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??中房網訊（蘇曉/文）22城第三批集中供地工作已陸續展開。從首批集中供地的火熱到第二批集中供地的遇冷，第三批集中供地又將有怎樣的表現，業內十分關注。

??11月1日，無錫第三批集中供地正式開拍，領跑22城。此次無錫共出讓20宗地塊，其中17宗以底價成交，另外3宗有溢價，最終成交總額約 273.8 億元，較總起拍價僅溢價約0.04%。盡管此次無錫的20宗地塊全部出讓成功，無一流拍，但市場熱度整體較為平淡。

??截至目前，22城中除無錫1城已完成了第三批集中供地的土拍外，包括上海、廣州、深圳、杭州、南京、福州、濟南、蘇州、合肥和武漢等10個城市相繼公布了第三批集中供地計劃。據中房網不完全統計，上述10城共計掛牌415宗地塊，土地出讓面積約2268.36萬平方米，總起始價約為2926.32億元。

??從土地掛牌數量來看，福州、南京、濟南、合肥、上海第三批集中供地的地塊數量均超過各城首批和第二批集中供地的地塊數。其中，福州第三批集中供地掛牌的地塊數約是第二批的2倍；而廣州此次的地塊數量則最少，為17宗，約占首批集中供地和第二批集中供地數量的1/3。

??與此同時，多數城市還調整了第三批集中供地的土拍細則，相較于第二批集中供地出讓條件的“嚴苛”，第三批集中供地正在釋放“友好”信號。

??土地競拍規則有所放寬

??從上述城市已公布的土拍細則看，部分城市對房企競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等方面進行了優化。總體而言，第三批集中供地的土地競拍規則有所放寬。

??如蘇州在第三批集中供地的出讓規則中，就將首次付款比例由60%下降至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求，這在一定程度上減少了企業需提前支付二期土地款的壓力。此外，還將保證金全部下調至30%，而第二批集中供地中，除了吳江區出讓地塊保證金為30%外，蘇州其余區域保證金比例大多為50%。

??南京在第三批集中供地中將部分區域的保證金比例下調至20%，并取消了“不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質也由“二級或一級”下調至“三級及以上”，此前在上一輪集中供地中則多數要求房企資質為二級甚至一級。

??而在第二批集中供地中遇冷的廣州，此次選擇了取消“限房價”、并主動“降地價”，從而降低競拍門檻。此外，廣州本次集中供地中的番禺、白云等地塊，取消了一個月內一次性付清總價的要求，允許分期支付。

??值得注意的是，在杭州第三批集中供地出讓規則中，“勾地”方式重回土拍市場。所謂“勾地”，就是用地預申請制度。具體來說，杭州實行用地預申請的商服、住宅等經營性用地要按本宗地出讓起價的10%繳納預約申請保證金，最高不超過5000萬元。此前，在第二批集中土拍時，為抑制市場熱度，杭州取消了此前一直實行的“勾地”政策，規定房企報名必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍。動輒過億甚至上十億元的保證金要求，將不少中小房企拒之門外。而到了第三批集中供地，杭州恢復了“勾地”制度，這意味著房企又能以最高5000萬元的預約申請保證金參與競拍，較大程度緩解了房企報名的資金壓力，同時還將繳納保證金的時間進行了順延。

??無錫方面，第三批集中供地的規則雖未有大調整，但延續了第二批集中供地“取消競自持”的條款，為房企保留較為充足的利潤空間。

??保障性住房地塊增加

??目前已發布第三批集中供地計劃的城市中，不少城市還增加了保障性住房地塊的供應。

??如上海，其發布的第三批集中供地公告顯示，本次共出讓住宅用地58幅，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。再如深圳，本次集中供地推出11宗住宅用地，其中有9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建設出售型人才住房。

??盡管目前長春還沒有發布第三批集中供地的公告，但在今年8月21日，長春房地產業協會發布的“長七條”中指出，因近兩年長春市住宅用地供應量高位運行，本年度第三批集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

??相關業內人士指出，第三批集中供地中政策性住房地塊的增加，更多源于監管層的要求。今年年初，自然資源部要求重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供應不足及流拍率高等原因，不少城市這一任務并未完成。預計后續這部分城市將加大租賃用地供應規模，并優化相關的配建條款。

??第三批集中供地或仍呈現降溫趨勢

??盡管在第三批集中供地計劃中，部分城市對土地拍賣的門檻已有所放低，來應對當前土地市場的降溫，但多數業內人士預計此次集中供地整體市場仍將呈現降溫趨勢。

??中原地產首席分析師盧文曦表示，在市場大環境的影響下，三批集中供地整體仍會出現降溫的趨勢，但市場上有個相對好的消息是信貸方面一直在吹暖風，因此，房企壓力會相對緩和。但時值年底，房企壓力依舊很大，且政策存在不穩定性，在這種趨勢下，房企拿地的積極性不會超過預期。

??克而瑞研究中心亦表示，在寬供應、低門檻的前提下，企業拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現象預計會有所改善，但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數量將進一步減少，部分城市最終成交價將會明顯降低。

??同時，多數機構認為，在第三批集中供地中，資金實力雄厚的企業仍存在較好拿地機會，城市間和城市內市場熱度分化仍會延續，但市場總體的熱度不會很高，有望維持平穩放量態勢。