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??商品房銷售市場跌幅小幅收窄，呈“筑底”跡象

??1—9月，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

??1-9月份，新建商品房市場銷售水平仍處歷史低位，但兩項指標累計跌幅繼續小幅收窄，市場銷售從“探底”走向“筑底”階段。9月，中央層面繼續支持剛性和改善性住房需求，提出允許部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。央行下調首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，各地方城市積極跟進。

??央行三季度調查數據顯示，愿意增加購房支出的比例17.1%，比上季度提高0.2個百分點。受利好政策影響，購房者信心開始修復，市場也有望逐步得到改善。在鼓勵政策落地后，冷凍的房地產市場逐步解凍，所謂的剛性需求，民生需求有望結束觀望，尤其是購房首套比例降低、利率優惠、稅收補貼等都進入了歷史相對友好的階段，這其實是一個非常難得的窗口期，無論是開發企業還是消費者都會看到。

??單月數據來看，9月銷售面積13532萬平方米，較上月增加39.3%，同比減少16.2%；銷售金額13510億元，環比上漲33.7%，同比減少14.2%。9月政策面促進竣工交付，企業銷售促銷力度加大，兩項指標較均有所好轉，單月跌幅持續收窄。

??分類物業銷售看，住宅市場持續改善，兩項指標跌幅持續收窄；辦公樓兩項指標保持上漲，銷售金額漲跌幅擴大；商業營業用房繼續下行，銷售面積漲幅縮小、金額跌幅擴大。

??從各地區銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比均處于負增長區域，東北地區跌幅最大；東部、中部和東北地區兩項指標開始改善，跌幅均與上月持平或收窄，西部地區跌幅繼續擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為41.2%、57.9%，份額均較上月提升0.7個百分點。

??02

??房地產開發投資跌幅繼續擴大

??1—9月份，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。

??1-9月全國房地產投資跌幅較上月擴大0.6個百分點，仍處于探底下行階段，從跌幅看，已經走出了前幾個月的急速下跌階段。企業拿地和新開工大幅下跌繼續拖累開發投資。從企業拿地態度可以看出，投資信心短期很難恢復，謹慎投資的預期不變。地方政府積極調整政策、改善投融資環境，防范投資指標失速。

??部分地方政府投融資平臺積極入市拿地，在一定程度上可以改善政府的資產負債表，但本質上是政府債務的增加，難以持續，市場的啟動與穩定依然需要民營企業的介入才行。隨著銷售市場逐步改善，民營房企資金流恢復正常，投資也有望得到修復。

??月度數據方面，9月全國房地產開發投資12750億元，較上月增加12.4%，同比減少12.1%，同比跌幅較上月收窄1.7個百分點，對整體走勢有正向拉升。9月房地產開發投資額增長點主要在“保交樓”政策促進下，項目加快竣工進度所產生的建筑安裝工程投資。

??從物業類別投資上看，辦公樓投資跌幅較上月繼續收窄，住宅和商業營業用房投資跌幅持續擴大。住宅投資占總投資比重為75.9%，較上月提高0.1個百分點。

??從地區來看，各區域投資跌幅均較上有不同程度擴大，東北和西部地區下調幅度更為明顯；同比數據來看，中部和東部地區同比跌幅相對較小，東北地區跌幅最大。投資規模上，東部地區高于其他三區域的總和，占總投資比重為54.0%。

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??房屋新開工面積跌幅持續擴大

??1—9月，房地產開發企業房屋新開工面積94767萬平方米，下降38.0%。其中，住宅新開工面積69483萬平方米，下降38.7%；辦公樓新開工面積2438萬平方米，下降36.6%；商業營業用房新開工6507萬平方米，下降39.6%。

??1—9月，房屋新開工規模累計跌幅繼續下探，跌勢略有放緩。主要受9月單月數據影響，9月全國商品房新開工面積9705萬平方米，同比跌幅較8月收窄1.3分百分點。一方面受地方政府“保交樓”攻堅機制政策影響，部分房企放緩或擱置新開工計劃。另一方面從2021年下半年起，企業土地購置面積大幅縮水難以支撐新開工規模的提升，行業指標的下跌，按照產業鏈上下游成體系化下跌或調整，短期恢復也不是很容易。近一年積極拿地的央企、國企、地方平臺，特別是主營業務并非房地產開發的企業，開發能力有限，開工積極性較弱，也有一定影響。

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??房地產開發企業到位資金跌幅持續小幅收窄

??1—9月，房地產開發企業到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國內貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，增長2.7%；自籌資金40568億元，下降14.1%；定金及預收款37348億元，下降34.1%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。

??1—9月，房地產開發企業到位資金同比跌勢持續小幅收窄，在商品房銷售市場的逐步改善影響下，定金及預售款和個人按揭貸款跌幅再次收窄，較1-8月別收窄1.7個和0.7個百分點；企業自籌資金跌幅較上月擴大1.8個百分點。各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.5%。目前房企資金鏈風險依然比較突出，政策端仍明確保障房地產合理融資需求。

??9月央行、銀保監會積極表態，強調完善大型企業債務監測風險監測和處置，保障房地產融資平穩有序，支持地方“保交樓、穩民生”。同時，監管部門支持增信發債房企的范圍在擴大，允許不以房地產開發作為主業的企業在A股市場融資，為相關企業改善資金鏈現狀，鋪平了道路，釋放了積極信號。企業應當充分利用機會合理融資，補充流動性，緩解資金壓力。

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??土地市場繼續大幅下跌

??1—9月，房地產開發企業土地購置面積6449萬平方米，比上年下降53.0%；土地成交價款5024億元，下降46.2%；土地成交均價7790元/平方米，上漲14.4%。

??1-9月，土地市場成交量價繼續大幅下跌，購置面積已不足上年同期五成，兩項指標跌幅較上月分別擴大3.3個和3.7個百分點。土地單價上，同比漲幅較上月提升4.3個百分點。9月北京、上海、深圳、杭州、武漢、蘇州、寧波多個城市進行了第三批土地集中上市成交，較上月顯著增加，優質地塊比例也大幅提高，市場呈現量價齊升態勢。核心城市拿地企業仍以央企、國企為主，民營企業積極性也有所提升。從全國角度看，土地市場熱度并未隨重點城市一同走高，整體成交量價進一步下滑，城市分化愈演愈烈。

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??商品房待售面積小幅減少

??9月末，商品房待售面積54333萬平方米，比上月末減少272萬平方米。其中，住宅減少96萬平方米，辦公樓增加29萬平方米，商業營業用房減少78萬平方米。

??商品房庫存連續七個月減少，整體波動較小。較去年同期相比主要增長點為住宅待售面積，同比上漲15.6%，漲幅較上月提高0.5個百分點；商業營業用房持續下跌，同比減少3.8%。