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??回顧不動產行業數字化的起步，克而瑞科創伴隨著數字化發展，打造了地產行業和科技行業的溝通平臺，已連續舉辦了六屆CIOC不動產數字化峰會，成為不動產數字化發展的重要推動力量。作為行業的積極推動者，我們回顧6年來數字化發展的進程，希望提出有價值的行業趨勢，為不動產行業數字化發展提供有價值的觀點。

??在AI、VR/AR、云計算、大數據、區塊鏈等新技術的推進下，地產數字化行業發展已從信息化階段走入了數字化階段，地產運營線上化率較高，數字化產品不斷迭代，數字化已成為不動產開發、建設、營銷、運營的重要支撐。目前企業精細化管理、降本增效等效果明顯，為企業高層決策、一線業務賦能提供支撐。我們必須正確評估技術發展對不動產行業帶來的影響與益處，充分利用新技術所帶來的機遇并推動趨勢發展。為此，我們整理了不動產數字化轉型15大發展趨勢，展望行業前景。

??2023年，政府工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，是地產行業回歸產品本質的推進年。在多地限購政策松綁的背景下，我們認為今年是地產行業止跌回升的轉折點，數字化發展伴隨行業發展的提速，正在逐步緩慢上揚。通過調研和訪談行業專家，與我們的研究一致，整體上不動產數字化的規模是止跌回升的趨勢。

??2023年，住宅租賃市場數字化投入保持高增長，數字化賦能租賃企業在運營、獲客環節中增值，市場熱度快速上升，盡管僅有30多億的體量，但是未來增長速度較快。同樣，產業園數字化投入基數較大，多產業協同發展，數字化保持較高增長率。另外，物業數字化由于保持較高的現金流收入，增速較為平穩，商業數字化市場也增長穩定。

??整個房企戰略的核心回到營銷側，這是各家房企優先選擇的、數字化的核心工程。從調研數據來看，頭部房企在智慧營銷的自建渠道目標逐步細化，要貢獻更多的企業流量。但是數據隱私合規性、精準投放的效果，以及內容的創意和質量方面，成為房企智慧營銷的運營難題。房企目前在這些難題上發力，花大量的人力、物力做技術和運營商的突破。

??以房企的實際運營案例為例，越秀自建渠道的流量占比在快速提升。今年打造了電商化內容獲客平臺，并構建了總部+區域級品牌傳播矩陣。在內容創意方面，構建千城千面的內容運營展示，為客戶帶來豐富的購房內容種草推薦。精準投放則根據不同購房客群特點，實現B端品牌及營銷信息傳播與C端客戶服務的精準對接。

??客研數字化，更關注競品分析，提升數據的實效性和可信度。在行業變化的情況下，數據看板和客研決策成為管理者的高頻監測工具。以頭部房企的客研競爭產品為例，華潤的報表數據從5天縮短到1天，甚至幾小時，包括競品的市場變化數據，支撐營銷決策和競爭策略。

??當然，客研數字化工作目前也存在痛點，包括數據單一、數據低頻更新、數據無效賦能，對此，我們提出了三大錨點，快速認知市場、挖掘客戶價值、引導產品價值和產品設計，將解決客研數字化痛點。

??地產數據化過去一直關注于降本增效，涉房數據要素的挖掘，使房企的信息化部門增加了衡量自身工作成效的機會。房企CIO們都在關注數據資產，到底是哪些數據呢？脫敏后的交通數據、人流數據是目前在保險、金融、應急各個場景部門都非常關注的數據價值，其次就是業務管理產生和沉淀的BIM數據。

??AIGC掀起了今年的數字化生成式浪潮。調研數據顯示，房企與大廠共建是一種趨勢，另外房企在營銷場景率先入局，投入效果較好。例如，萬達開展的大語言模型+萬達內容專屬訓練，為員工推出了專屬的內容創作方案，目的在于提高工作效率。其中，公眾號文章、文章、小紅書內容的創作，被證實為員工最青睞的應用，提升了營銷效能。

??地產行業的客戶體驗，最后都會面向C端用戶，而“DTC”成為房企在各個場景直達用戶的最短路徑。企業都尋求在用戶端，實現物業、商業、酒店等多業態體系的打通，目的在于多業態的流轉，實現真正“內消”。

??以新城的悅會員體系證實， “悅會員”體系整合了新城集團住宅開發、商業運營、物業管理三大板塊的經營場景和業態資源，為新城業主提供吾悅廣場的觀影、健身、親子、歡唱、社區內部會所、球場等專享權益。實現覆蓋“線上一鍵預約——場所一碼核銷——線下享受服務”的全鏈路消費模式。最終使新城業態的來訪提升、簽約提升、復購提升、滿意度提升等全價值鏈收益。

??部分地產CIO兼任地產集團下屬科技公司的CEO，數字化部門或科技企業，從成本中心向收入中心轉變，數字化部門或科技企業，開發外部公司業務，通過多個服務項目，已形成穩定的輕資產輸出模式。

??一方面，在數字化部門收入遠小于支出的背景下，依托投入見底的數字化戰略，數字化為自己企業帶來了落地且有效的降本路徑。另一方面，受地產業務下行影響，數字化部門轉變為收入中心，數字化業務與本企業核心業務捆綁在一起，發展出很多收入業務和增值業務，并深耕出提升客戶體驗的創新方案和策略。擁有過硬的數字化能力和業務結合能力的部門或科技企業，收入模式會越滾越大。

??在智慧城市領域，越來越多的房企，依托政府合作經驗，正在探索和創建一條城市數字化賽道。政府在智慧城市治理方面有很多需求，房企憑借自身在房地產數字化經驗進行復制，包括推動智慧社區、完整居住社區、未來社區、數字家園等細分賽道，均可以切入。

??城市治理需要房企有能力整合更多企業資源，并在行業擁有較強話語權。比如華潤置地3.2億中標深圳南山后海中心區智慧城市建設，承接后海中心區3.5平方公里范圍內“智慧運營、產業服務、市政管養”三大板塊服務，從數字化建設到運維有很多建設模塊和功能設施，對企業來說具有很多新的拓展空間。

??從2021年到2023年，物業數字化戰略目標始終聚焦在提升內部運營效率，實現降本增效。可以說，聚焦運營效率和降本增效仍然為物企在未來的聚焦點，而智慧社區和增長服務成為物業企業的緊密關聯業務出口。

??從Gartner的研究可以看出，智慧空間、元宇宙、去中心化身份、生成式AI已經滲透到很多空間場景，包括克而瑞在內，已經將這些技術應用到上海的很多智慧社區內。從物企中報數據來看，智慧能耗和AI+機器人成為行業新亮點。

??我們在頭部物企的調研中發現，依托物業的收入規模，可以劃分出1億元、10億元、50億元和100億元四類企業。主營業務收入低于1億元的企業，數字化發展主要圍繞內控共享與高頻應用類的物業服務場景展開，如收入管理、合同管理、管家服務等模塊。主營業務收入高于50億元的企業，比如融創服務，2023年上半年，內控層面和物業服務層面的應用多覆蓋深，從提升管理效率，到引領業務流程變革、突破物企的管理規模瓶頸、解決標準化落地的管理痛點等方面，同時，從服務出發，用科技助力服務體驗，立足服務場景，在智慧服務、智能園區及智慧管理三個領域構建全場景智慧化、個性化服務；在多經服務和數據治理層面，智慧車行、智慧人行、設備設施遠程監控系統、融慧遠程巡檢系統、融E管理廣告牌等大量上線投入應用。

??但中國有20多萬家的物業企業，市場化體量很大。中小型物業企業在市場化、數字化過程中還有哪些機會值得期待。比如，合景悠活計劃打造物業行業首個AIGC智能客服，未來，物業在客服、運營側有一些創新的場景，包括克而瑞在上海長寧區仙霞街道基層治理數字人實踐經驗，同時在基層治理、基層投票已實踐了創新內容。

??租賃行業規模雖小，但增長很快，未來兩到三年成為租賃行業的高速增長期。我們認為，住房租賃市場經過多年的發展，住房租賃行業數字化覆蓋的業務場景多元且全面。

??從數據上可以看出，目前在運營的項目基本100%采用了數字化運營平臺、80%的項目開啟了全渠道獲客平臺、65%的項目運營業財一體化管理系統。但國企入局后，大型租賃社區建設驅動，租賃社區綜合服務平臺成為建設重點，各企業數字化系統不斷迭代升級，多家企業搭建租賃社區綜合管理平臺，未來，在獲客、運營、業財一體的降本增效中，數字化平臺將提供更多支撐。

??零碳園區作為年度的亮點，“雙碳”戰略后，園區數字化更加聚焦發展零碳園區，加強能耗管理、能源管理優化，成為園區的高需求。

??金地威新建設零碳園區的實施進度讓我們對零碳園區充滿期待。目前，金地威新已有8個項目完成光伏發電項目的接入，預計到2025年項目全部投產后，年發電量將達到2100萬KWh，帶來每年約2000萬元的光伏收入，同時能耗將減少25%。

??招商成為新一輪政府工作的核心。園區產業招商數字庫正在興起，圍繞大數據、AI技術，提升整個產業招商的建設。

??克而瑞去年開始推出了基于克而瑞自身大數據平臺，聚集產業鏈上下游，圍繞核心產業的建鏈、補鏈、強鏈的特色招商。目前，結合上海公共數據的授權使用，做了一定技術創新，賦能產業產城招商、上下游的運維服務。

??疫情對商辦數字化影響較大，有四成商辦企業愿意增加數字化投入，智慧經營系統應用有年均20%增長，重點在營銷推廣和用戶體驗。

??商辦跟園區一樣，是能耗大戶，能耗管理、綠色認證已經成為商辦發展的主線，包括節省能耗成本、節省人力成本方面，商辦的能耗管理過程是整個行業的主流。商辦運營商注重可持續發展戰略、樓宇節能改造，并且49%的調研企業已開展或計劃開展認證（LEED、WELL），未來仍有很大的發展空間。

??商辦空間的體驗和運營收益，是商辦數字化運營方重點關注的方面。整個辦公服務的智能化前景非常大，包括智能會議室的使用，智能公衛的安排，包括共享辦公、能源管理、綠色認證等，均有較強的對外輸出業務需求。

??以金地空間打造的順豐前海總部大廈為例，通過引入以用戶為核心的無線對講系統、出入口管理軟件平臺系統、背景音樂系統、訪客管理系統、能源計費系統、環境監測系統等，以運營為核心的信息導引及發布系統、機房工程（UPS配電）、風機盤管聯網控制系統、智能照明控制系統，以及以安保為核心的電子巡查管理系統、建筑設備監控系統等等，辦公服務智能化產品旨在提升業主安全感、提升業主便捷性、提升業主滿意度等，未來前景機會很大。

??元宇宙與VR/AR的技術在與商業結合，上海豫園案例值得推薦。我們可以看到，目前全球范圍內，商業 X 元宇宙數字空間可以形成諸多特色，重構了“人-貨-場”商業邏輯，圍繞體驗賦能，打造虛擬的商業場景。

??重構“人-貨-場”，讓整個消費從線下到線上有新的體驗。同時，在拉斯維加斯也有一個全新的商業案例，這也代表一種新的趨勢，從街區球體的體驗到室內的體驗，帶來一種全新的發展方向。

??2023年，不動產行業數字化建設正在從開發側向運營側深化，全周期落地更多創新應用場景。在新技術不斷深化的驅動下，不動產數字化轉型將再次迎來新的機遇，降本增效與穩健經營日益成為企業長遠發展的核心目標。眾多具有遠見卓識、追求長期發展的地產企業，紛紛主動擁抱數字化變革，在以數字化轉型為契機在新一輪行業角逐中率先起跑。