??南京，江蘇省省會城市，南京都市圈核心城市，中國東部地區重要的中心城市、全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐，是長三角城市群中不可缺少的核心城市之一。在良好的經濟基本面之下南京卻陷入“人口難題”：常住人口增長尚未破千萬，即便提出了各類人才落戶新政，但整體效果平平，主城區人口增長歷年來逐步走緩，對比近年來高速發展的合肥、長沙、西安等省會城市相差甚遠，而反觀其樓市成交變化，成交量來看，2006-2012年“跌宕起伏”，波動性較大，2016年顯著跳增后，2017-2018年回調，2019年再度步入上行期，總體呈現“牛短熊長”，當前成交規模持穩在1000萬平方米左右，房價呈現階梯式上行，已破3萬元/平方米。

??究竟市場熱度的短期回升是“曇花一現”還是“厚積薄發”？引導南京周期性變動的主要因素有哪些？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現怎樣的走勢呢？

??01

??長三角核心城市卻遭遇“人口難題”

??樓市成交穩中有增，后勁幾何？

??（本節有刪減）

??（一）南京常住人口未破千萬，主城“地廣人稀”，人口增量處二線“末流”（本節有刪減）

??南京市作為江蘇省省會城市，經濟實力在核心城市中也名列前茅，2020年GDP總量高達14818億元，首次躋身全國10強，人均GDP在各省會城市中也穩坐第一，達到了15.9萬元，可謂是名副其實的經濟強市。不過在“光鮮”的外表之下，南京在城市發展中也存在著一些問題，值得一提的便是在人口方面的表現。據各城市2011年和2020年統計局年鑒顯示，除去撤縣劃區的溧水、高淳，南京市區從2010年到2019年常住人口增量僅為39.24萬人，依據行政區域面積推算人口密度增長，近10年每平方公里增量僅為83人，較之杭州、成都、合肥等高速外擴的城市相差了不止數倍，在17個熱點二線城市中排名居后。

??（二）樓市“穩字當頭”，2016年沖高后回落，持續1000萬平左右波動（本節有刪減）

??南京近年來樓市表現整體以穩為主，除去2015-2016年全國樓市行情大熱，南京新房成交量一度沖高至1500萬平方米以上，其余年份成交規模長期穩定在800-1000萬平方米區間。值得一提的是，2020年疫后南京市場不減反增，全年成交量突破1000萬平方米，今年以來南京市場規模仍有擴大跡象，僅1-8月成交量831萬平方米，已達到往年的年均水平，較之去年同期上升了60%。短期內的市場熱度一方面是由于上半年“兩集中”供地較全年供地計劃已過半，供需兩旺疊加房企推售提速，成交量自然就逐步走高。不過前期積累的“限墅令”、“土地雙限”等一系列樓市調控手段已初見成效，7-8月南京成交熱度明顯轉淡，規模環比下降近3成。

??02

??發展階段特征：剛需向改善過渡

??2019年以來步入新一輪上行周期

??（本節有刪減）

??（一）大周期：成交量、價均呈階梯式爬升，2021年市場熱度穩步回升（本節有刪減）

??1、成交量：平臺-拉升回調-新平臺，2021年成交大年，規模再上臺階

??縱觀南京歷年樓市變化，以時間劃分可以分為三個階段，2016年為歷年高點，2016年以前市場平臺波動，年均成交量在770萬平方米左右，而在2016年沖高過后市場經歷回調盤整進入新一輪平臺期，且成交走勢明顯趨穩，成交中樞較前期小幅提升至850萬平方米區間。

??具體來看，第一階段2006-2012年，南京樓市可以說是跌宕起伏，而細究其原因也是有跡可循，2008年是動蕩的一年，“雪災”、“地震”、“金融危機”等一系列名詞讓人記憶猶新，南京樓市也不例外，成交量大幅下滑，全年成交量不足500萬平方米，較之前年“腰斬”，2010年起全國樓市調控升級，南京市場再次“應聲而落”，2011年南京正式開啟限購，持續的調控加碼也讓南京樓市一度降至冰點，不過可以看出南京樓市的調整能力可圈可點，每次樓市大跌后很快也回到正軌，總體來看市場雖跌宕但并沒有就此沉寂。

??第二階段2013-2017年，南京市場呈現“先穩后升再回落”。2014年南京首次放開限購，疊加2015年公積金政策進一步放寬，隨后兩年內市場持續攀升，2016年達到了歷年最高位，成交量一度突破1300萬平方米，樓市經歷一波小高潮。2016年四季度，南京樓市重啟限購，直至2017年持續調控加碼，樓市熱度逐漸回歸理性，成交量再次回到原先水平，全年成交量707萬平方米。

??第三階段2018年至今樓市調控仍在延續，不過在政策力度上大多只是“打補丁”，對于市場沒有過多干預，南京市場在經歷了10年動蕩后終進入健康平穩的發展時期，近年來成交量穩中有升，2020年疫后改善需求持續擴大，成交中樞已從前期700萬平方米升級至800萬平方米的水平。

??2、成交均價：階梯式穩步上行，“跳增-持穩-跳增-持穩”周期性上浮（略）

??（二）小周期：月度變化周期超3年，期內緩增緩跌波動幅度小于10%（本節有刪減）

??1、成交量：周期變化緩慢長達3年，短期內高低點成交規模差距1倍

??細化至月度表現，南京新房成交由“上行/跳增”和“下行/回調”組成一個小周期。從規模變化幅度和持續時間來看，南京新房成交量歷年走勢具有兩個顯著特征：

??變化幅度巨大，一輪周期內高低點成交量差異接近1倍。一輪周期內各階段內商品住宅成交面積高點與低點間差距相對較大，變化幅度接近1倍。其中上行和跳增高點較階段低點成交規模往往擴大數倍。具體而言：

??2007年起南京樓市共經歷4次成交下行和回調，低點規模較高點均回落超過50%，其中2016年4月后受限購、限貸政策影響，商品住宅月成交規模由162萬平方米高點至2018年初降至29萬平方米低點，降幅達82%。相對應的，2007年起的5次成交上行和跳增階段，其高點、低點間變化幅度達2倍以上。受地王層出影響，2016年“金三銀四”期間投資性需求集中入市推動新房月成交規模跳增至162萬平方米歷史高點，是階段低點規模的3.3倍。

??持續時間漫長，一輪周期持續時間往往長達3年以上。需要注意的是，高低懸殊巨大的新房成交規模變化并非一蹴而就。正如上文所說，南京樓市年成交規模相對平穩，其月成交規模變化也具“緩增緩跌”特點。具體而言：

??以經歷一次上行/跳增和下行/回調為一輪周期來看，2007年起共經歷四輪樓市小周期，持續時間均超過30個月，其中上下行各階段持續時間普遍高于12個月。值得注意的是，得益于限購限貸限價和人才政策對購房剛性需求的填充和對投資性需求的遏制，2016年后本輪小周期樓市變化更為平穩。自2016年4月起歷經下行、上行階段，2020年后進入又一輪規模跳增期，本輪周期持續時間已長達5.2年。

??總的來說，南京新房成交量月度變化相對平穩，長達3-6年的周期內成交規模高點與低點之間差距較大。特別強調的，2016年地市與樓市調控收緊后新房成交量“緩增緩跌”更為顯著，同比和環比漲跌幅分別收窄至50%和10%以內。

??2、房價：同比增速維持10%以內緩增，僅2010、2016年短期跳增（本節有刪減）

??2010年與2016年新房房價階段出現兩次跳增，2016年同比漲幅最高達53%。

??2010年起南京房價大幅跳增，由2009年中7000元/平方米左右全市商品住宅成交均價跳漲破萬。至2010年7月房價同比增速升至歷史高位，達104%。主因是土拍市場高熱，年內所成交的宅地中過半數溢價率超50%，為新房市場帶來強烈漲價預期。此外，國務院發布【2010】10號《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，“限貸”政策的提出使得預期購房成本將大增。二者結合下南京購房者紛紛前置購房以減少購房成本，故而使得全市房價在新政頒布初期于2010年年中跳增。

??與之類似的，2016年隨著土拍再度高熱，全市涉宅地成交樓板價同比漲80%，房價上漲預期下購房者集中入市購房，推增新房房價再度跳增。至2016年中全市商品住宅成交均價突破2萬元/平方米，至2016年10月同比漲幅升至53%高點。

??值得注意的是，兩次房價跳增高漲后均出臺了相關政策調控市場，房價漲幅隨即顯著放緩。如2010年下半年限購令出臺并兩次房貸加息、2016年下半年房價地價雙限”、“土地熔斷機制”、“現房銷售”、“搖號”以及“限購限貸”等。房價跳漲后的機制出臺有效管控了市場預期和情緒，使全市房價漲幅在2010年下半年和2016年下半年均快速回落至20%以內。

??更為普遍的是，多數月份房價保持整體緩增，2018年后同比漲幅收窄至10%以內。除開上述兩次跳增外，南京近15年全市房價增速始終維持在較合理水平，波動變化較為平穩。這主要得益于政策調控的快速有效和市場供需相對固定兩方面。尤其是2016年后隨著“限房價、限地價”的施行，全市房價月度同比增速基本降至10%以內。

??（三）區域聚焦：近郊成交占比擴大成市場主力，遠郊房價快速補漲（略）

??1、成交量重心向棲霞、江寧和浦口轉移，城五區占比15年降低8pct（略）

??2、城五區是房價高地，2021年遠郊六合、高淳等補漲，同比增19%（略）

??03

??影響周期變動因素

??短期政策壓抑市場活力

??中長期內需見頂限制規模增長

??（本節有刪減）

??（一）短期（1年）：政策“高壓”后，量價“失真”，樓地市聯動效應減弱（本節有刪減）

??1、2016年后樓地市“四限”與人才安居多管齊下，需求擴容且有序釋放

??調控政策對房地產市場，尤其是新房成交在短期影響顯著。正如上文所述，2010年與2016年樓市兩度跳增后樓市均在政策干預下快速回歸穩態。

??2016年以前主要通過“限購”單一政策影響樓市需求，從調控效果來看新房成交規模呈大漲大跌態勢。2011年2月出臺限購令，本市戶籍家庭限購2套，非戶籍家庭限購1套，社保需連續繳滿1年及以上。市場下行加劇，新房月均成交規模降至30萬平方米。2013年9月起全面取消限購，投機性需求和累積的改善需求集中入市，整體成交高位維持，新房月成交規模升至80萬平方米。

??2016年以后調控政策由“單一”轉為多方面綜合管理，“熱市收、淡市放”。通過樓、地市“四限”和人才安居政策，結合適當擴大土地與新房供應，將新房月度成交規模穩定于70萬平方米水平。

??樓市與地市“四限”政策以收緊為主，多方面調控樓市需求平穩釋放。2016年9月，南京發布限購令，主城區本地人限購2套，外地人限購1套，隨后出臺“寧十三條”等升級版的限購令，將限購范圍陸續擴張至全市。同時出臺“熱點地區動態封頂價格”、嚴控“毛改精”、禁止新房銷售價外款等限價政策。2017年5月和8月分別出臺了新房限售3年和對消費貸、首付流水審查的收緊。此外土地市場方面“限馬甲”、“限自有資金”、“限地價”等陸續出臺。至2017年中在樓地市“四限”政策的作用下投機性需求得到有效遏制，房價上漲預期極大消解，受此作用下此后市場規模應聲回落。

??2018年后根據市場實情，陸續封堵了企業購房、離婚、保障房的限購限貸政策，并在2020年后逐步細化了人才購房、剛需購房的認定和搖號規則。調控“有收有放”下2019年先后放松了遠郊高淳和六合兩區限購政策。

??總的來說，樓地市“四限”政策總體以收緊為主，多方面調控下確保了新增人口的購房需求平穩入市，同時疏解了部分遠郊區域庫存消化問題，維持了全市新房成交規模的穩定。

??人才安居政策則以寬松為主，力求最大限度吸納新增人口填充市場需求。2017年起南京著手出臺一系列人才安居政策。一方面逐步將人才認定由博士下降至碩士、學士，至2021年5月降至大專以上學歷；另一方面2017年即為高層次人才提供共有產權房、人才公寓、購房補貼和租賃補貼等安居方式，后于2019年底出臺人才優先購房以及搖號優待。值得注意的是，人才安居政策并非一味放松，為保證人才“實際落地安居”，避免為房而來的投機性人才，2017年1月隨第一批人才安居政策同時出臺了無房人才限購1套新房并限售5年。后于2019年和2021年分別加碼了人才購房需1年內無買房記錄和半年以上社保繳納記錄。

??總的來說，人才安居政策以寬松優待政策以求高校和產業人才安居落戶，并通過適度限購限售政策收緊以壓實人才安居政策成果。

??綜合而言，寬松的人才安居政策有效擴大了購房需求，收緊的樓地市“四限”政策則保障了新增購房需求有序釋放。2016年新房成交規模陡降與樓地市“四限”密集收緊有關，而2021年月成交規模再度升至100萬平方米則是連續3年的寬松人才安居政策下購房需求累積的結果。

??2、樓、地市聯動效應減弱，2020年后高價地拉升建鄴河西板塊價值

??南京土拍對新房成交規模變化也有一定影響。體現在每逢市場轉向往往適逢高價地出讓,2016年“限地價”政策后樓地市之間聯動效應減弱。

??以南京全市年度涉宅用地平均成交樓面價TOP月份為例，如2015年10月、2014年11月和2013年10月分別出現了數宗高價宅地出讓。屆時恰為新房市場商品住宅成交規模到達階段拐點。這主要由于樓地市間存在著天然“高地價-高房價”的聯動關系，缺乏相關政策管控下地王出讓難免向新房市場傳導強烈的漲價預期。

??值得注意的是，2016年后土拍高價地與新房成交規模的聯動變化現象明顯減弱。這主要是由于上述提及的2016年5月涉宅土地出讓“限房價”，后續2020年7月出臺的土拍“限地價、競房價”則將調控力度進一步加強。同時新房市場快速收緊的調控政策對銷售規模的影響強度更為顯著。兩相作用下土拍高價地與新房成交規模間似乎脫鉤。

??需要補充的是，土地市場高價地成交對新房市場的影響在高端市場仍有較大體現。2020年4月高力、融創、萬科均以4萬元/平方米以上成交樓板價競得建鄴河西板塊宅地。后續諸家房企快速跟進，至2021年中另有金科、聯發、招商局等布局河西板塊，拿地樓板價均高于3.5萬元/平方米。地市高熱向新房市場傳導，當前河西板塊成為南京新房市場價格風向標。

??3、2016年前成交量變帶動價變，2016年“四限”后量價關系逐步“脫鉤”（略）

??（二）中長期（3-5年）：留人難且購買力“見頂”致樓市成交上行動力不足（本節有刪減）

??1、南京常住人口尚未破千萬，增速放緩，新老城區交替制約樓市成交放量

??不得不說，南京人口增速放緩是制約成交規模增長的主要因素，縱觀南京歷年來常住人口和戶籍人口變動情況，二者的變動情況基本保持一致，2013年前常住人口增量超過戶籍人口增量，因而常住戶籍人口比保持上行，而2013年以后戶籍人口增長提速，常住戶籍人口比逐年回落，尤其是南京于2018年5月發布人才新政，研究生以及40周歲以下的本科生可直接落戶，政策實施成效斐然，僅2018年，南京新增的戶籍人口就達到16萬人。

??2019年人才新政再度加碼，先是10月15日六合區域發布人才新政，擁有大專以上學歷，提供南京市居住證和學歷證明，即可在六合區開具購房證明并購房，不需要工作證明。不到一個月，11月7日，《南京市人才購買商品住房試行辦法》出臺，全市所有在售房源向海內外人才全開放，并為人才購房開辟優先通道，因而2019年常住戶籍人口比降至1.2。

??結合近期公布的2020年七普數據，過去10年，南京人口從800.47萬增加到931.47萬，全市常住人口增加131.10萬人，增長率16.38%。其中，流動人口增加了73.92萬人，比10年前增長了近四成，年均增長率超過3個百分點，是全市常住人口年均增長率的2倍多。但與前一個十年增加176.6萬人、增速28.31%相比，少增了45.5萬人，說明人口增速在過去十年呈現放緩趨勢。相較于長三角其他城市，南京十年人口增長數據排名第7，不僅落后于蘇杭，也落后于合肥、寧波、金華等城市，人口增長排位明顯低于經濟排位。

??從各區域人口結構變化來看，老城與新城人口此消彼長，人口向新城轉移：一方面，老城人口流失，人口出現負增長：在主城四大核心區，玄武、秦淮、鼓樓三個主城區常住人口共221.9萬人，比“六普”減少了71.2萬人，下降了24.29%，累計占比下降12.8pts,只有建鄴區常住人口增加，“七普”人口為53.43萬人，比“六普”增加10.72萬人，累計占比僅上升0.4pts。

??另一方面，江寧、浦口、棲霞、雨花成增長大戶，南京人口正從主城區向新城新區擴散：浦口、棲霞、雨花臺、江寧四個區常住人口總量達469.43萬人，比“六普”增加180.28萬人，增幅62.35%；六合、溧水、高淳3個區常住人口為186.71萬人，比“六普”增加11.3萬人，增幅6.44%。按照板塊來看，江北新區直管區（386平方公里）常住人口已達108.39萬人。

??同時，將南京各區域人口比重變動和商品住宅成交占比變動一一對應，也可發現基本呈現出同向變動，主城核心區玄武、秦淮、鼓樓人口下降，樓市新房成交占比隨之下行；而新城江寧、棲霞、浦口人口暴增帶來的是新房成交持續放量，當然、建鄴、雨花臺、高淳等區域人口比重變動也與樓市成交占比出現了一定背離，主要與行政區劃變動（高淳撤縣劃區），不同區域年度供應變化等多重因素密切相關。

??2、2020年房價收入比15.28年高位持穩，購買力分化，民富基礎不足

??刨除疫情突發因素，南京今年市場熱度較高，可見雖然房價穩步攀升，但是整體居民購買力依舊強勁。一方面，從人均可支配收入來看，南京不及蘇杭，但介于深圳、寧波之間，也算是高凈值人群的聚集地；另一方面，南京房價收入比相對適中，近幾年一直在15年左右持續波動，居民購房壓力與蘇州持平，在沿海核心一二線城市中屬中等水平。

       我們列示了南京2010年以來南京城鎮居民人均可支配收入和城鎮非私營單位在崗職工平均工資絕對量及變動情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，截止2020年分別達到了6.8萬元和13.8萬元，增速分化加劇：南京城鎮居民人均可支配收入增速由2019年的9%降至2020年的5%，而城鎮非私營單位在崗職工平均工資增速則持續高位震蕩，2020年持穩在10%。

       從房價收入比來深入測算南京居民購房壓力，因城鎮居民人均可支配收入和在崗職工平均工資的巨大差距，使得房價收入比也呈現出顯著分化：截止2020年末分別達到了15.28年和7.48年，由此可見，對于本地務工從事基層服務行業的低收入群體而言，依舊對“高房價”望而卻步，購房壓力有增無減，而對于本地公務員等高收入群體而言，買房換房無壓力，不過考量到這部分需求已在前期有所釋放，加之信貸收緊，調控加碼等利空政策不斷，改善需求的觀望情緒也比較濃厚。此外，值得關注的是，以城鎮居民人均可支配收入測算的房價收入比因“限價”等原因高位持穩，而剛需購房正是目前南京購房群體的主力支撐，若“一二手倒掛”現象延續，短期內整體市場也將延續高熱狀態。

??雖然南京地處東南沿海發達區域，但“民富”基礎實則不如浙江、廣東部分三四線城市，南京擁有600萬以上資產家庭超過4萬戶，排名17；南京擁有1000萬以上資產家庭達1.79萬戶，排名15，遠低于上海、杭州、寧波、佛山等城市。事實上，南京作為區域中心省會城市，體制內人員收入普遍較高，但離富豪家庭有一定距離。部分家庭的資產也比較難以統計，如未取得產證的福利房等。同時，南京的民營經濟相對不突出，與之對應的造富能力相對也一般，但科教文衛等方面的工作機會較多，整體收入比較穩定。

??而細化到崗位和工種，收入水平也不盡相同，主要與城市產業結構密切相關，從51job的2021年9月招聘信息來看，月收入破萬高收入群體主要從事與互聯網相關的高新科技產業，人工智能、通信技術開發與應用、移動開發、游戲設計等互聯網經濟衍生行業；近年來隨著房地產行業的蓬勃發展，以此也帶動了房企從業人員薪酬待遇節節攀升。中等收入水平（6000-8000元/月）且提供較多（1000個以上）就業崗位的行業為生物醫藥、電子儀表、工程機械等勞動密集型第二產業，這類群體屬買房剛需主力，測算其房價收入比依舊高達12.28年，購房壓力不小。

??

??3、科研轉化率低、人才產業不適配、企業有高原無高峰致南京“留人難”（略）

??04

??前景判斷結論：2021年預期量價齊增

??3-5年成交規模難破2016年高點

??（本節有刪減）

??（一）短期（1年）預判：熱度延續，2021年疫情“陰霾”后預期量價齊增（本節有刪減）

??1、成交規模：四季度延續高位波動，全年有望高位持穩1000-1300萬平

為了更好的預判1年之內商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據上文得到的南京當前短期波動規律，受調控升級、信貸收緊影響，疊加新冠疫情升級等不確定因素，2021年下半年以來市場進入回調期，至8月已連續3個月，“金九”隨著疫情得以控制，9月預期止跌轉增，而后延續波動趨勢，年末有望迎來最后集中放量。

若要預判2021年全年總量，我們認為還需結合商品住宅供應等相關指標，一方面市場供應和存量決定了成交的發揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比南京歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發現，市場以2017年為分界點，隨著供應整體縮量，市場逐步由供過于求向供不應求轉變，且年供求比基本保持在1-1.2之間波動，測算供應面積和成交面積相關系數在0.72左右，因而可以將商品住宅供應量作為判斷短期（1年內）成交是否放量的重要依據。

??若要預判南京商品住宅供應量，我們還需聚焦南京土地市場，從下圖中可以看出，南京涉宅用地成交規模是商品住宅供應面積的先行指標，按照房企拿地到項目入市1-2年的開發周期來推算，2012-2014年涉宅用地成交規模呈現出波動上行趨勢也導致2014-2016年整體商品住宅供應面積呈現出穩步上行趨勢，而自2015-2018年整體涉宅用地成交規模由增轉降也帶動了2016-2018年商品住宅供應面積的回調；目前來看整體土拍成交處于新一輪上升周期，預期也會帶動南京商品住宅供應量的穩步回升。

??

??基于此，預判2021年南京商品住宅的供應面積，我們認為，供應預期會在1200-1300萬平方米穩步爬升，以供求比1-1.2來給出成交規模預判，可以推斷，2021年為南京成交大年，全年商品住宅成交面積預期在1000-1300萬平方米，較2020年保持穩中有增走勢，暫時難破2016年高點。

??2、房價：2020年“雙限地”政策持續，房價預期小幅微增至3.3萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預判：“留人難”、收入增速放緩制約成交再上臺階（本節有刪減）

??1、成交規模：政策“高壓”下，年成交中樞預期由800萬平抬升至1000萬平

??預判3-5年南京商品住宅的成交面積，我們認為，有望通過2021年穩步爬升后進入新的平臺期，年均成交規模預期在1000萬平方米左右高位波動。

依據上文對南京長周期預判，2006-2012年整體成交規模低位持穩，成交中樞處于800萬平方米左右波動，自2018年以來，我們認為進入了新的爬升周期，2021年預期會達到高點1000-1300萬平方米，而后或將迎來小幅回調，依據一輪周期基本在8-10年的推論，2018-2025年或將處于年均成交規模1000萬平方米這一中樞高位持穩，并不會出現明顯的“大升大降”。

??目前來看，南京處于被政策壓制的市場，自2016年以來調控頻出，尤其是近幾年政策加碼力度有增無減，加之供應縮量，并未給予南京樓市較大的釋放空間，我們預期，3-5年當政策“高壓”處于常態化階段，南京樓市供求還是有望找到新的動態平衡，成交規模有望“再上臺階”，在新的中樞年成交1000萬平方米左右高位持穩。

??我們認為，影響南京樓市中長期成交規模增長最重要的因素即為人口增長和居民購買力：

??從人口增長來看，過去10年，南京人口從800.47萬增加到931.47萬，但尚未破千萬，且相較于長三角其他城市，南京十年人口增長數據排名第7，不僅落后于蘇杭，也落后于合肥、寧波、金華等城市，在前期“搶人大戰”中戰果平平，即便高校云集，科研成果轉化率不高，人才與本地產業適配度較低等問題在短期內仍然難以解決，因而短期成交放量并不意味其具備長期上行的驅動力。

??從居民購買力來看，也面臨“見頂”征兆：人均可支配收入不及蘇杭，介于深圳、寧波之間，房價收入比近幾年一直在15年左右持續波動，居民購房壓力與蘇州持平，在沿海核心一二線城市中屬中等水平。雖然南京地處東南沿海發達區域，但“民富”基礎實則不如浙江、廣東部分三四線城市，同時，南京的民營經濟相對不突出，與之對應的造富能力相對也一般，隨著房價逐步上漲至階段性高點，居民的購房難度也在日益加大。

??2、房價：“雙限地”鎖定未來房價增長空間，3-5年預期3.5萬元/平高位波動（略）