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??這將繼續(xù)利好央企、國(guó)企，尤其是不差錢的房企，因?yàn)榻窈竽玫夭辉賾{運(yùn)氣，而是憑財(cái)力，價(jià)高者得，他們可以大膽出價(jià)了。

??土地拍賣最高限價(jià)機(jī)制正在退出歷史舞臺(tái)。

??10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，廈門1幅宅地將于11月7日公開拍賣。一個(gè)重大變化是，該幅地塊將采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價(jià)，按照“價(jià)高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價(jià)。

??此前，廈門市涉宅地塊的出讓方式為“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)＋搖號(hào)”拍賣。

??10月12日，據(jù)合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單（第三批），其中，6宗地塊明確將于11月2日出讓，這6宗地塊均未顯示上限價(jià)格，拍賣方式為“由競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)，報(bào)價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競(jìng)得人”。

??在這之前，合肥居住用地土拍規(guī)則采取“投報(bào)高品質(zhì)住宅方案”的競(jìng)買方式，即“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”。

??濟(jì)南也悄然取消了地價(jià)限制。10月9日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補(bǔ)充公告，對(duì)10月中下旬即將進(jìn)行的市本級(jí)兩場(chǎng)土拍出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價(jià)。

??再早些時(shí)候，9月26日，成都在《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中“官宣”調(diào)整土地拍賣規(guī)則。其中，成都中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。

??至此已有4個(gè)城市宣布取消地價(jià)限制。而這種現(xiàn)象正在成為一種趨勢(shì)，即土地拍賣將重回“價(jià)高者得”時(shí)代。

??一個(gè)依據(jù)是，市場(chǎng)消息稱，就在9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容。

??另一個(gè)依據(jù)是，市場(chǎng)形勢(shì)的變化。7月份中央政治局會(huì)議提出，要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。土地拍賣政策自然在列。

??所謂土地限價(jià)，即對(duì)于溢價(jià)率超過規(guī)定的土地可以終止此買賣。無(wú)論競(jìng)拍者報(bào)價(jià)如何，最終成交價(jià)都不得超過政府設(shè)定的限價(jià)。

??土地限價(jià)推出背景是土地市場(chǎng)的火爆。2016年，“地王”頻出，當(dāng)年全國(guó)共誕生了超過340宗單價(jià)“總價(jià)地王”。也是從這一年開始，部分熱點(diǎn)城市如杭州、北京、天津、蘇州等，率先推行土地拍賣最高限價(jià)。

??不過全國(guó)范圍內(nèi)的要求是在2021年。2021年下半年，全國(guó)開啟第一輪調(diào)控風(fēng)暴，當(dāng)時(shí)幾乎所有熱點(diǎn)城市都宣布實(shí)行土地最高限價(jià)。

??這種政策在避免土地市場(chǎng)過熱、控制房?jī)r(jià)和市場(chǎng)泡沫方面曾發(fā)揮積極作用，但也限制了土地資源真實(shí)價(jià)值的市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)機(jī)制。更重要的是，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化。

??財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)賣地收入8.7萬(wàn)億元；2022年全國(guó)賣地收入6.6萬(wàn)億元，同比下降23.2%。2023年上半年，賣地收入只有18687億元，同比下降20.9%。據(jù)此預(yù)估，2023年全年賣地收入可能在3.5萬(wàn)億元左右，創(chuàng)近十年來(lái)新低。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。第三季度，土地市場(chǎng)情緒依然偏弱，流拍撤牌率達(dá)28%，較第二季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

??“鑒于目前市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，解除行政干預(yù)是適時(shí)的相機(jī)決策，讓土地資源發(fā)揮真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)地方收入的支撐，降低一二手房?jī)r(jià)格倒掛的可能性。因此，此舉是主管部門適應(yīng)新的市場(chǎng)形勢(shì)做出的政策指導(dǎo)。”中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸表示。

??取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，亦是為了適應(yīng)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

??柴鐸表示，這有兩層含義，一是放松對(duì)過去低密度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的限制。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，僅僅依靠普通商品住房需求難以維系，有必要鼓勵(lì)富裕階層購(gòu)買最終居所，放開一些低密度、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有利于鼓勵(lì)“富人下場(chǎng)”。二是目前遠(yuǎn)郊區(qū)一次大規(guī)模出讓土地正變得越發(fā)困難，很多地區(qū)開始小宗、小規(guī)模出讓，此舉也是在給小規(guī)模土地供應(yīng)創(chuàng)造條件。

??市場(chǎng)普遍關(guān)心，地價(jià)上限取消后會(huì)否推高地價(jià)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)？因?yàn)槿∠貎r(jià)限價(jià)后，意味著新房限價(jià)隨之取消，房地產(chǎn)市場(chǎng)將正式進(jìn)入市場(chǎng)化階段。

??“目前，大多數(shù)城市地塊普遍底價(jià)成交，部分地塊甚至流拍。短期來(lái)看，取消土地最高價(jià)限制對(duì)土地市場(chǎng)情緒和房地產(chǎn)市場(chǎng)均將產(chǎn)生一定積極影響。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析稱，成熟區(qū)域地價(jià)限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)或有所上漲，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期，對(duì)當(dāng)前“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。

??“一些熱點(diǎn)城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)爭(zhēng)可能更加激烈了。這將繼續(xù)利好央企、國(guó)企，尤其是不差錢的房企。因?yàn)榻窈竽玫夭辉賾{運(yùn)氣，而是憑財(cái)力，價(jià)高者得，他們可以大膽出價(jià)了。”一位企業(yè)人士稱。