??國內貸款同比降幅擴大至25%，民營房企融資現狀依舊困難。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??8月16日，增信支持再度升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。繼龍湖8月成功發行“中債增”擔保中票，9月美的、新城、碧桂園、旭輝等也均實現了境內債的發行。此外有消息稱，中南、綠地等也正推進與中債信用增進公司合作。在增信支持升級的新舉措下，9月房企到位資金壓力是否有所改觀？

??9月到位資金緩慢上漲
環比上升12%且同比降幅收窄

??10月24日國家統計局公布2022年1-9月房地產行業數據，單9月商品房銷售表現規模不及往年，表現不佳；但同比降幅進一步收窄，整體銷售緩慢復蘇。具體來看9月商品房面積和金額分別完成13532萬平方米和13510億元，環比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%；二者同比降幅較8月分別收窄6.5pcts和5.7pcts。

??在此背景下，9月單月房企到位資金同樣呈現緩慢復蘇，規模不及去年，但同比降幅略有收窄。9月房地產開發企業到位資金為13481億元，同比降幅為21.3%，相較于8月同比降幅略收窄了0.4個百分點；環比上升了11.9%。2022年前9月，房地產開發企業到位資金為114298億元，同比下降24.5%，與前8月的25.0%相比略有收窄，但整體規模依然處于歷史較低水平。

??單月銷售回款環比上升9%
住戶中長期貸款增加2.32萬億

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2022年前9月銷售回款為55745億元，同比下降31.0%，同比略有收窄1.5個百分點。單9月銷售回款為6783億元，環比上升了9.1%，同比下降了18.5%。

??9月份作為傳統銷售旺季，開發商在推盤和促銷力度上均有所提升，疊加前期政策放松效果的逐漸釋放，9月商品房銷售面積和銷售金額環比分別上升39%和34%。但是由于疫情反復和購房者信心不足，整體銷售仍呈現弱復蘇態勢。值得注意的是，近期樓市利好政策密集出臺，如9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。9月30日，人民銀行決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。預計10月將繼續釋放剛性住房需求，具體市場表現或繼續保持復蘇態勢。

??9月個人按揭款和定金及預付款到位資金環比分別上升了3.9%和11.7%，同比分別下降18.2%和18.7%。另據央行披露，9月住戶貸款增加34100億元，其中短期貸款增加10900億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加23200億元。住戶中長期貸款明顯增加，側面說明市場等待觀望情緒減弱，居民購房需求得到一定釋放，對房地產市場走出低迷狀態有積極作用。

??國內貸款同比降幅擴大至25%，
民營房企融資現狀依舊困難

??國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，前9月到位資金中國內貸款為13661億元，同比下降27.2%，降幅較前8月略收窄約0.2pcts。單月來看，9月國內貸款為1381億元，環比上升了10.5%，同比下降了25.4%，降幅較8月擴大了7.9 pct。9月國內貸款連續兩個月環比上升，但規模來看仍處于歷史低位。

??2022年5月4日證監會、深交所及銀保監會的相關會議及通知中，提及要支持房地產企業合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發布會中稱，要及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產融資平穩有序。就目前來看，7月房企國內貸款明顯回落，8月及9月雖有回暖，但表現持續疲軟。可見大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。

??其他到位資金環比增加95%
9月多家優質民企發擔保中票

??從自籌資金來看，前9月房地產開發企業到位資金（自籌資金）40568億元，同比下降14.1%，降幅較前8月擴大1.8 pcts。單月來看，9月房地產開發企業到位資金（自籌資金）4797億元，同比下降25.5%，降幅較8月擴大7.1 pcts；環比增長12.2%。

??此外，包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前9月同比下降8.0%至4263億元，降幅較前8月縮小了1.4 pct。其中單9月為518億元，環比上升74.4%，同比上升3.7%，呈現了明顯的上漲趨勢。

??從100家重點房企的監測情況來看，9月房企發債達372.1億元，環比增加95.1%；其中境內發債308.7億元，環比增加61.9%；主要是由于公司債發行117.9億元，環比增加210.3%；中期票據發行149.8億元，環比增加11.2%。雖然境內發債主體仍然基本為央企國企為主，但同樣也有部分經營情況良好的民營房企，比如旭輝、碧桂園、新城都在9月完成發行了中債增擔保中期票據。

??總體來看，2022年9月房地產行業到位資金緩慢上漲，其中僅其他到位資金單月呈現出同環比上漲，其余各項到位資金來源均呈現單月環比上升但同比下滑的狀態。由此來看，優質民營房企融資渠道得到一定程度改善，但國內貸款上漲動力不足，境外融資依舊處于冷凍。此外，銷售端雖然同比降幅繼續收窄，但整個房地產市場仍處在下行過程中，定金及預收款和個人按揭貸款上漲乏力，難以對房企資金鏈形成支撐。但值得注意的是，9月住戶中長期貸款增加明顯且利好政策密集出臺，相信隨著市場信心的逐步回歸，未來房地產市場也有望企穩回升。