”，遠郊配套缺失板塊、供求錯配的小面積段更加需要較長時間的調整和消化。