??近年來(lái)，土地財(cái)政依賴(lài)度持續(xù)上升，尤其是三四線(xiàn)城市，土地出讓金漸成地方財(cái)政首要收入來(lái)源。2022年，隨著土地市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，哪些城市陷入土地財(cái)政崩塌的窠臼？對(duì)于財(cái)政“亞健康”城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境的癥結(jié)究竟是什么？未來(lái)還需要哪些救市政策，才能破局市場(chǎng)困境？

??01

??財(cái)政收入增速大幅放緩

       地方債務(wù)余額快速增長(zhǎng)

??……略……

??一、公共預(yù)算+政府性基金占財(cái)政比重80%，社保基金收入占比逐年提升

??……略……

??二、一般公共預(yù)算收入增速放緩，收入承壓下今年仍面臨下降風(fēng)險(xiǎn)

??……略……

??三、政府性基金收入近九成來(lái)自土地出讓?zhuān)急戎鹉昱噬?/p>

??……略……

??四、十年間地方財(cái)政自給率平均53%，債務(wù)余額激增144%

??實(shí)際上，財(cái)政收入一部分需要滿(mǎn)足公共需要的收支，因此財(cái)政自給率可以作為判斷一個(gè)國(guó)家或城市發(fā)展健康與否的一個(gè)重要指標(biāo)。2012-2021年期間，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入增長(zhǎng)82%，地方一般公共預(yù)算支出則從106947億元，增加至211271.54億元，接近翻倍，可以看出，支出的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于收入。

??而十年間財(cái)政自給率（地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入/一般公共預(yù)算支出）維持在50%-60%區(qū)間，平均為53%，其中2020年財(cái)政自給率為48%，是歷年最低。整體走勢(shì)來(lái)看，自2014年以來(lái)，財(cái)政自給率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，8年下降近10個(gè)百分點(diǎn)。2020年之后，才略有攀升，回到均值之上，主要受到疫情的影響。

??此外，從地方政府債務(wù)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)同樣需要把控。絕對(duì)值而言，2014年我國(guó)地方債務(wù)余額約154074.3億元，2022年1-9月則達(dá)到347124億元，八年間增加了125%。上文所指地方政府債務(wù)主要是包括一般債務(wù)和轉(zhuǎn)向債務(wù)，從債務(wù)本身的角度看，地方債新增限額的分配通常會(huì)考慮各地區(qū)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)力狀況、建設(shè)投資需求等因素，因此債務(wù)余額較大的仍集中在江蘇、山東、廣東和浙江等經(jīng)濟(jì)富有活力、GDP水平高的省份。此外，通過(guò)舉債發(fā)展經(jīng)濟(jì)也是過(guò)去地方政府的常規(guī)操作。

??從地方政府債務(wù)率來(lái)看，本文采取地方債務(wù)余額/綜合財(cái)力來(lái)計(jì)算，其中綜合財(cái)力僅考慮地方一般公共預(yù)算收入、政府性基金收入以及國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入。從2014年開(kāi)始計(jì)算，近八年地方債務(wù)率平均122.7%，高于國(guó)際通行的100%-120%的警戒線(xiàn)。走勢(shì)來(lái)看，2014、2015年債務(wù)率偏高，突破120%，2016年以來(lái)地方債務(wù)率持續(xù)走低，2018年僅為108%，較2015年高點(diǎn)下降23個(gè)百分點(diǎn)。但在疫情之后，地方政府債務(wù)率攀升，2020、2021年維持在130%以上，超過(guò)120%的警戒線(xiàn)，整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，這其中也與近兩年城投發(fā)債較多不無(wú)關(guān)系。

??02

??過(guò)半三四線(xiàn)土地財(cái)政依賴(lài)度高

       20%城市債務(wù)負(fù)債壓力大

??……略……

??一、全國(guó)土地財(cái)政依賴(lài)度持續(xù)走高，近三年平均41%

??……略……

??二、江浙兩省土地依賴(lài)度最高，山西、遼寧土地難賣(mài)

??……略……

??三、金華、常州土地財(cái)政依賴(lài)度超60%，半數(shù)三四線(xiàn)土地收入高過(guò)財(cái)政收入

??……略……

??四、兩類(lèi)城市財(cái)政“高不成低不就”，但未來(lái)仍有調(diào)整發(fā)展?jié)摿εc空間

??從地方層面來(lái)看，土地出讓金作為全部留在地方的財(cái)政收入，對(duì)于各地財(cái)政收入更加舉足輕重，是地方政府進(jìn)行基建設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重要資金來(lái)源。但土地財(cái)政依賴(lài)度較高、低不同城市有不同的成因，且高、低并不能直觀(guān)的判斷或代表城市當(dāng)前發(fā)展的癥狀與問(wèn)題。因此，我們通過(guò)結(jié)合地方財(cái)政自給率、債務(wù)率，對(duì)土地財(cái)政困境城市作出進(jìn)一步研判。

??以全國(guó)財(cái)政自給率平均值53%、地方債務(wù)率國(guó)際警戒線(xiàn)120%作為基準(zhǔn)，CRIC將90個(gè)城市劃分為四類(lèi)分別進(jìn)行討論。

??第一類(lèi)是短期財(cái)政收支平衡但長(zhǎng)期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市，以武漢、天津等13城為代表。財(cái)政自給率高略高于平均值，尚仍處在正常區(qū)間，但該類(lèi)城市債務(wù)率高。如武漢，一般公共預(yù)算收入與一般公共預(yù)算支出比值在0.7，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均0.53，即便是在二線(xiàn)城市中同樣是“佼佼者”，換而言之，算上中央補(bǔ)助武漢的收支基本能持平。但問(wèn)題在于舉債發(fā)展模式遺留下來(lái)的地方債務(wù)偏高，2021年武漢地方政府債務(wù)余額557.73億元，綜合財(cái)力僅為3553.6億元，負(fù)債率達(dá)到157%，超出120%的警戒線(xiàn)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍較高。

??第二類(lèi)是短期財(cái)政收支失衡但長(zhǎng)期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，鹽城、宜春等15城。此類(lèi)城市從債務(wù)角度來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)較小，在城市快速發(fā)展階段并未因舉債產(chǎn)生大量的債務(wù)余額，如宜春、鹽城的地方債務(wù)負(fù)債率為116%。但在收支平衡上，岳陽(yáng)、鹽城、開(kāi)封等收入遠(yuǎn)低于支出（不含上級(jí)補(bǔ)助），換而言之財(cái)政自給率偏低，如鹽城2021年財(cái)政收入451億元，支出則達(dá)到1053億元，其中財(cái)政用于民生方面支出達(dá)842.79億元，比2020年同期增長(zhǎng)6.8%，占一般公共預(yù)算支出比重80%。實(shí)際上，雖然短期這些城市面臨財(cái)政失衡的情況，但整體城市發(fā)展仍然穩(wěn)中有進(jìn)，若算上中央補(bǔ)助和返還，此類(lèi)城市調(diào)整空間仍然充裕。

??第三類(lèi)是屬于財(cái)政穩(wěn)健型城市，以一二線(xiàn)及周邊核心三四線(xiàn)城市為主。高能級(jí)城市中包括四個(gè)一線(xiàn)城市深圳、上海、北京、廣州，其中滬、深財(cái)政自給率高達(dá)92%和99%，負(fù)債率則僅有63%和24%。核心二線(xiàn)城市杭州、蘇州、廈門(mén)、南京等城市經(jīng)濟(jì)活力高，財(cái)政相對(duì)較為穩(wěn)健。值得注意的是，部分土地財(cái)政較高的三四線(xiàn)城市，如金華、常州、溫州等城市財(cái)政收支相對(duì)平衡，且整體負(fù)債率并不高，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均值，在整體經(jīng)濟(jì)面有支撐、人口需求有支撐之下，較高的土地財(cái)政一定程度上有利于城市快速發(fā)展建設(shè)。

??第四類(lèi)是自給率低、債務(wù)率高的城市，涵蓋了哈爾濱、柳州等18城。這一類(lèi)城市多數(shù)由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、缺乏人口導(dǎo)入或歷史遺留等問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)活力不足、發(fā)展相對(duì)滯后。橫向?qū)Ρ葋?lái)看，以土地財(cái)政依賴(lài)度較高的城市為主，如商丘、汕頭、柳州等，稅收不景氣疊加高土地財(cái)政依賴(lài)，整個(gè)城市發(fā)展受制于土地市場(chǎng)的“冷暖”，在目前非核心三四線(xiàn)城市市場(chǎng)持續(xù)低迷之下，給這些城市前景及城市發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。

       03

??財(cái)政“亞健康”

       15城市場(chǎng)周期及樓市轉(zhuǎn)弱動(dòng)因

??聚焦重點(diǎn)監(jiān)測(cè)90城，我們認(rèn)為上海、南京等44城財(cái)政自給率高且債務(wù)率低，長(zhǎng)期財(cái)政仍將維持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。哈爾濱、柳州等18城財(cái)政自給率低且債務(wù)率高，短期財(cái)政已然崩塌，恢復(fù)收支平衡并非易事。反觀(guān)武漢、天津等28城財(cái)政處于“亞健康”的境況，長(zhǎng)期財(cái)政收支猶存改善的可能性。

??財(cái)政“亞健康”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不無(wú)影響，體現(xiàn)于財(cái)政收支兩方面：其一，財(cái)政收入層面過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，也難以調(diào)降供地指標(biāo)，樓市供求關(guān)系或?qū)⒉粩鄲夯Ｆ涠?cái)政支出層面，市政規(guī)劃實(shí)際落地進(jìn)度緩慢，利好規(guī)劃難以?xún)冬F(xiàn)，甚至政府領(lǐng)導(dǎo)換屆后發(fā)展方向便出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。那些被“拋棄”的規(guī)劃區(qū)域，由于市政配套遲遲不落地，便可能淪為“鬼城”。

??結(jié)合CRIC城市前景排行榜，重點(diǎn)篩選武漢、珠海、天津等15城作為樣本城市，主要原因在于這類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好，短期仍可以通過(guò)一系列的政策措施促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)。

??一、武漢天津等市場(chǎng)復(fù)蘇現(xiàn)波折，蘭州珠海等成交筑底去化仍困難

??……略……

??1、武漢天津等成交回穩(wěn)但節(jié)后熱度下滑，蘭州珠海等成交仍在筑底

??……略……

??2、武漢珠海去化率低于15%，天津個(gè)盤(pán)帶動(dòng)升至42%但實(shí)際去化承壓

??……略……

??二、市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱動(dòng)因：信心缺失、需求及購(gòu)買(mǎi)力透支、供地過(guò)量依次遞減

??……略……

??1、株洲、貴陽(yáng)供地總量超標(biāo)，天津、鹽城等5城供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配

??過(guò)去幾年一些城市非理性供地，為后期房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱埋下了伏筆。一方面，供地顯著過(guò)量，致使新房市場(chǎng)供求失衡，購(gòu)房者觀(guān)望情緒加重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、項(xiàng)目去化壓力增大，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)積累；另一方面，供地結(jié)構(gòu)不合理，加劇區(qū)域市場(chǎng)分化，主城區(qū)供地規(guī)模持續(xù)收縮、遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地超量供應(yīng)，導(dǎo)致邊郊區(qū)域樓市供求關(guān)系加速惡化，悲觀(guān)的市場(chǎng)情緒也將向主城區(qū)市場(chǎng)傳導(dǎo)。具體來(lái)說(shuō)：

??第一，貴陽(yáng)、株洲供地持續(xù)過(guò)量，宅地消化周期超2年，中長(zhǎng)期去化承壓。典型如株洲，2017-2018年，外來(lái)房企集中進(jìn)駐，帶動(dòng)株洲土拍升溫，政府借勢(shì)加速供地，主城宅地成交規(guī)模從2016年的180萬(wàn)平方米，躍升至2017年的531萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近2倍，2018年進(jìn)一步增至544萬(wàn)平方米。土拍高熱也帶動(dòng)樓市轉(zhuǎn)暖，2018年株洲新房成交規(guī)模創(chuàng)新高至441萬(wàn)平方米。但好景不長(zhǎng)，2019年，株洲樓市迅速轉(zhuǎn)冷，前期過(guò)量供地形成的住宅供應(yīng)集中入市，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企紛紛選擇大幅降價(jià)跑量，同時(shí)拿地態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，株洲地市驟然入冬。但即便如此，政府依然保持較快節(jié)奏供地，在3成以上土拍流拍的情況下，2019年株洲涉宅用地成交建面仍然達(dá)到255萬(wàn)平方米，2020、2021年更是超過(guò)500萬(wàn)平方米，受此影響，2021年株洲宅地消化周期重回2年以上，中長(zhǎng)期去庫(kù)存壓力陡增，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整周期。

??武漢、昆明宅地消化周期接近1.5年，也需警惕中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在樓市下行、成交放緩時(shí)期，如果持續(xù)過(guò)量供地，庫(kù)存積壓將進(jìn)一步加劇樓市下行壓力、滯緩市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程。例如昆明，新房去化已經(jīng)明顯承壓，2022年月均銷(xiāo)售面積降至40萬(wàn)平方米左右，截至10月狹義庫(kù)存超900萬(wàn)平方米，消化周期超20個(gè)月，唯有合理控制供地節(jié)奏，有序釋放土地供應(yīng)，未來(lái)去化壓力才有望得以緩解。

       第二，天津、鹽城宅地供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，遠(yuǎn)郊區(qū)域供地過(guò)剩，主城區(qū)供地占比偏低，進(jìn)而導(dǎo)致新房供需結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。以天津?yàn)槔?017年以來(lái)，和平、河西等6個(gè)核心區(qū)宅地成交建面占全市的比重都不到10%，僅2021年例外，即便加上西青、北辰等近郊4區(qū)，涉宅用地成交占比也未過(guò)半。反觀(guān)遠(yuǎn)郊區(qū)域如武清，幾乎每年的宅地成交規(guī)模都要大于主城6區(qū)之和，2022年至今，核心6區(qū)總計(jì)成交21萬(wàn)平方米宅地，占比只有7%，而武清成交建面是主城區(qū)的3倍之多，比重高達(dá)21%。樓市層面，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致跨省通勤受阻、“高考移民”政策收緊等影響，遠(yuǎn)郊尤其武清的購(gòu)房需求已經(jīng)急劇萎縮，過(guò)量供地更讓樓市雪上加霜，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。由此可見(jiàn)，土地以及新房的供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，是近年天津樓市走弱的重要原因。

??2、人口自然、機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)疊加老齡化，天津、鹽城等11城需求疲軟

??天津、大連、鹽城等11城市場(chǎng)需求疲軟，集中體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

??其一，鹽城、大連出生率顯著偏低，連續(xù)兩年人口自然負(fù)增長(zhǎng)。2021年，鹽城、大連人口出生率分別為4.1‰和5.4‰，明顯低于同期全國(guó)人口出生率7.5‰。受此影響，2021年鹽城出生人口跌至2.75萬(wàn)人，人口自然負(fù)增長(zhǎng)3.39萬(wàn)人；大連出生人口降至3.3萬(wàn)人，人口自然負(fù)增長(zhǎng)1.6萬(wàn)人。

??其二，莆田、新鄉(xiāng)年輕勞動(dòng)力人口不斷外流，近三年人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)。例如新鄉(xiāng)，2020年遷入人口2.62萬(wàn)人，遷出人口4.01萬(wàn)人，人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)1.39萬(wàn)人。又如莆田，2021年遷入人口4.61萬(wàn)人，遷出人口5.59萬(wàn)人，人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)0.98萬(wàn)人。

??其三，鹽城、大連、宜賓、天津和株洲5城已進(jìn)入深度老齡化社會(huì)，65歲及以上老年人口占比皆超14%。例如天津，2010年至2020年，65歲及以上老年人口由110萬(wàn)人持續(xù)提升至205萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)86%；占比則由8.5%大幅提升至14.8%，凈增加6.2個(gè)百分點(diǎn)。

??其四，新鄉(xiāng)、漳州、鹽城、昆明、蘭州和宿遷等6城市場(chǎng)需求趨于飽和，城鎮(zhèn)居民人均居住面積均超45平方米。例如漳州，2020年城鎮(zhèn)居民人均居住面積多達(dá)49.8平方米，明顯高于同期全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積38.6平方米，直觀(guān)反映市場(chǎng)需求趨于飽和。

??3、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、居民過(guò)度加杠桿，漳州、宿遷等12城購(gòu)買(mǎi)力透支

??珠海、宿遷等居民購(gòu)買(mǎi)力明顯不濟(jì)，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)弱。購(gòu)買(mǎi)力透支體現(xiàn)在三個(gè)層面，一是過(guò)度加杠桿，居民債務(wù)負(fù)擔(dān)已然很重，限制了未來(lái)加杠桿空間，二是房?jī)r(jià)收入比畸高，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑欠績(jī)r(jià)過(guò)快上漲，透支未來(lái)樓市上升空間。

??

??第一，珠海、天津等居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房，住戶(hù)杠桿率和貸存比均遠(yuǎn)超全國(guó)平均和國(guó)際紅線(xiàn)，導(dǎo)致后續(xù)加杠桿空間不足。過(guò)去20年，在房?jī)r(jià)易漲難跌慣性思維下，居民加杠桿購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，普遍選擇透支未來(lái)收入投入樓市，信用擴(kuò)張又為之提供了有利條件。2020年，全國(guó)居民杠桿率為62%，貸存比為68%，居民部門(mén)債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)偏重，而在15個(gè)重點(diǎn)城市中，天津、珠海、貴陽(yáng)等6城杠桿率、貸存比指標(biāo)均遠(yuǎn)超全國(guó)平均，尤其是珠海、貴陽(yáng)杠桿率超過(guò)80%，珠海、宿遷等貸存比超過(guò)100%，居民債務(wù)壓力明顯過(guò)重，未來(lái)杠桿率再上升空間也將非常有限。

       典型如珠海，2015年-2016的投機(jī)炒作潮嚴(yán)重透支了未來(lái)幾年的加杠桿空間。2014年以前，珠海居民杠桿率在40%以下平穩(wěn)運(yùn)行。2015-2016年，一方面，“330”新政、降首付等政策出臺(tái)，鼓勵(lì)居民加杠桿購(gòu)房，另一方面，一系列規(guī)劃利好使得珠海房產(chǎn)成為優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，投資客加速進(jìn)場(chǎng)并用足交易杠桿，2016年，珠海居民杠桿率直線(xiàn)上升至81%，貸存比更是達(dá)到124%。很明顯，這一時(shí)期購(gòu)房者加杠桿能力被過(guò)度透支，杠桿率和貸存比均已觸及居民購(gòu)買(mǎi)力上限，2018年以后，珠海居民杠桿率和貸存比趨于回調(diào)，而后重歸平穩(wěn)運(yùn)行。

??第二，昆明、宿遷等城市房?jī)r(jià)收入比畸高，潛在住房需求釋放缺乏購(gòu)買(mǎi)力支撐。15個(gè)典型城市中，除株洲、新鄉(xiāng)、宜賓以外，其他12個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比都明顯高于7的合理上限。我們認(rèn)為，對(duì)于武漢、天津等強(qiáng)二線(xiàn)城市而言，房?jī)r(jià)收入比偏高表明反映了市場(chǎng)對(duì)城市中長(zhǎng)期發(fā)展前景的普遍看好、房?jī)r(jià)的總體看漲。但對(duì)于昆明等弱二線(xiàn)城市，以及宿遷、鹽城等三四線(xiàn)城市而言，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，則表明置業(yè)需求缺乏購(gòu)買(mǎi)力支撐，也是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷的核心動(dòng)因。

??以宿遷為例，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅3.2萬(wàn)元，排名江蘇省墊底，低于全國(guó)平均水平1.1萬(wàn)元，但隨著棚改征拆、地價(jià)上漲，2020年宿遷成交均價(jià)已升至8千元/平方米以上，2021年上半年房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高。據(jù)我們調(diào)研了解，宿遷主力購(gòu)房群體購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)出現(xiàn)見(jiàn)頂跡象，即便是在樓市火熱甚至一房難求的2021年二季度，宿豫區(qū)主力客戶(hù)剛需剛改依然對(duì)價(jià)格非常敏感，單價(jià)天花板鎖定在1萬(wàn)元/平方米，宿城區(qū)單價(jià)高于1.3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目也面臨去化問(wèn)題，銷(xiāo)售流速明顯放緩。

??第三，漳州、鹽城等城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，收割居民未來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，透支樓市上升空間。典型如漳州，2016-2017年，廈門(mén)限購(gòu)加碼后投資熱錢(qián)第一時(shí)間涌入漳州，通過(guò)炒作漳州港、角美等“臨廈”概念，1年內(nèi)漳州房?jī)r(jià)近乎翻倍。然而隨著廈漳R3線(xiàn)建設(shè)計(jì)劃擱淺，投機(jī)需求驟然離場(chǎng)，漳州高速膨脹的房?jī)r(jià)泡沫面臨破裂風(fēng)險(xiǎn)。漳州港房?jī)r(jià)一跌再跌，較巔峰期腰斬，且由于住宅存量巨大，二手房市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，即便降價(jià)也很難出手，大量跟風(fēng)買(mǎi)房的居民置業(yè)資金被套牢。這一輪投機(jī)炒作所帶來(lái)的的房?jī)r(jià)飛漲，嚴(yán)重透支了漳州居民的購(gòu)買(mǎi)力，2018年以后，漳州房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤(pán)期，一直到2021年，漳州樓市也未見(jiàn)明顯起色。

??4、房?jī)r(jià)及居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)跌，武漢、蘭州等15城市場(chǎng)信心缺失

??武漢、蘭州、大連等15城城市場(chǎng)信心缺失，集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，武漢、蘭州、天津等15城打折降價(jià)常態(tài)化，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌。2022年9月，70個(gè)大中城市，便有武漢、蘭州、天津等7城新房及二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)跌。例如武漢，9月新房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%。又如珠海，基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房企持續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)同比跌幅在10%附近。

??其二，呼和浩特、天津等6城疫情大幅反彈，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑。例如呼和浩特，2022年10月新增本土確診及無(wú)癥狀病例3272例，11月1-8日新增本土確診及無(wú)癥狀病例7115例，反映疫情防控形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。

       而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期明顯下滑。例如貴陽(yáng)，2021年城鎮(zhèn)登記失業(yè)率升至4.49%，較上年增加0.45個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)招聘崗位量明顯減少，居民就業(yè)難度增加。2022年1-9月，貴陽(yáng)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)11.71萬(wàn)人，同比仍下降14%。

??三、總結(jié)：癥結(jié)在于需求及購(gòu)買(mǎi)力透支，信心缺失是制約市場(chǎng)復(fù)蘇的首因

??聚焦財(cái)政“亞健康”15城房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的實(shí)際問(wèn)題，不難發(fā)現(xiàn)以下三方面的典型特征：

??其一，市場(chǎng)信心缺失成制約市場(chǎng)復(fù)蘇的首要因素。15城普遍存在市場(chǎng)信心缺失的問(wèn)題，并有進(jìn)一步下探的趨勢(shì)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的真正到來(lái)，未來(lái)成交規(guī)模將步入下降通道。更為重要的是，房企爆雷愈加頻繁，問(wèn)題項(xiàng)目停工時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂(yōu)項(xiàng)目交付。另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨供給沖擊、需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，而受疫情管控影響，多領(lǐng)域的實(shí)際經(jīng)濟(jì)陷入了經(jīng)營(yíng)困境，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑。

??其二，約8成城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支。一方面，2021年，我國(guó)正式步入深度老齡化社會(huì)，并將在2032年前后進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)，人口老齡化已是大勢(shì)所趨。2022年，我國(guó)大概率將迎來(lái)人口拐點(diǎn)，未來(lái)多數(shù)城市將陷入人口自然負(fù)增長(zhǎng)。而在就近城鎮(zhèn)化的大環(huán)境下，全國(guó)多達(dá)3.76億人的流動(dòng)人口將不斷向一二線(xiàn)城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)遷移，多數(shù)三四線(xiàn)城市將陷入人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)。

??另一方面，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，城市低收入群體、新市民購(gòu)房貴且難問(wèn)題愈加突出。2014年下半年至2018年上半年，各線(xiàn)城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)翻倍上漲行情，過(guò)度透支未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期。而在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期下，很大程度上刺激居民不斷加杠桿購(gòu)房，未來(lái)繼續(xù)加杠桿空間愈加逼仄。

??其三，近半城市土地供應(yīng)過(guò)量，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。一方面，供地規(guī)模整體超標(biāo)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，市場(chǎng)供求關(guān)系將進(jìn)一步失衡，供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題也將愈加突出。另一方面，供地結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標(biāo)向新區(qū)傾斜，但由于市政配套尚未真正落地，人口導(dǎo)入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯(cuò)配。

      04

??提信心促需求減供地

       破局短期樓市困境

??……略……

??一、首先要提振市場(chǎng)信心，完善保交樓、保就業(yè)、銷(xiāo)售保價(jià)等兜底機(jī)制

??我們認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是要提振市場(chǎng)信心，緩解市場(chǎng)觀(guān)望情緒，主要涉及以下三方面的政策措施：

??其一，全力以赴保交樓。第一，多渠道籌集房地產(chǎn)紓困基金，爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款，解決保交樓所面臨的資金困境。第二，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售及工程進(jìn)度，分類(lèi)采取有針對(duì)性的政策措施，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房等。第三，鼓勵(lì)出險(xiǎn)企業(yè)積極開(kāi)展自救，督導(dǎo)停工項(xiàng)目都能盡早復(fù)工，必要情況下可以追溯相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

??尤其是武漢、昆明、株洲這類(lèi)停工斷貸項(xiàng)目較多的城市，更要依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，及時(shí)采取有針對(duì)性的紓困政策措施，確保所有停工樓盤(pán)都能全面復(fù)工，全面落實(shí)保交樓的政策底線(xiàn)。

??其二，保就業(yè)、穩(wěn)民生。第一，保市場(chǎng)主體，對(duì)于經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)提供必要的融資支持，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。第二，鼓勵(lì)企業(yè)增加招聘需求，對(duì)于招用新增員工及就業(yè)困難人員的企業(yè)給予用工補(bǔ)貼。第三，幫扶有就業(yè)意愿的失業(yè)人員重新實(shí)現(xiàn)就業(yè)，包括崗位推薦、職業(yè)指導(dǎo)、技能培訓(xùn)等。

??尤其是呼和浩特、蘭州、貴陽(yáng)這類(lèi)今年疫情出現(xiàn)明顯反彈的城市，更要對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)加大支持力度，幫扶企業(yè)盡快擺脫經(jīng)營(yíng)困境，才能改善居民就業(yè)，實(shí)現(xiàn)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??其三，政府公信力為住房銷(xiāo)售保價(jià)。基于購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)房企不斷降價(jià)，等等可能更便宜的普遍心理，建議以政府公信力為背書(shū)，擇優(yōu)篩選并創(chuàng)設(shè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目“白名單”，并對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)行保價(jià)，即保證未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)不再降低，讓購(gòu)房者能夠以最優(yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)到心儀的住房。

??尤其是武漢、蘭州、大連這類(lèi)房?jī)r(jià)持續(xù)下滑的城市，提振市場(chǎng)信心還是要著手于穩(wěn)房?jī)r(jià)，理想預(yù)期下以局部回穩(wěn)帶動(dòng)整體回穩(wěn)，首先讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售盡快回歸穩(wěn)定，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)全面回穩(wěn)。

??二、需求端刺激政策應(yīng)出盡出，全面放松四限、政府回購(gòu)商品房等

??其次需求端刺激政策應(yīng)出進(jìn)出，全面支持剛需及改善性住房需求，減緩市場(chǎng)下行壓力，主要涉及以下三方面的政策措施：

??其一，全面放松“四限”。第一，除了一線(xiàn)城市之外，二、三線(xiàn)城市全面取消限購(gòu)。第二，全面放松限貸，涉及增加居民住房按揭貸款授信額度、下調(diào)首付比例及房貸利率等，尤其要下調(diào)二套房首付比例，支持相對(duì)充裕的改善性購(gòu)房消費(fèi)。第三，全面取消限售，支持“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”的改善性換房需求。第四，全面取消“限跌令”，鼓勵(lì)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，讓價(jià)格信號(hào)不再失靈。

??尤其是武漢，盡管調(diào)控政策有所松綁，但由于政策力度較弱，市場(chǎng)仍未真正見(jiàn)底。建議武漢政策力度進(jìn)一步加碼，尤其要下調(diào)二套房首付比例，刺激剛需和改善性需求，促進(jìn)市場(chǎng)盡快回穩(wěn)。

??其二，財(cái)稅刺激托市。第一，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，涉及下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓增值稅、營(yíng)業(yè)稅征免年限，按比例乃至全額補(bǔ)貼契稅等。第二，實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，例如居民購(gòu)買(mǎi)首套及二套房，按房屋總價(jià)的一定比例給予補(bǔ)貼，二孩、三孩家庭及各類(lèi)人才則可以享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。第三，重啟房票安置，以期撬動(dòng)增量購(gòu)房需求，在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??尤其是天津、武漢、鹽城這類(lèi)政府綜合財(cái)力較強(qiáng)的城市，必要情況下可以階段性執(zhí)行財(cái)稅刺激政策，并要體現(xiàn)一定的政策力度，以便刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，減緩市場(chǎng)下行壓力。

??其三，政府回購(gòu)商品房作為保租房、人才用房。政府可以利用財(cái)政資金回購(gòu)存量商品房，既能提振市場(chǎng)需求，助力房企去庫(kù)存，又能增加政策性用房供應(yīng)，把收購(gòu)的商品房可以轉(zhuǎn)作為保租房、人才用房，可謂是一舉兩得。

??尤其是武漢、天津、珠海這類(lèi)人口持續(xù)凈流入的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨結(jié)構(gòu)性難題，體現(xiàn)于城市低收入群體及新市民購(gòu)房貴且難問(wèn)題突出。而在財(cái)政資金支持下，政府可以回購(gòu)一定數(shù)量的商品房作為保租房、人才用房，在一定程度上解決低收入群體及新市民住房難題。

??三、合理控制土地供應(yīng)時(shí)序、規(guī)模，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)推進(jìn)高質(zhì)量供地

??對(duì)于天津、株洲等由于供地不合理致使樓地市走弱，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)政狀況惡化的城市而言，破局還需從供給端發(fā)力。從總量上來(lái)說(shuō)，根據(jù)住宅去化周期和市場(chǎng)供需走勢(shì)，合理安排土地供應(yīng)時(shí)序，控制土地供應(yīng)規(guī)模；從結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升供地質(zhì)量，提高土地配置和利用效率。

??第一，適當(dāng)縮減供地規(guī)模，準(zhǔn)確把握供地節(jié)奏。根據(jù)商品住宅去化周期和宅地消化周期等指標(biāo)情況，科學(xué)研判短中長(zhǎng)期庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)確定新增住宅用地規(guī)模，促進(jìn)供需平衡。宅地消化周期在2年以上的城市，更應(yīng)主動(dòng)減少供地規(guī)模、合理控制供地節(jié)奏，有序釋放土地供應(yīng)，以期緩解中長(zhǎng)期去化壓力，促進(jìn)樓市、地市平穩(wěn)健康發(fā)展。

??例如株洲，2020、2021連續(xù)兩年供地顯著過(guò)量，宅地消化周期已升至2.2年。2022年，株洲供地力度不減反增，前10月主城區(qū)涉宅用地累計(jì)成交211萬(wàn)平方米，同比翻番，致使樓市供求關(guān)系進(jìn)一步惡化。基于市場(chǎng)下行的大環(huán)境，株洲理應(yīng)適當(dāng)縮減供地規(guī)模、保持供地節(jié)奏合理有序，才能引導(dǎo)市場(chǎng)供需逐漸恢復(fù)平衡、修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

??第二，優(yōu)化調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提升土地供應(yīng)質(zhì)量。對(duì)于宅地消化周期在1.5年以下，但供地可能存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題的城市，要進(jìn)一步優(yōu)化宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先供應(yīng)、增量供應(yīng)核心區(qū)位、配套齊全的宅地，減少或階段性暫緩出貨量較大、庫(kù)存積壓區(qū)域宅地供應(yīng)，降低遠(yuǎn)郊區(qū)縣住宅用地供給占比，促進(jìn)土地供需匹配，激發(fā)土地市場(chǎng)活力。要根據(jù)區(qū)域房?jī)r(jià)和市場(chǎng)走勢(shì)，科學(xué)制定土地出讓起拍價(jià)，優(yōu)化土地出讓條件，降宅地競(jìng)買(mǎi)保證金比例、調(diào)整土地出讓金付款期限、容缺辦理行政審批手續(xù)、緩繳報(bào)建費(fèi)用等。加快土地周邊交通、醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施建設(shè)，完善“凈地”、“熟地”出讓機(jī)制，對(duì)已出讓未開(kāi)發(fā)地塊，確保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先于項(xiàng)目完工或與之同步交付。

??例如天津，涉宅用地消化周期1.1年，顯示宅地供應(yīng)規(guī)模總體與需求規(guī)模相匹配，但結(jié)構(gòu)性供需矛盾突出，即需求疲軟的遠(yuǎn)郊區(qū)域供地過(guò)剩，需求充裕的主城區(qū)供地偏低。因此，在保持供地規(guī)模整體穩(wěn)定的情況下，天津亟需優(yōu)化調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，即主城區(qū)適當(dāng)增加供地，遠(yuǎn)郊區(qū)域則調(diào)降供地指標(biāo)，乃至于階段性不供地，以期解決遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存去化難題。

??四、明年二季度武漢等15城市場(chǎng)有望回穩(wěn)，岳陽(yáng)等13城調(diào)整周期仍長(zhǎng)

??聚焦財(cái)政“亞健康”28城房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，可以劃分為以下兩類(lèi)：

??其一，武漢、珠海、天津等15城經(jīng)濟(jì)基本面相較出眾，短期市場(chǎng)下行不改長(zhǎng)期向好預(yù)期。而在一系列紓困政策的作用下，市場(chǎng)信心底或?qū)⒊霈F(xiàn)，市場(chǎng)情緒、房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定。預(yù)計(jì)到明年二季度，武漢、珠海、天津等15城市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn)，成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)。

??其二，岳陽(yáng)、開(kāi)封、莆田等13城經(jīng)濟(jì)基本面相較遜色，長(zhǎng)期市場(chǎng)前景難言樂(lè)觀(guān)，短期市場(chǎng)下行壓力依舊不容小覷。預(yù)計(jì)岳陽(yáng)、開(kāi)封、莆田等13城本輪市場(chǎng)調(diào)整周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏將顯著滯后于武漢、珠海、天津等15城，畢竟市場(chǎng)信心扭轉(zhuǎn)并非易事，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力更需較長(zhǎng)時(shí)間積累。