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??歷時半年，降價兩次，林欣終于將位于南京市鼓樓區(qū)的一套“老破小”房子賣出?！叭ツ晖瑓^(qū)域的一套同戶型的房子還能賣200萬元出頭，我這套以170萬元價格掛了大半年，最終以160萬元出手了?！?/p>

??2022年以來，在南京像林欣一樣需要多次降價才能賣掉二手房的業(yè)主不在少數(shù)。為了慶祝自己降價20萬元就賣掉了房子，南京市棲霞區(qū)的王樂更是專門在社交媒體發(fā)帖，讓當(dāng)?shù)氐馁u房人都來“接一接自己的運氣?！?/p>

??他們的賣房經(jīng)歷，更像是南京樓市的縮影。

??“南京除了一些核心區(qū)域的房價比較堅挺外，多數(shù)區(qū)域的新房、二手房價格和成交量都處于低迷狀態(tài)?！蹦暇┓康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)多名從業(yè)人員對記者表示。

??今年以來，為了走出低迷態(tài)勢，南京多次調(diào)整當(dāng)?shù)貥鞘姓?，從相關(guān)數(shù)據(jù)來看成效難言樂觀。

??近日，市場傳出南京部分銀行對二套房商業(yè)按揭貸款規(guī)則做出調(diào)整，購房者結(jié)清首套房貸款的，二套房首付比例降至3成；未結(jié)算首套房貸款的，購買二套房首付比例降至4成。

??12月9日，中國房地產(chǎn)報記者致電中國工商銀行南京江北新區(qū)支行了解房貸調(diào)整情況，一名房貸部門工作人員告訴記者，二套房房貸規(guī)則的確做出了調(diào)整，我行正在執(zhí)行；同時，南京地產(chǎn)多名從業(yè)者也告訴記者，雖沒看到明確的文件，但多家銀行均開始執(zhí)行這一按揭貸款規(guī)則。

??對此，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長、南京房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華在接受記者采訪時坦言，二套房首付下調(diào)主要是希望改善需求群體能夠減輕首付壓力，實現(xiàn)換購。目前雖然政策面有許多利好，但購房者心理預(yù)期沒有完全轉(zhuǎn)變，還需要一段時間修復(fù)。

??二手房掛牌量激增

??作為地處長三角區(qū)域的省會城市，南京房價曾在2015年至2021年實現(xiàn)連續(xù)5年增長，5年漲幅超29%，在眾多城市中表現(xiàn)突出；尤其在2017年出現(xiàn)的“上萬人涌入南京河西搶房”的事件令業(yè)界印象深刻，有人為了搶到房號，連夜打地鋪排隊。

??進(jìn)入2022年，南京樓市開始轉(zhuǎn)冷。

??“我是想給一家人換個大房子，可手里資金也不多，只能先賣掉這套老房子?！奔易∧暇┦泄臉菂^(qū)的林欣告訴記者，這套“老破小”從今年5月份掛出就開始降價，看房者也很少。

??“同小區(qū)的也在降價，著急出售就得降價。最近新房價格也低了，一不做二不休我就在11月底以160萬元價格把這這套賣了，不再等了?！绷中勒f。

??我愛我家南京市河西南片區(qū)門店負(fù)責(zé)人表示，從去年到今年，河西南二手房價全面普降，小戶型每套降價在幾十萬元到100萬元不等，大戶型降得更多。

??我愛我家南京研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，11月南京二手房成交均價29968元/平方米，環(huán)比下滑1.9%，同比則下跌6.7%。

??二手房價格持續(xù)下探，或源于掛牌量激增。

??2022年下半年以來，南京二手房掛牌量持續(xù)走高。南京鏈家平臺數(shù)據(jù)顯示，今年7月該網(wǎng)站掛牌量已達(dá)12萬余套，9月中旬突破14萬套。截至11月16日，南京鏈家平臺數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量達(dá)150167套，突破15萬套關(guān)口，創(chuàng)下歷史新高。

??與持續(xù)走高的掛牌量相反，二手房成交量下滑趨勢明顯，11月，南京市二手房成交量7055套，環(huán)比上漲26.7%，同比下滑6%。

??有人“割肉拋售”，就有人“撿漏”。

??“南京除了一些核心區(qū)域房價比較堅挺外，多數(shù)區(qū)域的新房、二手房價格都在‘內(nèi)卷’?！蹦暇┦泄臉菂^(qū)一名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，首套剛需買房變得更容易了。

??有分析人士認(rèn)為，“炒房客”退出市場，理性購房的人越來越多，也是導(dǎo)致二手房成交量、成交價齊跌的關(guān)鍵。

??新房優(yōu)惠不斷

??二手房不斷上升的掛牌量終于在12月迎來了拐點。

??12月11日，南京鏈家平臺的二手房掛牌數(shù)量顯示為149804套，較11月有所減少。

??“都現(xiàn)在了，著急賣的就降價賣了，不著急賣的就先下架了。因為，一年里房價最  便宜的一個月來了。”南京房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一從業(yè)人員向記者表示，現(xiàn)在已進(jìn)入今年最后一個月，不少房企為了沖刺業(yè)績、抓緊回款，也加大了讓利力度，采取“以價換量”的方式競爭。新房的優(yōu)惠力度往往大于二手房、次新房的。因為開發(fā)商想降價就降價，能賣出去就很好。但是房主們降的每一分錢，都意味著自己收入的減少。

??南京地產(chǎn)從業(yè)者周本華在接受記者采訪時證實了這一說法，“到年底，確實有很多樓盤有折扣活動。折扣一方面體現(xiàn)在價格上，另外一方面體現(xiàn)在首付比例上，很多樓盤推出了1成首付優(yōu)惠活動?！?/p>

??“房企的年度業(yè)績統(tǒng)計都是按照自然年度計算，12月是最后一個月，很多房企會在最后時間抓緊出貨和回款。”周本華說。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅11月南京就有12個樓盤推出特惠房源和降價優(yōu)惠活動。其中，南京市江北區(qū)某府推出“85折”優(yōu)惠，原價約4萬元/平方米的房源折后價為3.4萬元/平方米；城南區(qū)某樓盤房源，原價3萬元/平方米，優(yōu)惠后為2.7萬-2.8萬元/平方米；棲霞區(qū)某項目推出一口價秒殺房源，最  便宜的房源整套低出備案價超30萬元。

??在首付比例上做文章的企業(yè)也不少。

??南京市仙林湖板塊某樓盤推出的優(yōu)惠包括，房源享受標(biāo)價3%優(yōu)惠；有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士宣稱首付可以做到1成。

??不過，業(yè)內(nèi)人士表示，這類可將首付做到1成的樓盤通常是采取將首付分期交付方式，不是真正意義上的1成首付。

??周本華也直言，這類活動對于單個樓盤成交有一定效果，但對整個南京樓市回暖起到的作用有限。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分析人士表示，目前南京核心板塊樓市表現(xiàn)還是比較亮眼得，但其他板塊尤其是遠(yuǎn)郊仍需要一些刺激與利好政策，以促進(jìn)市場回暖。

??政策松綁不斷

??在南京此次調(diào)整二套首付比前4個月，已有過一次下調(diào)。

??8月12日，江蘇省市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布相關(guān)文件，對即日起新發(fā)放商業(yè)個人住房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。

??文件規(guī)定，在南京市區(qū)（不含溧水區(qū)、高淳區(qū)）有購房記錄、但申請貸款時實際無住房居民家庭，或有1套住房，但無購房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，購房商業(yè)貸款首付比例不低于30%；市區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）具名家庭有1套住房，且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)個人住房貸款買普通住房，最低首付比例不低于60%。

??再往前推，從4月起，南京就開啟了一系列樓市政策調(diào)整。

??4月末，南京將非本地戶籍人士申請購房條件從“需于3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社?；騻€稅，并且不能通過補(bǔ)交個稅或社保來購買住房”調(diào)整為“1年內(nèi)在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保，補(bǔ)繳的不算”。

??6月，南京房產(chǎn)限購政策再次調(diào)整，非南京戶籍只要補(bǔ)繳6個月社保，即可直接開出購房證明。此外，不再區(qū)分社保征繳方式，當(dāng)事人可以以個人參保方式補(bǔ)繳。

??“這類政策對南京樓市有一定利好，但整體市場表現(xiàn)還是較去年同期下降較多，‘金九銀十’也沒有很亮眼的成績?！壁w芊告訴記者。

??趙芊表示，受疫情影響，當(dāng)下最主要問題是購房者信心不足、觀望態(tài)度明顯，且土地市場表現(xiàn)也較差，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?，國企、城投托底甚至是一些地塊的流拍也給購房者信心不足上的影響。

??一組數(shù)據(jù)也從側(cè)面印證著上述專家的觀點。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-11月，南京新房成交總套數(shù)為62471套，對比去年同期的10.15萬套，同比下降38.45%；成交面積為779.8055萬平方米，同比下降34.28%。

??值得注意的是，截至目前，南京進(jìn)行了四個批次集中供地，共計收金1259億元，相較于去年全年的2015.5億元大幅減少，同比減少37.5%。

??“回暖”仍需時日

??進(jìn)入11月，多項房地產(chǎn)重磅政策出臺，“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對房企融資支持力度，后續(xù)商業(yè)銀行積極跟進(jìn)落實資金支持，“第二支箭”“第三支箭”“第四支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點。

??與此同時，各城市也積極響應(yīng)，調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??12月9日，佛山全面放開限購；武漢也傳出調(diào)整限購的消息。

??12月6日，南通調(diào)整住房公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以職工家庭住房公積金貸款次數(shù)作為住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

??南京此次調(diào)整二套房首付比也遵循了小步快跑的規(guī)律，在政策上為樓市助力。

??只是，這類政策是否能有效使南京樓市進(jìn)入“回暖”通道？

??對此，吳翔華表示，二套房首付下降實際上是為了進(jìn)一步刺激改善需求出手，但市場上剛需客戶依然有不少處于觀望狀態(tài)，市場全面好暖還需要一些時日。

??趙芊則認(rèn)為，隨著疫情的放開，經(jīng)濟(jì)或?qū)聪录铀冁I，加之此次二手房首付的降低，或?qū)⒗瓌有路颗c二手房市場流動，從而帶動市場回暖。