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??今年5月，64歲的金地集團董事長凌克因身體原因提出了離職退休的想法。經董事會商定，近日，金地謀劃了小半年的接班計劃，終于落地。

??10月16日，金地集團發布《關于董事長辭職暨第九屆董事會第四十八次會議決議的公告》：董事長凌克因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰略委員會委員職務。凌克的辭職報告自送達董事會之日起生效。在凌克辭任董事長后，由公司董事、總裁黃俊燦代為行使公司董事長職務。

??為什么是這個時候？金地以后會如何？

??這兩個問題，在消息公布的第一時間成為了市場最為關心的話題。

??據了解，早在今年5月份的時候，64歲的金地集團董事長凌克因身體原因提出了離職退休的想法，董事會開始商定，可以讓總裁黃俊燦接班。

??黃俊燦，對業內人士來說并不陌生，2010年至今，黃俊燦一直擔任總裁職務，是金地集團經營管理的核心決策者和推動者。可以說黃俊燦是凌克一手培養提拔的職業經理人。自2015年起金地集團就已經形成了以凌克和黃俊燦為核心的穩定管理層。

??CRIC數據顯示，2016年金地集團全年銷售金額達到1006.3億元，步入千億房企行列，2019年金地集團采取“精益管理、協同共進”的經營策略，銷售金額步入2000億。此后在2021年行業整體銷售承壓的情況下，公司銷售規模保持了較高的增長，操盤金額進入《2021年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜前十，一直到現在金地持續穩定在銷售榜前列。

??這些年來黃俊燦一直深度參與金地集團的發展，也有著不俗的表現，此次選他當接班人，也在意料之中。

??從5月份起，至今已有小半年的時間，金地為何一直到10月16日方才公布這一消息？預計有以下兩大原因。

??第一，平穩度過今年償債高峰

??9月13日，金地集團召開2023年上半年業績說明會，數據顯示，2023年上半年金地集團實現營業收入368.6億元，同比增加31.1%，截至2023年6月，金地結算收入311.4億元，同比上升33.9%。

??從現金及借債能力指標來看，金地集團短期流動性充足，“三道紅線”均維持綠檔。

??數據顯示，截至報告期末，金地集團的資產負債率為72.1%，剔除預收款項后的資產負債率為62.9%，凈負債率為53.5%維持低位，持有貨幣資金達460.8億元。短期債務412.6億元，較去年年底下降2.7%，現金短債比由去年年底的1.29下降至1.12。剔除受限制現金后的現金短債比為1.10，與去年年底持平，短期流動性充裕。同時，長期債務為688.8億元，較去年年底下降6.7%，長短期債務比1.67，較期初小幅下降0.07。

??據統計，2022年全年，金地累計兌付境內外債券本息超149億元。2023年上半年，金地兌付到期債券本息超122億元，至今未出現債務逾期。

??2023年8月11日，金地在兌付1190萬美元的美元債票息后，金地集團表示公司已度過了今年的償債高峰期。年內公開市場到期債務僅剩11月到期的20億人民幣中票。

??同時，據了解，截至2023年6月30日，金地集團獲得中國銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行等多家金融機構授信總額人民幣2532億元，已使用銀行授信總額為人民幣930億元，尚剩余授信額度1602億。

??第二，政策面整體向好，成交規模有望企穩

??業績說明會上，談及近期的房地產優化政策影響及公司的應對措施，凌克曾表示，隨著核心一二線城市“認房不認貸”相繼落地，相信對改善型需求有積極影響，整體新房成交規模有望企穩。

??“預計在行業實現企穩修復前仍將持續出臺刺激政策，短期內系統性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策釋放將帶來一系列銷售窗口期。自2023年初起，金地集團已建立機制、持續緊密跟蹤市場、政策，主動把握各類窗口期，提前部署，實現突圍。”凌克說。

??據了解，金地集團有7個項目在“金九銀十”集中首開，包括上海金地嘉峯匯、金地嘉境兩個項目；深圳環灣城項目；杭州湖頌丹青、江映云邸兩個項目；西安清峯上項目等，這些城市的市場需求基礎相對較好，近期也陸續有調控放松政策出臺，目前認購及去化情況相對較好。

??據金地集團披露，2023年三季度，金地月度銷售金額以及連續三個月環比回升，銷售排名保持在行業前列。

??從以上兩點可以看到，一方面是已平穩度過今年償債高峰，另外一方面是在政策利好下，市場各項指標均出現底部企穩修復的跡象，接下來金地只需合理安排推盤節奏，并確保竣工和交付如期達成就能保持長期穩定發展，此刻公布接班計劃確實對公司經營造成的影響相對較小。

??不得不承認，對于金地來講，凌克確實是金地集團的鍛造者，有著舉足輕重的地位。但對于一個企業來講，能否有長足的發展，需要的是一整個核心管理班底。

??金地的高管團隊平均供職時間已超過二十年，黃俊燦更是從一線成長起來的杰出管理人才，黃俊燦與凌克搭檔多年，近些年公司的運營管理都是黃俊燦在負責，他接任董事長對于公司整體穩定、價值文化傳承幾無懸念。

??從金地目前的基本盤可以看到，整體經營方向和發展都相對健康穩定。

??1、73%土儲位于核心一二線

??據2023年上半年金地集團中報公布項目明細顯示，期內金地集團共新增地塊10幅，除東莞一副地塊外，其余新增土儲均位于一二線城市，主要包括上海、深圳、南京、杭州等熱點城市。

??目前金地集團的總土儲約4878萬方，73%位于一二線城市，土儲質量較高。同時根據企業近3年的合約銷售速度估算，這些土儲足以支撐企業未來四年左右發展需要，整體儲備充足。

??從銷售情況來看，金地集團在上海、北京、南京、天津、廣州5座城市銷售表現耀眼。尤其是上海，近幾年，金地在上海的單城合約銷售金額在全國范圍內領先。這不僅僅是因為擁有足夠的土儲，還與其推盤節奏、整體項目運營及產品定位有關。

??在我們與金地華東公司的接觸和交流中，我們就發現他們的“投運一體化”并非只是紙上的概念。他們拿地現場就有20個人，整個區域和城市的主要專業條線的高管全部都在場，在現場，他們就已經把整個地塊的主要價值點、主要打法、主要施工組織等金地華東組織能力最強的部分全部準備好了。

??在前期地塊考察的過程中，他們也提前把設計、景觀、建筑、精裝、工程等單位全部都聚集起來，探討整個地塊的價值及開發效率，其中所形成的組織能力已經完成了從內部體系打通到外部體系的過程。

??從金地華東區域的組織效率可見一斑，金地集團正是由這樣歷經市場考驗，職業化程度高，精于戰略和管理的一個個團隊組成。

??在其較為前瞻性的投資布局策略下，一直以來都保持著穩健有序地擴張節奏。

??2、代建、物管業務穩定抗周期

??不僅如此，金地集團在多元化業務發展方面也位于行業前列，截至2023年6月底，多元業務營收達55.7億元，同比增長18.2%，多元營收占比達15.2%。

??其中，代建、物管業務的優勢明顯，金地代建業務主要有金地管理運營，深耕賽道17年，目前已實現了未來社區項目、頭部互聯網產業綜合體、國家級重大科研實驗室及資方紓困項目等業務類型的突破，在《中國房地產企業代建綜合能力TOP30》中排名第三。物業管理服務、資產和客戶資源運營主要由金地智慧服務負責，市場拓展能力在行業中保持領先水平。

??此外金地的商辦、產業園區、長租公寓等業務也都做的不錯，即使明年市場進一步惡化，金地手里能動用的資產和底牌也非常多。更何況，金地十年如一日嚴守財務紀律，還是在當前市場下行依舊階段保持持續增長的優質企業。

??近年來，第一代房地產行業的創業者、掌門人都逐步到了退休的年紀，保利發展、龍湖、招商蛇口等頭部房企，都曾發生董事長變更，這些新一代掌舵人接班后，局面很快被穩住，進入平穩發展期。

??從黃俊燦的履歷來看，1971年出生的黃俊燦擁有清華大學金融EMBA學位、英國威爾士大學MBA學位及同濟大學工學學士學位。我認為，在當前的房地產市場環境中，選擇作為財務出身的CEO，能讓企業在當下走的更穩，更健康。當前的房地產市場，選擇有財務背景的帥才來領軍是最為合適的。我們相信金地管理團隊能夠平穩過渡，并在這之后持續推動金地集團長期穩定發展。