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??取消“限購、限售”政策后，合肥土地市場也迎來了一波政策調整。

??9月26日，網傳合肥將在下一輪土地拍賣中取消地價限制，取消搖號政策，恢復開發商舉牌，價高者得。合肥當地多名房企相關人士證實了這一消息，稱具體要等官方公布正式消息。

??從2021年至今，合肥的土地拍賣規則根據市場行情的變化，已經歷了多次調整。在業內人士看來，此次調整主要目的是給予市場充分的價格信心，進而通過高端市場來輻射外圍市場，對于修正房價預期有一定好處。

??土地拍賣規則生變

??具體來看，此次土地拍賣規則調整核心是取消地價限制，此前在“穩地價”原則下，規定了最高限價。

??克而瑞合肥機構總經理周開拓表示，取消地價上限，意味著“地王”或將重出江湖，而不同板塊之間的地價差距分化也將繼續加深。

??根據合肥當前的土地拍賣政策，當地價達最高限價即進入競品質階段，每家房企投報競品質住宅建設方案，再進行搖號拿地。現在則是采用開發商舉牌，誰出價高誰拿地。這意味著未來房企在合肥拿地不再憑借運氣，而是要拼實力、拼財力。

??當土地限價打開之后，對房企的經營能力也提出了新的要求。

??周開拓表示，原先，房企需要按照地價來測算最低限度的房價，只要能賣掉就是合理的，如今，規則改變之后成了開放式的問題。“在地價和售價都未知的情況下，考驗的是開發商對于市場的綜合判斷力。”

??58安居客房產研究院院長張波則表示，合肥的土地出讓政策調整，是一個風向標，未來更多城市的土地出讓將不再設定行政性限制，也不再附加各種自持地塊要求，土地側更有利于房企行進一步自由競爭，房企無需再通過“馬甲”方式來增加拿地的成功率。

??此次，土地拍賣取消地價限制，疊加9月的合肥新政中的“調整價格政策，充分發揮市場調節作用，鼓勵優質優價，取消商品住房樓層差價率限制。”

??周開拓認為，這是為了下一階段的土地拍賣做打算，目的是為了進一步推高土地價格，進而讓開發商在項目品質上下功夫。“只有品質的提升，才能支撐房價。”

??某品牌房企合肥區域的投拓負責人表示，按照規則的精神，是期待有一波房價上漲，但落到實操層面，具體取決于土地的質素情況。

??市場進入“強者恒強”階段

??規則中還對“合作拿地開發”進行了規定，意味著限制了小房企的進入。

??合作開發能促進企業布局及規模擴張，有利于房企獲取土地、分散風險，在開發中實現優勢互補。不過，隨著“不允許合作拿地"這一政策落實并執行，提高了房企的準入門檻，小房企拿地尤其是拿合肥優質地塊的機會將大大減少。

??周開拓表示，這樣做為了讓更多實力雄厚的房企用更高的價格和品質來支撐高端市場，待價格提升之后，讓整個市場熱度進一步向外圍區域傳導。

??這樣做的好處有利于房企進一步在合肥深耕，同時也對房企的經營能力和現金流提出了更高要求，而資金實力一般的房企顯然無法適應接下來的規則，勢必被合肥市場所淘汰。

??前述房企的投拓負責人表示，從2年前起，合肥土地市場就成了央企、國企和實力雄厚本土房企的天下。

??“政府希望一些有資質的房企支撐起高端市場，進一步抬升價格體系。給市場充分的價格信心，進而通過高端來輻射外圍市場，對于激活市場信心有了好處。”周開拓表示。

??張波表示，隨著規則的改變，未來對于房價的限制的可能性會進一步下降，未來市場的房價的分化會表現得更為明顯，優質地塊的搶奪也將更為激烈。

??周開拓預計，核心板塊的投資邏輯不會出現變化，短期內，合肥土地市場會延續冷熱不均的情況，也意味著核心板塊的競爭會更加激烈。長期來看，隨著利潤空間的回歸，市場會變得更加均衡，有利于土地市場投資邏輯的修正。