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??10月10日，廣州第三輪集中供地落幕，總成交價479億元，高于前兩次集中供地的成交金額。

??這次廣州拿出了市中心的不少熱門地塊，18宗土地最終賣出了15宗，其中2宗競爭激烈，分別經過了10輪、15輪的競價才成交。荔灣區芳村大道南以東地塊的成交總價約187.6億元，僅次于255億元的亞運城地塊，位列廣州單幅土地的成交總價第二高。此前華夏幸福及中國恒大退的土地，也得以順利出讓。

??值得關注的是，民營房企并未參加這一輪的土地拍賣，15宗土地的競得者均為央企、國企。而前兩輪集中供地至少還有一兩家民營房企露臉。

??截至目前，廣州今年的三輪集中供地共收金1030億元，相當于2021年三輪集中供地1779億元成交額的58%。

??土地拍賣是樓市的“晴雨表”。拍地前三天，廣州的開發商剛剛結束為期7天的黃金周搶收行動，效果沒有預期中的好。“成交同比跌了三四成，雖然之前預期也不高，但數據出來后，還是覺得市場太淡了。”合富輝煌首席分析師馮佩云表示。

??廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，未來房企要習慣行業在低位運行的困難模式，“要有充分的心理準備，市場會在底部盤整一段比較長的時間”。

??187.6億元 總價第二高的地塊拍出

??一個月前，廣州披露了第三輪集中供地的具體資料，共有20宗地塊，總建筑面積388.7萬平方米，總起拍價約538.6億元，供應量與總起拍價均創年內新高。

??地塊中有部分是之前流拍了、回爐再賣的。如，天河區育新街南側AT0304011-1地塊、白云區小坪村AB2711014地塊以及增城區中新鎮新福大道東側18103206A21165號地塊。

??也有幾幅是出險房企未按時繳納土地出讓金而退回的，包括荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊，番禺區謝村居住及商業商務地塊和花都區花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。荔灣地塊是華夏幸福在2020年6月以68.39億總價拿下的，由于欠繳約32億元的第二期土地出讓款，于今年1月份被解除了土地出讓合同。番禺謝村地塊的上一任買家是中國恒大，2020年4月，該公司以68億元競得地塊的使用權，計劃耗資120億元打造一個可容納約10萬人的足球場。因為中國恒大資金鏈吃緊，該地塊只開發了一個公寓項目后便擱淺，今年8月，該公司退還了地塊的土地使用權，獲得55.2億元的出讓金退庫款。花都地塊也是同樣的情況，為富力地產在2020年以11.2億元的價格競得，土地出讓合同公告在今年5月份被解除。

??就當前的市場環境而言，20宗土地要順利出讓還是存在不小壓力。國慶節的前一天，廣州市規劃和自然資源局發布公告，透露花都地塊及海珠區金輝路地塊因故終止掛牌出讓。最終，第三輪集中供地的土地數量為18宗，總起拍價約518億元。

??在大量央企，市屬、區屬國企兜底的背景下，土地拍賣的結果大致符合業界預期。其中，成交總價最高的荔灣區芳村大道南以東地塊，占了本次集中供地總成交額的近四成，競得者為中船集團與中信泰富。該地塊的計容建筑面積高達98萬平方米，雖然樓面地價不到2萬元/平方米，但開發要求頗高，競得人須配建5萬平方米的辦公物業，由地方政府按2500元/平方米的價格回購，自持的商業商務物業不低于18萬平方米，自持年限不少于10年。據馮佩云介紹，這個地塊僅有36%的建筑面積是住宅用途，商業占比高，實際開發成本不低，因此由地塊一期的業主拿下，進行連片開發是比較合理的。

??據了解，中船集團、中信泰富此前在附近聯合開發了廣州濱江上都項目，這次拿下的新地塊將成為該項目的后續開發土地。

??3幅開發商退回的土地，除了花都地塊終止掛牌外，其余2幅都由央企及地方國企接盤。荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地塊被華潤置地、安馳投資以約38.6億元的底價競得，廣州市城市建設投資集團有限公司則接手了番禺區謝村居住及商業商務地塊，成交價約為31.6億元。

??成功出讓的15宗土地只有2宗是溢價成交的，均位于海珠區。海珠區廣州大道南788號一期AH031525地塊是競爭最激烈的，共有5家房企競價，經過了15輪競拍后，由保利發展以約13.6億元的總價奪得，溢價率約11.5%。海珠區洛溪橋西側AH101728地塊有2個競爭者，10輪報價后，中鐵建以約16.4億元的成交價拿下，溢價率6.5%。

??對于第三輪集中供地的結果，廣州業內專家鄧浩志用了一句話總結：以預設的方向，預想的結果，預料的價格，最終大部分由預備的企業順利完成。

??三輪集中供地收入1030億元

??算上第一輪、第二輪集中供地341.4億元、209.6億元的成交額，今年廣州的三輪集中供地共收金1030億元。2021年，廣州的經營性用地成交金額達到2453億元，其中三輪集中供地的成交金額為1779億元。也就是說，今年廣州集中供地的賣地金額只達到了去年的六成。

??民營房企的退場是很重要因素。第一輪集中供地，尚有兩家民營房企各自競得1幅土地，第二輪僅剩一家參拍，到了第三輪，報價的名單中已經再無民營房企的身影。

??在貝殼研究院廣州分院院長李茂喆看來，出現這樣的局面也是可以理解的，畢竟目前民營企業的經營困難仍未得到根本的扭轉。

??招商證券的研究顯示，其樣本中的138家A股房企的資金鏈持續處于下行階段，今年第二季度由于6月銷售短暫回暖，部分房企銷售回款增多導致資金鏈轉正，但隨著三季度銷售持續低迷，預計樣本房企資金鏈或再度轉負。而“招商證房地產組資金鏈指數”亦持續低于130%的安全邊際，差于2008年、2011年及2015年，這意味著資金鏈風險仍未化解，對資金面政策的渴求較強。

??銷售端也還未有回暖的跡象出現。李茂喆表示，目前廣州的新房市場依舊處于不溫不火的狀態，剛剛過去的“十一”黃金周，市場表現也不夠亮眼，并未給開發商帶來足夠的信心。“以我們監控的重點項目案場表現來看，單盤平均認購略差于‘五一’期間，且明顯不如去年‘十一’。”

??根據克而瑞廣佛區域的監測數據，國慶假期及假期前一周，廣州一手住宅供應4983套，同比減少66%，網簽2651套，同比減少20%，供求均大幅低于2020年和2021年同期水平。從開盤、加推的項目去化來看，整體平均去化率也只有25%，低于2021年同期16個百分點，低于2020年同期17個百分點，表現較為平淡。如果單看國慶黃金周的網簽數據，廣州全市商品住宅合計網簽成交556套，低于近兩年同期（2021年為792套，2020年為1058套），降幅分別約為30%、47%。

??“對‘金九銀十’不要抱太大希望。”黃韜介紹，他在國慶期間看了10多個項目，有的項目人氣很旺，有的連一組客戶都沒有，但人流量大的項目成交也未必可觀，“都是看多買少”。

??廣州某在售項目的銷售人員對中國房地產報記者表示，以前市場紅火的時候，國慶假期一天就可以賣十幾套，如今7天總共也才賣了十幾套，“我入行7年，今年是最難的”。