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??低迷已久的房地產交易市場急需更多政策激活。

??9月21日，記者從相關渠道獲悉，中國人民銀行廣州分行已于近日向轄內各中心支行及銀行機構印發了《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》（以下簡稱“通知”），旨在支持剛性和改善性住房需求。

??這是地方金融部門首個公開對“帶押過戶”進行支持的政策，由此廣州將成為首個明確鼓勵推廣“帶押過戶”的一線城市。

??央行廣州分行方面表示，二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。

??“人民銀行各中心支行要在因城施策框架下，積極向地方政府提出推廣二手房‘帶押過戶’的建議，配合相關部門做好制度制定和政策宣傳工作。在推廣二手房‘帶押過戶’過程中，要及時總結做法，形成可復制可推廣的經驗。”通知中明確。

??不僅是廣州，記者注意到全國累計已有超過10個省市宣布嘗試或落地二手房“帶押過戶”，包括海南、南京、昆明、濟南、蘇州、福州、無錫、深圳、珠海等地。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，目前廣州等熱點城市不僅改善性住房需求大，剛需也很大。在新房市場高房價、大戶型化、豪宅化情況下，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車和扎根的重要選擇。“帶押過戶”模式注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，有利于加速“連環單”交易節奏，促進房屋流轉和良性循環。

??多位業內人士認為，“支持剛性和改善型住房需求”政策發力下，“帶押過戶”模式有望在更多城市推進。

??廣州推出二手房“帶押過戶”

??“原來得先還清貸款才能考慮賣房。現在好了，不用四處借錢了。”二手房“帶押過戶”登記新模式，解決了一部分換房人群的燃眉之急。

??所謂“帶押過戶”，是指存在抵押的房產，不用提前還貸就可以完成交易、過戶，并發放新的貸款。

??在此前的二手房交易中，存在抵押的房產須解除抵押才能辦理過戶，這需要業主先籌備“過橋資金”，并辦理提前還款手續，不僅考驗業主的財力，也需要付出不小的時間和精力。

??按照央行廣州分行通知，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發二手房市場交易活力。

??通知還提出，推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，通知中明確，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。

??據李宇嘉介紹，“帶押過戶”的具體流程是：

??首先，公證處與買賣雙方、抵押權人（銀行）簽署“公證安心付”資金監管（擔保性提存）服務協議，三方認同這一交易模式。最關鍵的環節是，所有資金均由三方信任的公證處提存專用賬戶監管。

??其二，完成帶抵押過戶，然后由公證處確保買賣雙方、抵押權人的權益，即公證處支付資金給業主和債權人（抵押權人），確保業主在房產過戶后可以收到購房款的同時，剩余資金保障在抵押權注銷后債權可以獲得清償；然后確保買家付錢后可以順利拿到房產。

??最后，抵押登記注銷，完成房屋交接及尾款結算工作。

??值得注意的是，公證處是買賣雙方及抵押權人信任的、具有政府信用背書的獨立第三方權益保障、資金保全的機構。有了公證處的法律權威以及其獨立性，從而消除了各方對風險的擔心。

??央行廣州分行方面要求，人民銀行各中心支行在推廣二手房“帶押過戶”過程中，要及時總結做法，形成可復制可推廣經驗；各金融機構要積極優化完善業務流程，提升辦事效率，結合各地實際，與不動產登記中心、第三方機構建立業務合作關系，形成具體操作規程或者業務指南。

??不過，目前廣州尚沒有案例落地。一位銀行人士稱，政策出臺后還需要經過審慎的調研和論證，結合當地實際情況形成可行性建議，并在同行業之間達成共識和通行方法，才能真正落地。

??二手房市場能否提振？

??二手房“帶押過戶”近期已在國內多個地區陸續推出。

??9月中旬，海南省政府官網發布“關于印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》和《海南省穩經濟助企紓困發展特別措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過戶”登記試點等樓市新政。

??同樣是9月中旬，南京市不動產登記中心官方微信號發布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”模式。此外，昆明、蘇州、福州等城市亦提出，支持或有限度支持這一模式。

??9月1日，深圳坪山推出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管。資金先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，確保業主房產過戶后可以收到購房款；在房產過戶后公證處再支付資金給業主，確保買家付錢后可以順利拿到房產。不過，這次試水針對的主要是不良資產處置。

??更早些時候，8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同市住房公積金中心和銀行、公證等機構歷時近半年積極探索，在全國首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。

??易居智庫研究總監嚴躍進認為，“帶押過戶”政策是今年創新力度較大的政策，廣州的政策特點在于，其考慮的要點比較全，甚至把“帶押過戶”可能存在的風險提前預警，這樣有助于更好更妥善地推進此類政策，對于后續各銀行系統金融業務創新等具有較好的啟發意義。

??二手房市場交易量下滑、庫存高企，是多地探索“帶押過戶”模式的主要原因所在。

??一線城市廣州樓市也已進入買方市場。克而瑞數據顯示，今年1~7月，廣州二手房月均成交量不超7100套。在2021年，這一數據為月均9592套，2020年為月均10113套。

??截至2022年6月末，廣州新房庫存（普通住宅+別墅）合計1211.12萬平方米，可售庫存套數約10.8萬套，與二手房掛牌量不相上下。按最近一年的平均去化水平計算，廣州市去化周期需15.4個月，已經超過行業12個月的警戒線。

??“推廣二手房‘帶押過戶’模式，可在盤活二手房交易同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。”央行廣州分行方面表示。

??一位律師事務所金融業務中心負責人表示，“帶押過戶”作為二手房買賣市場的“活水”，既減輕了“過橋”資金煩惱，降低了再入市“門檻”，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，勢必會進一步活躍房地產市場，成為未來發展趨勢所在。