??行業去杠桿主基調不變但控制節奏，最終目標引導市場“軟著陸”。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??近日，央行、銀保監共同發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。

??我們認為行業去杠桿主基調不變但控制節奏，最終目標引導市場“軟著陸”。鑒于全國性強力政策已經到來，疊加缺失的信心底有望出現，年底房地產市場或將見底復蘇，各線城市或將輪動修復。房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優質民企經營將逐漸恢復穩態，問題房企還將有序出清。

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??行業去杠桿主基調不變但控制節奏

??最終目標引導市場“軟著陸”

??延長房地產貨款集中度管理政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

??點評：

??我們認為未來房地產行業去杠桿的主基調未變，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，但將適度控制去杠桿節奏，最終目標讓房地產市場實現“軟著陸”。

??具體而言，銀行業金融機構可以合理延長房地產貨款集中度管理政策過渡期，意味著房地產貸款投放或將邊際改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產銷售或將逐漸回穩；企業端支持合理融資需求，企業爆雷潮或將按下“暫停鍵”。

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??提升專項借款、配套融資支持保交樓

??缺失的信心底有望出現

??支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項售款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

??鼓勵金融機構提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

??對于商業銀行按照本通知要求，自本通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

??點評：

??2022年以來，房地產市場陷入深度調整期，現階段仍未真正見底，市場信心缺失乃是重要因素，集中體現在以下兩個方面：其一，房企爆雷頻繁，隨著償債高峰期到來，不少優質民企同樣出現債務違約等問題，購房者普遍擔憂出險企業項目能否順利交付。其二，受疫情影響，居民就業及收入預期下滑，預防性儲蓄需求大幅上升，按揭貸款需求始終羸弱。

??盡管政策性銀行啟動2000億元保交樓專項借款，南寧、湖北等多省市設立房地產紓困基金，但相較于顯在及潛在問題項目龐大的資產規模，當下保交樓依舊面臨嚴峻的資金困境。

??我們認為未來保交樓紓困資金或將全面開閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項借款，又鼓勵金融機構提供配套融資支持，甚至對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責，極大程度上將提升金融機構放貸積極性，實質性緩解保交樓資金困境。

??可以期許的是，在全面落實保交樓政策底線的情況下，缺失的信心底有望出現，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐漸回歸穩定。

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??按揭首付及利率下限因城市、銀行調整

??市場或將見底復蘇城市輪動修復

??支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

??鼓勵依法自主協商延期還本付息。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解狳的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機構要做好客戶服務工作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益同時按相關規定做好資產分類。對于惡意逃廢金融債務的行為，依法依規予以處理，維護良好市場秩序。

??點評：

??對于個人住房按揭貸款需求，重點支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或將因城市、銀行優化調整。

??聯系到9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調或取消首套房貸利率下限。

??我們認為未來住房信貸政策或將進一步放松，體現在以下兩個方面：其一，提升城市自主權，城市范圍將不再局限于天津、石家莊等23城，政策措施除了下調房貸利率下限，首付比例下限同樣可以下調。理論上壓力城市均可在全國政策基礎上，適度下調當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。

??其二，提升金融機構自主權，鼓勵金融機構增加個人住房貸款授信額度，并適度降低購房首付比例及貸款利率。理論上那些信貸額度較為充裕的銀行均在城市政策下限基礎上，進一步下調個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

??與此同時，定向紓困暫時失去收入的困難群體，可以與金融機構協商進行延期展期等調整住房貸款，防患購房者因暫時失去收入而產生的信貸違約風險，在一定程度上有助于提振市場信心，讓那些未來收入預期存在較大不確定的置業客群也能放心購房消費。

??可以期許的是，在住房信貸政策暖風的作用下，年底房地產市場有望真正見底，市場復蘇行情也將正式開啟。各線城市市場大概率將輪動修復，核心一、二線城市或將率先企穩，年底隨著供應放量，成交或將明顯回升；弱二線及三四線城市也將輪動回穩，年底成交跌幅或將明顯收窄。