??11月以來房地產在金融端連續利好

??11月23日，人民銀行和銀保監會正式發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，標志著地產“金融16條”正式落地。事實上從11月以來，地產金融端利好不斷， 11月3日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展。8日交易商協會宣布推進并擴大民營企業債券融資支持工具(第二支箭)，預計可支持約2500億元民企債券融資。9日中債增發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，以實際舉措支持民營房企發債融資。11日央行、銀保監會聯合發布“金融16條”；14日住建部等三部門發文“銀行保函”置換部分“預售資金”。21日，金融街論壇年會上三大金融部門針對房地產再次表態。同日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會。各路金融措施促未來房地產市場企穩向好。

??一系列房地產金融支持措施出臺后，效果最先在優質民營房企上顯現，如龍湖集團在“第二支箭”出臺后的第三天就被交易商協會受理，目前已完成200億元中期票據注冊。新城控股、美的置業等民營房企也都宣布“第二支箭”融資計劃，已被交易商協會受理。混合所有制房企萬科、金地及民營房企旭輝都儲架式發行意向，另外還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊事宜，截至目前計劃融資配額超1080億元。11月23日，中債增在 “第二支箭”政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。11月23日-25日期間，工、農、中、建、交和郵儲六大國有行迅速落實政策，與18家房地產企業達成戰略合作協議，已披露的意向性授信額度約16550億元。

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       中債增擔保需要抵押物或者第三方反擔保

??雖然有多個民營房企已經注冊或者提起申請，但對企業來說，成功發債也并非易事，中債增在為企業擔保時，通常要求相應的反擔保。即便發生代償，也可以通過處置抵押物或向第三方反擔保方追溯來彌補。在8月底9月初的一輪中票發行中，房企也均向中債增提供了風險緩釋措施，即中債增對房企發行債券提供全額擔保，房企通過第三方或實物資產進行反擔保。銀行機構也需要看這種企業的勾兌能力和抵質押物是否優質，目前來看并不會放開敞口，所以抵押物充足是必要條件之一。

??以中債增信的《項目需求意向表》來看，中債信增對申請增信的民營房企主要考察企業資產規模、信用狀況和銷售排名等。其中，企業基本信息包括注冊資本、總資產、凈資產，是否為上市公司；信用狀況則是境內外債券是否有違約、展期與否；銷售排名則是最近一個月克而瑞累計全口徑銷售金額排名。

??意向表還明確列出5種“擬提供的風險緩釋方式”，可以是金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保，且要求列明要使用的相關機構全稱、資產規模等。企業提供上述幾種風險緩釋工具，需要資產、信用資源等作為條件支持，或許只有部分企業有條件申請支持。

??參會地產企業基本面好

??有一定資產及投資性房地產家底

??基本上可以看出，無論是中債增還是“第二支箭”融資，基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的民營房企獲支持的概率更大。從監測樣本來看1，這些企業基本面相對較好，多數為銷售排名較高、有一定的資產家底及投資性房地產或有集團及關聯企業能夠背書的企業。

??從公開信息收集的參與二次座談會的部分房企來看，其中有13家民營房企的投資性房地產的賬面價值在100億元以上。通過中債增獲得首輪融資的卓越商業、本批次儲架式融資200億元已注冊完成的龍湖集團、已經被交易商協會受理的新城控股，其投資性房地產尤其是商業物業方面表現突出。已經出險的房企中旭輝控股、金科股份、寶龍地產和富力地產，則是在資產、投資性房地產保有量較高。此前由于投資性房地產估值下行、疫情常態化等影響下，商業地產成為房地產企業擴張的掣肘，但目前來看，這部分資產也成為房企融資的重要加持。

??雖有債務違約

??寶龍、富力投資物業或將助力其融資

??從上述擁有較高投資性物業的房企來看，除了基本面良好的房企已經申請或獲得融資授信。像寶龍和富力能夠參與座談會，或許與之良好的持有物業資產有關。我們將已經被抵押的部分持有資產進行剔除，查看非受限制的投資性房地產規模。

??寶龍地產可抵押投資物業基本面好，或能支持其“第二支箭”框架下融資。從投資性房地產賬面價值來看，和新城控股同樣商業和住宅雙引擎的寶龍地產非受限制投資物業賬面價值處于前列為433.7億元，占總投資物業的比例為55%。截至2022年上半年寶龍地產累計開業68家商場（60家自營+8家輕資產），持有自持可出租面積444.81萬平，較年初增長1.35%。2022上半年寶龍實現租金及管理費收入19.2億元，其中受疫情拖累租金收入同比微增0.71%至8.66億元；管理服務收入同比增長6.76%至10.55億元，整體出租率93.4%。雖然寶龍地產7月底出現美元債違約，有一定債務風險，但其大量商業地產或仍有機會獲取中新增擔保融資。

??富力境內外債券已展期，具有較多酒店、寫字樓等可抵押物。富力地產截至2022年上半年末非受限制投資物業的賬面價值為152億元。期末擁有93家已開業酒店，在建及規劃中有39家。寫字樓、購物廣場、零售物業及主題公園等投資物業截至上半年末運營建筑面積188.3萬平方米，在建或規劃中建面月174.2萬平方米。受疫情影響上半年富力地產酒店凈利潤虧損，但寫字樓、購物廣場等投資物業運營良好，成為富力唯一盈利的業務板塊。憑借這些較為優質的投資性房地產項目，今年7月份富力地產成功對其境外10支美元債展期3-4年。11月10日，富力公告其境內8筆公司債券整體展期事項已通過，展期后8筆135億境內公司債券的加權平均到期期限從約4個月成功延長至3年以上，此次展期是國內房企首次嘗試境內債券整體展期，具有標志性意義。預計富力地產手中可抵押投資性物業未來也能在“第二支箭”框架下一定程度上有助于后續的融資。

??實際上，從中債增的5種“擬提供的風險緩釋方式”來看，資產抵押雖然只是其中的一種，但對于多數難以獲得國企或者關聯企業反擔保的民營房企來說，投資物業保有量及運營業績較好的企業，即使部分房企短期內流動性風險較高，投資性房地產也有機會成為一個發債支持增項。不過融資支持具有一定時效性，大部分民營房企仍需要積極自救，尤其是出險房企紓困需多方資源整合盤活資金鏈，在年末沖刺階段，抓住時機通過推盤營銷等手段促銷售回款也是重中之重。?

??名單以外投資性房地產數量充足、運營收入較高的民營房企中，萬達商管在11月1日剛剛發行20億元中票，從投資性房地產來看，萬達商管雖然非受限制投資性房地產賬面價值占比僅有21%，但是從總量來看仍有959億元可作為抵押物。此外如中駿集團這類未出險， 且擁有216億元的非受限制投資性房地產可供抵押的民營房企也具有一定的發債優勢。未來如若有債務發行需求，或將成為擴容房企之一。