??房地產開發投資累計跌幅再度擴大

??2022年前三季度，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%，降幅較1-8月擴大0.6個百分點。其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。從同比走勢來看，開發投資持續承壓，累計增幅逐季滑落至負增長區間后繼續下探。

??季度內政策端持續發力穩定樓市，但開發投資的低迷態勢難以扭轉。受制于銷售回款不暢、流動性壓力不減、新開工及施工的放緩和土地出讓的走弱等因素影響，投資仍處于探底下行階段，增速降至歷史低位。

??在二十大報告定調“高質量發展是首要任務”之下，“穩地產”對“穩經濟”依然至關重要，后續政策面仍需將穩定房地產預期、恢復投資信心和激發市場主體活力放在更重要位置。隨著銷售市場逐步改善，民營房企資金流恢復正常，投資也有望出現邊際改善。

??從土地出讓和新開工水平來看，房地產投資的支撐力度仍在走弱。當季開發投資額為3.52萬億元，同比降幅逐季擴大至12.7%，較上年同期和上季度分別回落12.0個和3.6個百分點。

??分類市場看，住宅投資仍是房地產開發投資的主體，當季住宅、辦公樓和商業營業用房投資分別占同期房地產開發投資額的75.9%、3.9%和7.8%。投資增速上看，當季住宅和商業營業用房投資維持下跌態勢，且跌幅繼續擴大；辦公樓投資同比降幅有所收窄。

??單月數據來看，季度內單月投資額數值逐月攀升，但同比連續3個月下降超過10%，降幅仍處于高位。其中，9月開發投資規模約1.28萬億元，環比增長12.4%，同比下降12.1%，同比跌幅較上月收窄1.7個百分點。當月投資增長點主要在“保交樓”政策促進下，項目加快竣工進度所產生的建筑安裝工程投資。

??從區域投資累計增速看，各區域開發投資均維持下降態勢。其中，中部地區投資同比跌幅最小；東北地區跌幅最大但呈放緩趨勢。具體來看，前三季度東、中、西和東北地區同比增幅分別為-5.8%、-4.1%、-13.9%和-24.4%，累計降幅分別較上半年擴大1.3個百分點、3.6個百分點、5.3個百分點和收窄2.2個百分點。投資規模上，東部地區依然保持領先，占總投資比重為54.0%，高于其他三區域的總和；西部和中部地區次之；東北地區墊底。

??從季度數據來看，下半年起東部和中部投資同比重回負增長階段，西部和東北地區則維持下降態勢。季度開發投資連續處于負增長階段的背后是土拍市場遇冷、新開工力度減弱以及房企對銷售回款預期的悲觀。具體來看，當季東部、中部、西部和東北地區增速分別為-8.3%、-10.4%、-23.3%和-21.3%，較上年同期回落了7.2、12.5、21.9和15.3個百分點，較上季度分別回落了0.2、1.5、6.5和7.1個百分點。西部和東北地區投資表現乏力，降幅處于低位，成為拖累房地產投資的主要區域。

??從區域貢獻占比看，當季東部、中部、西部和東北地區的投資額分別占總投資額的54.2%、21.8%、19.9%和4.1%，其中，東部和中部地區占比較上年同期略有提升。

??從季度內各月數據來看，各區域開發投資絕對值呈逐月攀升態勢，但同比均處于負增長狀態。其中，西部和東北地區投資數值處于較低水平，同比降幅仍維持在高位。當前投資形勢并沒有出現邊際改善，在市場銷售短期內難以快速恢復、流動性風險依然存在的背景下，房企拿地態度普遍謹慎，導致投資開工數據較差，房地產市場整體依然還在探底的過程中。

??到位資金同比降幅繼續收窄

??前三季度，房地產開發企業到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國內貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，增長2.7%；自籌資金40568億元，下降14.1%；定金及預收款37348億元，下降34.1%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。

??房地產開發企業到位資金同比跌勢持續小幅收窄，主要受9月商品房銷售市場小幅回升影響。其中，定金及預售款和個人按揭貸款跌幅再次收窄，較上月別收窄1.7個和0.7個百分點；企業自籌資金跌幅較上月擴大1.8個百分點。各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.5%。

??目前來看，伴隨著金融糾偏政策的落地及“寬信用”的兌現，部分房企資金面有一定改善，尤其是財務穩健的優質房企獲得資金傾斜的概率更大，但金融機構對民營房企的融資支持力度依舊不足，部分房企在當前的償債高峰期仍面臨著較大的流動性風險，行業融資環境修復還需要時間。

??從季度內企業到位資金結構來看，定金及預收款和個人按揭貸款是企業主要的資金來源，占全部資金的54.1%,比重較上年同期略微提升0.1個百分點；自籌資金占35.6%,上升0.5個百分點，得益于企業仍在積極籌措資金; 國內貸款占比為10.3%，下降0.6個百分點，顯示出部分房企在金融政策支持下融資緩解逐步得到改善，但相當一部分的房企融資能力依然承壓。

??季度內政策端明確保障房地產合理融資需求。9月央行、銀保監會積極表態，強調完善大型企業債務監測風險監測和處置，保障房地產融資平穩有序，支持地方“保交樓、穩民生”。同監管部門支持增信發債房企的范圍在擴大，允許不以房地產開發作為主業的企業在A股市場融資，為相關企業改善資金鏈現狀，鋪平了道路，釋放了積極信號。企業應當充分利用機會合理融資，補充流動性，緩解資金壓力。

??單月數據方面，9月房地產開發到位資金總量達1.35萬億元，同比連續負增長至下降21.3%，但降幅已連續數月呈現改善跡象。其中，定金及預收款、個人按揭貸款的單月同比降幅有所收窄，主要得益于9月銷售端的修復以及銀行對于按揭貸款和投放力度加大；而國內貸款和自籌資金單月同比降幅繼續擴大，表明房企發債融資仍受阻滯。整體來看，目前銷售的修復程度并不足以緩解資金緊張局面。

??新開工、施工承壓持續下跌，竣工逐步修復

??前三季度，房地產開發企業房屋新開工面積94767萬平方米，下降38.0%。房屋竣工面積40879萬平方米，下降19.9%。

??整體來看，供給端的修復明顯弱于需求端。其中，新開工規模持續處于深度調整期，累計同比延續了2021年下半年以來的趨勢性下滑，且降幅不斷擴大。本次新開工的持續下跌，跌幅之深，周期之長是具有非常復雜的社會經濟背景，與房企的經營模式、行業規模、市場需求都有直接的關系，不是外來擾動因素導致的短期波動，而是內在的調整。

??房屋竣工方面，累計同比下行維持于負增長區間，但在地方“保交付”政策以及房企銷售業績釋放的訴求下，后續項目竣工進程或有改善，將推動其降幅進一步收窄。

??前三季度，房地產開發企業房屋施工面積878919萬平方米，同比下降5.3%。

??從施工面積累計同比增速走勢看，開發投資累計同比增速與施工面積增速之間存在明顯的正相關關系，在新開工的持續走弱及開發商資金面緊張的影響之下，施工數據承壓回調，累計同比步入負增長階段后繼續下行。

??從季度內各月房屋建設情況看，9月新開工和竣工面積規模較前期有所提升，但兩指標同比延續下降態勢。其中，新開工單月跌幅再下一個臺階，連續三月下跌均超40%。新開工情況處于歷史最低水平，未見轉暖跡象的核心原因是一方面，企業拿地縮減一定程度影響了新開工節奏；另一方面，商品房銷售承壓疊加資金緊張情況下導致開工意愿不強。而竣工面積單月增速呈現出下行趨勢，主要受制于房企資金面緊張，工地被動停工導致竣工滯后，目前“保教樓”有序進行并進入實質性執行階段，預計竣工數據將逐步恢復。

??商品房銷售面積和銷售金額跌勢放緩，單月增速繼續回升

??前三季度，全國商品房銷售面積10.1億平方米，銷售額9.9萬億元，同比分別下降22.2%和28.6%，累計降幅較8月分別收窄0.8和1.6個百分點，同比降幅結束了自年初以來不斷擴大的趨勢。其中商品房銷售金額同比跌幅依然大于銷售面積，價格同比繼續回落。

??整體來看，商品房銷售市場的下行趨勢有所好轉，跌幅有所收窄，市場銷售從“探底”走向“筑底”階段，但成交規模相對仍處歷史低位，跌幅依然處于高位。9月底以來，政策端發力穩樓市、多部門出臺下調利率、個稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求，疊加去年低基數，預計四季度銷售同比降幅將穩步收窄。在鼓勵政策落地后，冷凍的房地產市場逐步解凍，所謂的剛性需求，民生需求有望結束觀望，尤其是購房首套比例降低、利率優惠、稅收補貼等都進入了歷史相對友好的階段，這其實是一個非常難得的窗口期，無論是開發企業還是消費者都會看到。

??分類物業銷售看，住宅市場表現低迷，銷售面積累計同比持續下降；辦公樓和商業營業用房銷售面積保持上漲，但漲幅收窄。

??從季度數據來看，銷售面積同比自上年三季度起延續下降趨勢。三季度內銷售的下降證明了房地產基本面仍在筑底，現階段房貸利率下行確實可以提振一部分市場需求，但由于本輪市場調整幅度更深、環境更復雜、購房者觀望情緒更濃厚，需求側的企穩還需要政策的合力。

??單月數據來看，8月以來銷售面積單月環比大幅增長，且同比增速下行趨勢有所放緩，房地產銷售市場在穩樓市政策發力的背景下企穩跡象漸顯。具體來看，9月銷售面積13532萬平方米，較上月增加39.3%，同比減少16.2%；銷售金額13510億元，環比上漲33.7%，同比減少14.2%。9月政策面促進竣工交付，企業銷售促銷力度加大，兩項指標較均有所好轉，單月跌幅持續收窄，整體銷售緩慢復蘇。

??從各地區銷售情況看，前三季度各地區的銷售面積同比增速均處于負增長區間。其中，東部地區跌幅較上季度收窄4.2個百分點；中部和西部跌幅較上季度分別擴大1.9和4.7個百分點；東北地區跌幅最大，但跌幅收窄2.3個百分點。而東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為41.2%、57.9%，份額均較上月提升0.7個百分點。

??季度內從各月銷售情況看，各區域銷售面積同比均為負增長狀態，但8月以來銷售面積環比轉增，同比降幅也有所收窄，成交量呈現底部回升跡象。9月市場回暖主要得益于房企加大推盤和優惠促銷力度，同時疊加房貸利率下降及限購、限貸放松等政策刺激，購房需求得到釋放。但整體來看，季度內銷售成交量與往年同期相比仍處較低水平，市場真正回暖還需政策發力。

??70大中城市新建商品住宅、二手住宅價格同環比持續下跌

??三季度內，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲數量持續減少，7-9月上漲城市數量分別為30個、19個和15個。季度內房價延續了下降趨勢，跌幅有所擴大，7-9月環比綜合平均下跌0.11%、0.29%和0.28%；同比來看，房價上漲城市數量逐月減少，7-9月上漲城市數量分別為22個、21個和20個。季度內房價同比綜合平均跌幅逐月擴大，7-9月分別下跌1.67%、2.10%和2.30%。

??分能級而言，從當季環比數據來看，一二線城市房價由漲轉跌，三線城市延續下跌態勢，跌幅進一步擴大。其中，一線城市3個月環比指數算數平均值分別為0.28%，0.10%，-0.10%；二線城市分別為0.03%、-0.22%，-0.20%；三線城市分別為-0.27%、-0.40%，-0.37%。從同比數據來看，一線城市房價平均漲幅呈現持續收窄態勢，二三線城市房價跌幅再度擴大。其中，一線城市3個月同比指數算數平均值分別為3.10%，2.85%，2.72%；二線城市分別為-0.53%，-0.98 %，-1.22%；三線城市分別為-3.23%，-3.65%，-3.83%。

??具體到各城市表現，僅剩為數不多的城市仍維持房價上漲局面。9月新房價格環比領跑全國的是合肥和成都，環比漲幅均為0.7%，杭州和大理以0.4%環比漲幅并列第二；價格環比下降的城市中，武漢、蘭州、溫州、湛江新房價跌幅居前，均下跌0.9%，其次哈爾濱、長春、福州跌幅在0.7%及以上。同比來看，上漲的城市中，杭州以6.5%漲幅居首，成都、北京漲幅超過5%，上海、銀川超過3%，其他城市漲幅均在3%以下；同比下降的城市中，北海以10.3%跌幅居首，其次湛江下降8.8%，哈爾濱、岳陽等8座城市跌幅在5.7%-7.5%之間。

??從二手房數據來看，三季度70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量有所減少，7-9月上漲城市分別為19個、13個和8個，環比指數算數平均值分別為-0.21%，-0.35%，-0.39%。分能級來看，一線城市價格環比由漲轉跌，二三線城市仍處于負增長區間，房價下跌壓力進一步顯現。其中，一線城市各月二手房綜合環比分別為0.15%，0.05%，-0.03%；二線城市分別為-0.16%，-0.28%，-0.32%；三線城市分別為-0.30%，-0.46%，-0.50%。同比來看，7-9月價格同比上漲城市數量分別為9個、7個、7個，同比指數算數平均值分別為-3.01%，-3.32%，-3.52%。其中，一線城市各月二手房綜合同比分別為0.90%，0.78%，1.20%；二線城市分別為-2.52%，-2.81%，-2.99%；三線城市分別為-3.89%，-4.25%，-4.53%。

??國房景氣指數持續回落

??2022年7月、8月和9月國房景氣指數分別為95.25、95.07和94.86。行業景氣指數季度內持續回落。