??2022年前三季度，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷(xiāo)售額8.7萬(wàn)億元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。在連續(xù)三年行業(yè)住宅成交達(dá)到15億平方米之后，2022年住宅交易量大概率將回落至13億平方米以下，行業(yè)規(guī)模拐點(diǎn)真正到來(lái)。

??為了更好的應(yīng)對(duì)行業(yè)的規(guī)模波動(dòng)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)有必要對(duì)未來(lái)成交規(guī)模和地區(qū)差異做出新的評(píng)判。為此，研究中心在結(jié)合國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)住房現(xiàn)況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)和潛在供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)全國(guó)近3000個(gè)縣市人口城鎮(zhèn)化和住房現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，對(duì)各能級(jí)城市的增量需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較，并從中找出需求增長(zhǎng)空間較高的市縣，以供企業(yè)相關(guān)決策時(shí)進(jìn)行參考。

??01

??房地產(chǎn)多項(xiàng)核心指標(biāo)創(chuàng)新低

??行業(yè)規(guī)模拐點(diǎn)真正到來(lái)

??近一年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣顯著下滑，2022年房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)均出現(xiàn)大幅回落。分城市能級(jí)來(lái)看，不僅三四線出現(xiàn)了大量的交易規(guī)模回落；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先、外來(lái)人口規(guī)模龐大的一二線城市，新房成交收窄也成為了普遍現(xiàn)象；即便是少數(shù)走出獨(dú)立行情的上海、杭州等核心城市，其遠(yuǎn)郊外圈層住房銷(xiāo)售亦出現(xiàn)了明顯降溫。

??一， 預(yù)計(jì)2022年住宅成交同比下降22%，新房供給側(cè)信心下跌幅度更甚

??據(jù)統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，2022年前9月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，回到2015-2016年同期水平，商品住宅銷(xiāo)售額8.7萬(wàn)億元，同比下降28.6%，回到2018年同期水平。就前三季度商品住宅成交規(guī)模占全年比例變動(dòng)情況來(lái)看，鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大，導(dǎo)致下半年成交占比上升，而2021年下半年市場(chǎng)交易景氣回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得參照對(duì)比的還是2017-2019年期間，由此預(yù)計(jì)2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右，同比下降22%，成交金額12萬(wàn)億元，同比下降23%，行業(yè)規(guī)模拐點(diǎn)真正到來(lái)。

??銷(xiāo)售規(guī)模的大幅下滑，也對(duì)新房供給側(cè)信心帶來(lái)了明顯的負(fù)面影響，2022年前三季度，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積僅為6.9億平方米，同比減少39%，下降至2010年來(lái)的歷史新低，回到2008年時(shí)的水平。而開(kāi)工銷(xiāo)售比更是降至0.8，企業(yè)新增供應(yīng)意愿顯著下降，預(yù)計(jì)全年住宅新開(kāi)工面積降跌至10億平方米以下。

??二，土地成交規(guī)模收縮更為快速，成交同比跌幅超過(guò)五成（略）三，多數(shù)城市成交大幅下跌，僅上海、蘇州等少數(shù)城市相對(duì)穩(wěn)定（略）

??02

??城鎮(zhèn)化與住房改善仍有一定發(fā)展空間

??未來(lái)十年增量需求可達(dá)90億㎡

??

就中國(guó)新房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模而言，近年來(lái)15億平方米的交易量不僅是國(guó)內(nèi)歷史高位，也是全球最大的新房交易市場(chǎng)。即便對(duì)比全國(guó)的7.6億 城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人口規(guī)模來(lái)看，也相對(duì)于每人年均2㎡的住房銷(xiāo)售規(guī)模，就目前的人均住房面積測(cè)算，相當(dāng)于中國(guó)的住房更新周期僅為20年。就需求和市場(chǎng)的一般發(fā)展規(guī)律而言，這一規(guī)模交易規(guī)模勢(shì)必不會(huì)長(zhǎng)期維持下去，即便按照國(guó)內(nèi)通行的住宅設(shè)計(jì)50年使用年限計(jì)算，合理住房更新周期之下的城鎮(zhèn)新房交易規(guī)模應(yīng)當(dāng)只有目前的四成左右，但是考慮到中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有較大上升空間，居民人均住房面積距離發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距，且目前城鎮(zhèn)中老舊和自建房屋比例依舊較大，中國(guó)的新房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)從增量過(guò)度到存量仍需多年時(shí)間的過(guò)渡。

??一，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：中國(guó)14億人口基數(shù)之下，長(zhǎng)期住房需求規(guī)模依舊可觀（略）

??二，住房改善：城鎮(zhèn)住房改善仍在上行周期，追趕發(fā)達(dá)國(guó)家需20年以上（略）

??三，城鎮(zhèn)化：鄉(xiāng)-城遷徙仍將持續(xù)，推動(dòng)年均住房需求增長(zhǎng)3億㎡（略）

??四，舊改：三成住宅在2000年前建成，未來(lái)十年舊改需求約15億㎡（略）

??五，小結(jié)：未來(lái)十年需求增長(zhǎng)仍可超90億㎡，住房改善占比近半（略）

??03

??潛在住房保有量近400億㎡

??供給高位下新房競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈

??

就七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積不到40平方米，距離發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大發(fā)展空間。但是考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)仍有較多在開(kāi)發(fā)和未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，若加上這部分潛在供應(yīng)規(guī)模，中國(guó)人均住房面積還會(huì)再上一個(gè)大臺(tái)階。因此對(duì)于處于“降規(guī)模”周期下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在中短期內(nèi)必將面臨一段時(shí)間的供給側(cè)陣痛，新房競(jìng)爭(zhēng)加劇、土拍熱度降溫等現(xiàn)象也會(huì)因此接踵而來(lái)。

??一，城鎮(zhèn)人均住房面積接近40平方米，鎮(zhèn)區(qū)人均住房超過(guò)一間

??二，施工面積近20年只增不減，潛在增量達(dá)到“戶(hù)均一間房”

??三，全國(guó)住宅待開(kāi)發(fā)面積高達(dá)30億平方米，潛在增量也有“戶(hù)均半間房”

??四，城鎮(zhèn)人均住房保有量超50平方米，未來(lái)新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈

??綜合存量房、在建、代建三方面規(guī)模來(lái)看，至2021年末，城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模約為396億平方米，如果當(dāng)前在建和未施工住宅項(xiàng)目均能最終形成有效供應(yīng)，那么城鎮(zhèn)人均住房面建筑面積已經(jīng)達(dá)到了52平方米1的較高水平，與發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房差距已經(jīng)只剩下了公攤面積，基本可以“平視”發(fā)達(dá)國(guó)家。不過(guò)考慮到在建和待建部分入市仍需較長(zhǎng)時(shí)間，按近年商品住宅竣工規(guī)模估算，現(xiàn)有在建、待建住宅至少需要10-12年左右才能全部形成實(shí)際供應(yīng)，按十年城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)7%，期間城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人口增長(zhǎng)1億人估算，即便不新增土地供應(yīng)，屆時(shí)人均住房面積仍將達(dá)到46平方米，同樣處于較高水平。

??1 不計(jì)入無(wú)房戶(hù)

??04

??縣域城鎮(zhèn)化仍在快速上升期

??一二線市區(qū)改善需求尚未到頂

??

在行業(yè)規(guī)模進(jìn)入下行周期的背景下，需求預(yù)測(cè)更需要進(jìn)一步向更小的空間尺度細(xì)化。為此，本章將以第七次人口普查中有可對(duì)比數(shù)據(jù)的337個(gè)地級(jí)行政單位及其下轄的2983個(gè)縣級(jí)新政單位的為研究對(duì)象，在區(qū)縣尺度上對(duì)需求發(fā)展的分化格局進(jìn)行相關(guān)分析。

??一，城鎮(zhèn)化：多數(shù)縣域仍在快速上升期，河南、四川增長(zhǎng)預(yù)期領(lǐng)先

??1.1 九成市轄縣城鎮(zhèn)化率仍低于60%，成為城鎮(zhèn)化發(fā)展重要載體（略）

??1.2 未來(lái)十年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)主要看縣域，河南、山東、四川增量高居前三（略）

??1.3 典型省份：城鎮(zhèn)化率攀升促四川縣域城區(qū)人口增長(zhǎng)，低房?jī)r(jià)水平下需求持續(xù)釋放（略）

??二，人口遷徙：市轄區(qū)城鎮(zhèn)化率雖達(dá)高位，但流動(dòng)人口仍將助力需求持續(xù)增長(zhǎng)從人口流動(dòng)2的角度來(lái)看，目前市轄區(qū)中仍然有著大量的跨市遷徙人口，在上海、深圳、北京、佛山等城市均有多個(gè)流動(dòng)人口超百萬(wàn)的市轄區(qū)。考慮到我國(guó)居民戶(hù)籍與住房的高相關(guān)性，這些居住在市轄區(qū)的流動(dòng)人口，仍將在長(zhǎng)期內(nèi)為這些市轄區(qū)所在城市帶來(lái)源源不斷的新增置業(yè)需求。

??2 為便于表述，如非特指，本節(jié)中流動(dòng)人口均指跨市流動(dòng)人口

??2.1 市轄區(qū)中跨市流動(dòng)人口達(dá)2.3億，占全國(guó)跨市流動(dòng)人口78%（略）

??2.2 核心城市“老郊區(qū)”吸引流動(dòng)人口大規(guī)模遷入，京滬深均有多個(gè)市轄區(qū)流動(dòng)人口超百萬(wàn)（略）

??2.3 典型城市：上海流動(dòng)人口每年新增優(yōu)質(zhì)剛需5.5萬(wàn)套，已成新房需求增長(zhǎng)重要支柱（略）

??三，住房現(xiàn)狀：仍有833個(gè)區(qū)縣人均住房低于35㎡，大灣區(qū)改善需求空間遙遙  領(lǐng)先

??據(jù)七普披露統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)所有居民的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了41平方米以上，人均住房套數(shù)也達(dá)到了1.2套，從總量上來(lái)看已經(jīng)不缺房。但是城市的人均住房面積只有36.5平方米，相較歐美發(fā)達(dá)國(guó)家而言仍有較大發(fā)展空間。若進(jìn)一步將數(shù)據(jù)尺度細(xì)化到縣域，可以看到目前仍有883個(gè)區(qū)縣人均住房面積小于35平方米，就省域劃分來(lái)看，廣東省人均住房面積較小的縣市人口高居首位，達(dá)到了5600萬(wàn)人之多，住房改善增長(zhǎng)空間遙遙  領(lǐng)先，其后是東三省與河北；就區(qū)縣對(duì)比來(lái)看，大約56%的居民居住在市轄區(qū)，人均住房面積較小的縣域也為數(shù)不少，居住在此的居民總量達(dá)到了1.4億，考慮到縣域普遍更低的房?jī)r(jià)收入比，這些地區(qū)若能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，相關(guān)改善性需求更為可期。

??3.1 一二線市轄區(qū)人均住房面積僅36㎡，縣域人均住房面積卻反超三線（略）

??3.2 仍有833個(gè)區(qū)縣人均住房面積小于35㎡，家庭戶(hù)人口規(guī)模達(dá)3.2億（略）

??3.3 人均住房45㎡前改善需求仍將保持較快增長(zhǎng)，廣東市轄區(qū)增量空間斷層領(lǐng)先（略）

??3.4 典型省份：廣東珠三角人均住房面積普遍低位，高人口基數(shù)下改善需求空間領(lǐng)先（略）

??四，住房來(lái)源：一二線市轄區(qū)租住比領(lǐng)先，浙江部分縣域亦位居前列據(jù)七普統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，目前我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模高達(dá)3.7億，占全國(guó)人口總量的26%。龐大的流動(dòng)人口規(guī)模帶來(lái)了大量的租賃住房需求，在廣東、浙江、福建等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，租賃戶(hù)更是成為了市轄區(qū)常住居民的重要組成部分。對(duì)于這些租賃戶(hù)占比較高的區(qū)縣而言，這些租賃戶(hù)家庭將在在中長(zhǎng)期內(nèi)為這些地區(qū)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的潛在需求支撐。目前保租房建設(shè)規(guī)模雖然快速發(fā)展，“十四五”期間40城目標(biāo)建設(shè)650萬(wàn)套，但對(duì)比5000萬(wàn)戶(hù)的租房戶(hù)數(shù)量來(lái)看，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保租房供給仍將是供不應(yīng)求。因此對(duì)于大多數(shù)完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶(hù)家庭而言，為了子女教育和自身戶(hù)口、保險(xiǎn)等生活保障需求，其置業(yè)需求大概率還是會(huì)流向商品房的一二級(jí)市場(chǎng)。另一方面，目前我國(guó)自建房自住戶(hù)的規(guī)模也不為數(shù)不少，全國(guó)城鎮(zhèn)占比也達(dá)到了21%左右。主要是來(lái)源于城市邊界擴(kuò)張后，新劃入城鎮(zhèn)地區(qū)“城中村”的自住家庭戶(hù)。考慮到“城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配，在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板，建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，為提高城市建設(shè)用地的使用效率，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看大多需要拆改。也將在中長(zhǎng)期內(nèi)帶來(lái)更多的拆改住房需求。

??4.1 一二線市轄區(qū)租房戶(hù)比例高達(dá)三成，成為中長(zhǎng)期剛需有力支撐

??就縣級(jí)行政區(qū)角度來(lái)看住房來(lái)源分化情況，市轄區(qū)中租賃戶(hù)占比最高，平均達(dá)到了22%，縣級(jí)市只有10%，而縣更是只有5%。相對(duì)而言，市轄區(qū)流動(dòng)人口規(guī)模更大，其租賃戶(hù)占比自然也水漲船高。據(jù)縣級(jí)行政區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，全國(guó)74%的租賃戶(hù)居住在市轄區(qū)，與本章第二節(jié)78%的跨市流動(dòng)人口居住在市轄區(qū)對(duì)比來(lái)看，二者分布情況也大致相符。自建住房方面，由于市轄區(qū)普遍城鎮(zhèn)化率較高，農(nóng)村家庭戶(hù)占比相對(duì)較低，且2000年以來(lái)一直是棚戶(hù)區(qū)、舊改的主力推進(jìn)區(qū)域，因此市轄區(qū)自建自住戶(hù)的比例最低，但也有25%的家庭居住在自建房中。考慮到 “城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配，在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板，建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，為提高城市建設(shè)用地的使用效率，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看大多需要拆改。相對(duì)而言大多數(shù)市轄縣由于城鎮(zhèn)化率水平較低，農(nóng)村居民占比較高，且鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)也有較多自建住房存在，因此目前市轄縣的自建戶(hù)比例仍然高達(dá)71%。即便按各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)的城鎮(zhèn)化率對(duì)自建住房比例進(jìn)行修正計(jì)算，市轄區(qū)的自建戶(hù)比例小幅下降至21%，但縣級(jí)市和縣自建戶(hù)比例仍然高達(dá)43%和52%，就長(zhǎng)期城建規(guī)劃發(fā)展而言，縣級(jí)市和縣的“城中村”仍大有文章可做。

??進(jìn)一步對(duì)比各能級(jí)城市家庭戶(hù)中的租賃戶(hù)占比情況，一二線市轄區(qū)中租賃戶(hù)占比高達(dá)31%，較三線城市平均高出20個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)縣級(jí)行政區(qū)明細(xì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一二線市轄區(qū)租賃戶(hù)總量大約有3200萬(wàn)戶(hù)左右，考慮到一二線市轄區(qū)較高的城鎮(zhèn)化率水平，就目前買(mǎi)房自住的傳統(tǒng)觀念來(lái)看，相關(guān)潛在置業(yè)需求達(dá)到32億平方米，將在中長(zhǎng)期內(nèi)成為一二線城市剛需增長(zhǎng)的有力支撐。其中深圳的龍華區(qū)、寶安區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)租賃戶(hù)占比更是均達(dá)到了八成以上，廈門(mén)的湖里區(qū)、海滄區(qū)租賃戶(hù)占比也超過(guò)了七成，租賃戶(hù)的高度集聚，大大推升了這些地區(qū)的住房需求，聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如廈門(mén)湖里、海滄也是地價(jià)屢創(chuàng)新高、企業(yè)投資的焦點(diǎn)所在。至于縣級(jí)市和縣方面，各能級(jí)城市差距則相對(duì)較小，如市轄縣的租賃戶(hù)占比均低于10%。

??4.2廣東市轄區(qū)租賃戶(hù)占比接近一半，浙江縣域租賃戶(hù)占比全國(guó)領(lǐng)先（略）

??4.3典型省份：浙江縣級(jí)市人口吸引力“看齊”市轄區(qū)，縣級(jí)市義烏租賃戶(hù)占比接近七成（略）

??五、小結(jié)：市轄區(qū)城鎮(zhèn)化增量需求僅占全國(guó)1/4，但租戶(hù)剛需占比高達(dá)七成

??結(jié)合本章分析結(jié)論，對(duì)比未來(lái)十年縣級(jí)行政區(qū)需求發(fā)展結(jié)構(gòu)來(lái)看，在城鎮(zhèn)化發(fā)展方面，由于絕大多數(shù)新增城鎮(zhèn)人口將來(lái)自于縣域地區(qū)，與之相關(guān)的住房需求增量也主要來(lái)自于縣域地區(qū)。結(jié)合各地人均住房面積推算，在由城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的住房需求增長(zhǎng)中，將有75%來(lái)自于縣域地區(qū)，其中三線縣域增量占全國(guó)的比例即達(dá)到了68%，至于積聚了全國(guó)22%常住人口的一二線市轄區(qū)，由于城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到較高水平，未來(lái)十年增量空間相對(duì)有限，與之相關(guān)的需求增長(zhǎng)只占到全國(guó)增量的11%左右。

??住房改善方面，市轄區(qū)增長(zhǎng)預(yù)期同樣稍慢，主要是受房?jī)r(jià)水平、熱點(diǎn)板塊住房供給不足等問(wèn)題影響，導(dǎo)致市轄區(qū)住房人均住房面積在達(dá)到35㎡以上后，人均住房面積增長(zhǎng)即出現(xiàn)明顯下降，而縣域由于房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，居民住房改善的步伐能夠邁得更遠(yuǎn)。因此對(duì)比常住人口規(guī)模來(lái)看，縣的常住人口僅為市轄區(qū)的80%左右，但是市轄縣的改善需求占比則高達(dá)47%，反而超過(guò)市轄區(qū)11個(gè)百分點(diǎn)。

??不過(guò)在長(zhǎng)期剛需方面，市轄區(qū)集聚了大量流動(dòng)人口，擁有著大量的租賃戶(hù)家庭，在中國(guó)傳統(tǒng)購(gòu)房觀念下，與之相關(guān)的長(zhǎng)期置業(yè)需求仍遙遙  領(lǐng)先于縣域。就現(xiàn)狀占比來(lái)看，市轄區(qū)租賃戶(hù)職業(yè)需求占比高達(dá)68%，其中三分之二位于一二線城市的市轄區(qū)。就此角度來(lái)看，不同于持續(xù)下降的城鎮(zhèn)化發(fā)展和更快見(jiàn)頂?shù)淖》扛纳菩枨螅吣芗?jí)城市市轄區(qū)的大量的租賃戶(hù)規(guī)模，仍將是剛性置業(yè)需求在長(zhǎng)期內(nèi)保持旺盛的有力保障。

??05

??總結(jié):改善需求發(fā)展尚未到頂

??仍將是下一個(gè)十年的增長(zhǎng)支柱

??就2021年下半年以來(lái)行業(yè)的各方面指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)都已經(jīng)進(jìn)入了明確的規(guī)模下行通道，即便中央和地方主管部門(mén)不斷出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展政策，房地產(chǎn)行業(yè)的探底之路似乎仍將持續(xù)。但是從中長(zhǎng)期的需求支撐角度來(lái)看，鑒于我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距，城鎮(zhèn)化發(fā)展尚未到頭，并且在過(guò)往快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路之下，大批中心城市還集聚了巨量的租賃戶(hù)家庭，這些家庭的自有住房需求也有待一二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期消化。并且從國(guó)內(nèi)區(qū)域發(fā)展差異的角度來(lái)看，大批市轄縣、縣級(jí)市城鎮(zhèn)化仍處于較低水平，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍在，而以廣東、山東、河北為代表的省份，也有大量區(qū)縣人均住房面積有較大的上升空間。據(jù)本文測(cè)算，至少在十年左右的中期時(shí)間尺度內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量發(fā)展空間依舊可觀，與之密切相關(guān)的新房交易也仍將是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。

??一，規(guī)模：未來(lái)十年成交仍可維持在100億㎡級(jí)別，但供給側(cè)挑戰(zhàn)將更為嚴(yán)峻（略）

??二，格局：京滬穗渝等七市形成四大增長(zhǎng)極，冀魯豫普通地市需求預(yù)期更佳

??進(jìn)一步細(xì)分到城市視角，考慮到對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，重點(diǎn)關(guān)心的是城鎮(zhèn)人口需求增長(zhǎng)，由此根據(jù)各區(qū)縣七普城鎮(zhèn)化水平、城鄉(xiāng)住房面積增速差異等指標(biāo)，進(jìn)一步測(cè)算2983個(gè)區(qū)縣城鎮(zhèn)人口未來(lái)十年的需求增長(zhǎng)規(guī)模，最終合計(jì)結(jié)果約為104億平方米左右3，考慮到部分區(qū)縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失，這一結(jié)果與第二章中性預(yù)測(cè)的最終結(jié)論相近。

??在區(qū)域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長(zhǎng)極，未來(lái)十年地級(jí)市需求增量均可達(dá)到1億平方米以上。就地區(qū)對(duì)比來(lái)看，東部地級(jí)市州需求增量規(guī)模相對(duì)更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數(shù)地級(jí)市州的需求增量均小于2000萬(wàn)平方米。而在東部地區(qū)中，華中、華北，華東北部增量規(guī)模尚可的地級(jí)市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區(qū)的三線城市人口相對(duì)密集，且城鎮(zhèn)化發(fā)展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國(guó)平均。

??3 人口機(jī)械增減會(huì)導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)移，但不會(huì)引起需求總量的變化

??三，一二線：高人口規(guī)模疊加改善空間支持，滬渝京需求增量高居前三（略）

??四，三線：市轄縣成為剛需增長(zhǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)，臨沂、保定等四市年需求增量超800萬(wàn)㎡

??三、四線城市方面，中性預(yù)測(cè)未來(lái)十年自身需求增量約為76億平方米左右，較過(guò)去五年平均值下降約28%左右，但考慮到人口機(jī)械流出等因素的影響，降幅或與一二線城市相近、接近三成左右。就需求來(lái)源來(lái)看，改善性需求仍是主力，占比接近半數(shù)，其次是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求增加，占比約39%，最后是舊改，約為14%左右。縣級(jí)行政區(qū)類(lèi)型差異方面，縣級(jí)市僅占二成，市轄區(qū)占比為31%，市轄縣占比最高達(dá)到50%，對(duì)比人口規(guī)模來(lái)看，三線城市市轄縣常住人口約4.7億，占比為47%，市轄縣人均需求增量略高于市轄區(qū)和縣級(jí)市，其結(jié)構(gòu)性原因自然是更大的剛需增量空間，三線城市市轄縣平均城鎮(zhèn)化率僅為44%，相比市轄區(qū)（75%）、縣級(jí)市（58%）而言仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展快速上升階段，就中國(guó)區(qū)縣的歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，仍可實(shí)現(xiàn)年均1.4個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)，在未來(lái)十年市轄縣的增量需求中，有接近一半來(lái)自于城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)，約有17億平方米。

??就城市視角來(lái)看，需求增量前二十的城市多為人口大市，其中臨沂、保定、濰坊、溫州等四城年均需求增量更是超過(guò)800萬(wàn)平方米。二十城合計(jì)未來(lái)十年預(yù)計(jì)需求增量為1.3億平方米，占所有三線城市總量的17%，人口總量約為1.8億人，也占所有三線城市常住人口總量的17%左右。在需求來(lái)源上多以改善性需求為主，如排名前列的臨保定、濰坊、溫州等市改善性需求均超過(guò)半數(shù)，其中城鎮(zhèn)化發(fā)展見(jiàn)頂?shù)慕?jīng)濟(jì)強(qiáng)市的需求年增量更是主要來(lái)源于改善性需求，以佛山為例，在不考慮人口遷徙因素的情況，佛山住房需求年增量中，其中超過(guò)八成由改善性需求貢獻(xiàn)，聯(lián)系2021年以來(lái)的佛山樓市走向來(lái)看，也是110平方米以上的大戶(hù)型改善產(chǎn)品跌幅相對(duì)較小一些。但也有少部分城市較為特殊，剛性需求增量反超改善性需求，如周口、阜陽(yáng)、贛州等城市，這些城市城鎮(zhèn)化率多在四五成左右，城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在快速上升期，但是人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了50平方米以上，相較于已經(jīng)進(jìn)入緩慢發(fā)展周期的住房條件而言，剛需反而成為了這些城市城鎮(zhèn)住房需求增長(zhǎng)的主力。

??五，區(qū)縣TOP30：滬深“老郊區(qū)”遙遙  領(lǐng)先，僅沐陽(yáng)縣城鎮(zhèn)化率低于六成

??進(jìn)一步細(xì)分到區(qū)縣尺度，排名前列的區(qū)縣主要是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的近郊，TOP5更是全部自于一線城市，其中深圳兩席，北上廣各占一個(gè)席位，其中上海浦東以年均390萬(wàn)平方米的需求增量領(lǐng)跑，深圳的寶安和龍崗則以2500萬(wàn)平方米以上的規(guī)模形成第二梯隊(duì)，也遙遙  領(lǐng)先于其他區(qū)縣。TOP30區(qū)縣共性特征主要有四點(diǎn)，其一是城鎮(zhèn)化率水平較高，如TOP10城鎮(zhèn)化率均達(dá)到八成或更高；其二是常住人口規(guī)模較大，多在200萬(wàn)以上，其中上海浦東、深圳寶安、龍崗更是達(dá)到了400萬(wàn)人以上；其三是改善需求增長(zhǎng)空間較大，人均住房面積水平較低，平均只有34平方米，遠(yuǎn)低于全國(guó)各區(qū)縣41平方米的平均水平；其四是租賃戶(hù)占比較高，“存量”剛需規(guī)模同樣處于高位，流動(dòng)人口的集聚帶來(lái)了大量租賃人口，平均租賃戶(hù)占比高達(dá)40%，遠(yuǎn)高于14%的全國(guó)平均水平，其中深圳寶安、龍崗、龍華，廣州白云等市轄區(qū)租賃戶(hù)占比更是超過(guò)了70%。

??當(dāng)然也有少數(shù)城市比較特殊，比如宿遷的沐陽(yáng)縣、棗莊的滕州市，兩地城鎮(zhèn)化率均在60%左右，且人均住房面積均超過(guò)了40平方米，相比其他躋身TOP20區(qū)縣而言，兩地仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的較快上升周期，更依賴(lài)與之相關(guān)的剛性需求增長(zhǎng)。在測(cè)算的增量需求結(jié)構(gòu)中，剛需占比均超過(guò)三分之一，遠(yuǎn)高于TOP20縣市10%的平均水平。