??在當前境外融資渠道凍結的背景下，維護境外評級的意義已經不大。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2022年11月9日，碧桂園公告稱與惠譽友好協商，主動撤銷了其信用評級。值得注意的是，碧桂園并非近期唯一主動撤銷境外評級的房企，此外還有金輝集團、新城控股等房企也均申請撤銷評級。內資房企急著與國際評級機構“分手”，究竟出于什么原因？未來又將會造成怎樣的影響？

??評級機構助推放大危機
果斷“分手”及時止損

??2022年下半年以來，幾乎每月都有房企撤銷境外信用評級。據不完全統計，從2022年6月至今有多達25次房企評級撤銷事件，其中10月份就多達11次，其中涉及房企包括金輝、富力、新城、恒大、旭輝等等。在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數量的房企為主動撤出。

??而房企之所以著急與評級機構“分手”，其主要導火索為自2021年起的境外評級集中下調風波。據了解，自2021年10月起較多房企被境外評級機構下調評級，其中2021年10月18日及19日短短兩日，穆迪就集中下調了20家房企的信用評級或展望。而隨后2021年10月21日惠譽更是將29家中國房地產開發商納入標準觀察范圍。而此后至今的近一年時間內，房企遭遇的評級下調從未停止，部分房企如旭輝更是在2022年10月內被穆迪兩次下調。

??應對評級下調，部分房企最初寄希望于通過提前償債的方式，提升外界對企業的償債能力信心。以海倫堡為例，2022年6月17日，海倫堡針對2018年非公開發行公司債券，將8.63億元連本帶息償債資金提前入賬（兌付日為2022年6月22日）。但該等舉措卻未能打動評級機構。僅過三天，2022年6月20日，穆迪宣布就將海倫堡發行人評級從B2下調至Caa1，債項評級由B3下調至Caa2，展望負面。而穆迪給出的理由是，此次海倫堡按期還款后，由于“運營能力減弱，融資渠道受限”，“對海倫堡中國流動性的評估從充足調整為疲軟”。

??同樣的命運也發生在中駿身上，2022年10月12日，中駿提前匯款給托管銀行，以支付于2023年到期票息7.25%美元債利息（應于10月19日到期），總利息金額1812.5萬美元。而此后2022年10月21日，標普基于類似的理由，將中駿的長期發行人信用評級從“B-”下調至“CCC+”；未償高級無抵押債券的長期發行評級從“CCC+”下調至“CCC”。在此背景下，中駿“無奈”主動撤銷了標普的發行人信用評級和發行評級。由此來看，在當前國內融資、銷售環境不變的情況下，內資房企面臨境外評級下調的“無解”局面，個體不論如何嘗試，都難免遭遇評級被下調的境遇。

??而更糟的是，評級下調會觸發債項的提取償還條款，短時間內會加劇房企的償債壓力，而境外評級機構的下調對象將“民營示范房企”也包括在內。以旭輝為例，2022年8月30日，旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業績會上表示，“到目前為止（旭輝）沒有一筆負債違約，沒有一筆利息延期支付”。據悉，截止2022年底旭輝境內外已不存在剛性兌付債務，而最近一筆美元債則在2023年1月到期。但在接下來的9月及10月中，旭輝接連遭到了三大評級機構的集體下調，而評級的下調不僅影響了旭輝的境外債再融資，同時也觸發了部分債務的提前還款。在旭輝11月1日“暫停支付境外融資”的公告中，旭輝表述為“部分融資因評級下調觸發提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內劇增”。

??由此來看，在行業下行的背景下，境外評級機構非但不能給房企提供任何“正面宣傳”，反而會帶來諸如觸發提前還款，負面輿情影響銷售等風險，打亂房企原本穩健的經營軌跡。由此來看，房企果斷選擇與評級機構“和平分手”，有利于維護本就脆弱的市場信心。

??境外融資凍結下維護評級意義不大
境內融資政策利好減輕壓力

??此前房企需要維護境外評級，主要是出于通過境外發債助推發展的考量；而在當前境外融資渠道凍結的背景下，維護境外評級的意義已經不大。

??事實上，房企的境外融資早于2021年的四季度就逐步趨于凍結狀態。據100家典型房企融資數據，2021年第四季度房企的境外發債僅為130億，同比下滑84%，環比下滑77%。2022年一季度，房企境外發債迎來年初的小高峰，但相比2021年已有較大差距，同比下降了70%。而二季度境外發債持續低迷，僅104億；雖然三季度境外發債規模出現增長，但主要是由于富力十批未償還的美元優先票據（共計49億美元）重組成3批新票據。若撇除富力境外債重組影響，三季度的境外發債僅為138億，境外發債占比僅為13%，此外2022年10月未有監測到房企于境外發債。

??值得注意的是，未來房企的境外債償債壓力仍在增加。由于境外發債渠道趨于凍結，房企境外債務的發債規模與到期規模之間的差距越拉越大。2022年前10月，房企的境外發債規模為935億元，而到期規模為3198億元，僅占到到期規模的29%。這表明房企無法通過以舊換新的方式延長境外債務的到付壓力，而2023年的1月及4月仍有多個境外債的到期高峰，分別高達691億、686億。預計屆時房企的到期境外債務償還壓力將更大，或會出現更多的境外債違約事件。

??然而好消息是，近期房企的境內融資環境已出現明顯利好，房企可轉向尋求境內融資機會。11月8日晚，交易商協會表示將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，預計可支持約2500億元民營企業債券融資。次日，中債信用增進公司就跟進表示，意向民營房地產企業可提出增信需求，3個工作日內將予以郵件反饋。而11月11日,銀保監會更發布十六條措施，新規從供需兩端全面支持房地產市場平穩發展，從此前“救項目不救企業”轉換至“救項目與救企業并存”。隨著更多利好政策的出現，市場信心正逐漸修復，11月9日房地產行業更是迎來了久違的股債雙漲走勢。隨著利好政策落地實施，房企的償債壓力或將得到緩解。

??整體看來，雖然撤銷評級對于房企境內企業運營影響不大，多為當前行業下“兩害選其輕”的選擇，如何重獲評級機構的肯定及投資者的信心才為更加積極的對策。當前房企還是要以“保交付”為核心，確保企業的銷售回款，管理好自身現金流健康，把握好境內融資窗口，逐步重建市場信心。