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??房地產行業(yè)依然身處寒意之中。

??10月19日，某房企公告其未能償還于2023年3月24日到期的利率為11%的優(yōu)先票據(jù)項下，于2022年9月24日到期的利息及該等票據(jù)項下于2022年10月8日到期的利息，為此某房企提出了同意征求。

??倘若本同意征求未能成功完成，可能觸發(fā)某房企2023年3月票據(jù)項下的違約事件，因此某房企需考慮替代債務重組方案。

??上半年還在利用自有資金償還債務，并對國際評級機構“深感不解與失望”的某房企，反轉來的竟如此之快。

??“危險并未過去，不少房企還在違約邊緣掙扎。”某市場人士直言。

??據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，2022年第三季度共有95只債券違約或展期，涉及違約主體51家。在14家首次出現(xiàn)債券實質性違約的主體中，房地產相關企業(yè)共12家，包括領地控股、鑫苑置業(yè)、天譽置業(yè)、俊發(fā)地產、廣西萬通等，違約債券以海外債、私募債為主，千億元以下的中小房企及地方性房企占比較高。在債券實質違約之前，包括世茂集團、融信中國在內的幾家房企均已出現(xiàn)票據(jù)違約。

??“民營房企幾乎都在渡劫，有幾家能熬到市場回暖難以判斷。”某房企內部人士說，雖然三季度房地產市場利好政策頻出，但真正流入到民營房企口袋的資金非常有限，主要集中于項目本身和市場需求。

??太平洋證券認為，今年民營房企發(fā)債規(guī)模在各個月份較去年同期降幅都在80%以上，多數(shù)民營房企實質上已無再融資能力。公開債務本質上對應項目層面的資本金，如果無法實現(xiàn)借新還舊滾續(xù)，就只能寄希望于銷售回款。當前行業(yè)面臨的癥結在于銷售端復蘇非常緩慢，但融資端擠兌不斷加速。

??融資“驟冷”持續(xù)

??從設立信用保護工具，到中債信增護航民營房企發(fā)債，今年5月起，監(jiān)管層頻頻釋放利好，但房企整體融資環(huán)境仍緊張。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從歷年100家典型房企融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來新低。

??“放水了，但沒流到我們杯子里。”一家出險房企相關人士表示，即便是優(yōu)質民營房企若沒有信用背書，發(fā)債再融資的難度也很大。至于深陷流動性危機的房企，主體風險與項目風險無法切割，更是融資無門。我們需要政策支持，也希望再融資能有監(jiān)管層的信用背書。

??市場負循環(huán)下，民營房企常用的幾個主要融資工具已經失效。

??機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，房地產企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。從融資結構來看，信用債占比50.2%，同比上升19.9%；海外債占比2.4%，同比下降14%；信托占比16%，同比下降15.1%；ABS占比31.4%，同比上升9.3%。

??另一家出險房企內部人士表示，債權類直接融資對發(fā)行主體的門檻要求較高，市場信心不足，公司談債務展期就已被定性為實質性違約，直接影響在公開市場再融資，現(xiàn)在公司日常現(xiàn)金流基本靠賣樓賣資產。

??某機構研究負責人認為，目前房地產行業(yè)融資仍然是向基本面優(yōu)質的示范性房企傾斜，但同樣都面臨渠道狹窄、融資不暢的問題，信用債發(fā)行主體以有官方信用背書的國企、央企為主，民營房企融資亟待修復。預計隨著各項積極政策的釋放，房地產市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的周期也會相應縮短。

??多位受訪人士均向記者表示，2022年至今房地產行業(yè)信用面仍未明顯改善，有大量境外債務到期及流動性較弱的房企融資渠道依然緊張，民營房企正處于群體性危機之中。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內債券市場有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達1193億元，較2021年全年增加1000億元。上海票交所數(shù)據(jù)顯示，8月房地產行業(yè)商票逾期企業(yè)達2633家，較7月增加729家，在逾期企業(yè)中占比64%。房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，比2021年全年增加24家，涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??平安證券固收分析師劉璐認為，房企面臨的困局核心是看地產企業(yè)銷售現(xiàn)金流能否修復，存量資產能否盤活，能否引來增量融資現(xiàn)金流。

??違約風險高企

??一方面，房企融資端未回歸到正常水平，另一方面，房企到期債券規(guī)模與日俱增。

??據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計，今年四季度，將有200家核心房企境內外債券到期，合計規(guī)模約1836億元，其中海外債約649億元。中國恒大、富力地產的債券到期規(guī)模超百億元。

??植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，受制于銷售不暢、資產負債率偏高以及現(xiàn)金流偏緊三大問題，年內剩余時間段房企仍有可能發(fā)生經營困難或出現(xiàn)局部債務違約。建議適當提高開發(fā)貸在貸款余額中的占比，加大房地產建設“后半段”的金融支持力度，全年完成房企信用債發(fā)行至少5000億元。

??“雖然2022年以來融資政策面適度放松，但信號意義大于實際拉動作用，覆蓋面有限且發(fā)債規(guī)模相對不大，多數(shù)民營房企融資難的問題依然突出，預計四季度融資規(guī)模仍將繼續(xù)探底。”克而瑞研究中心預測。

??截至目前，房企違約風險依舊高企。

??9月30日，弘陽地產公告，預計不會在2022年10月3日到期日兌付2022年10月票據(jù)的所有未償本金金額及其應計未付利息。

??10月3日，億達中國公告一筆345萬美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)本金違約，無法于付款日期支付該筆款項，并可能導致持有人要求加快還款。

??10月6日，鴻坤地產公告預計不會在2022年10月8日到期日支付“鴻坤偉業(yè)14.75%N20221008”債券所有未償還本金連同應計及未付利息，債券將于10月10日在香港聯(lián)交所摘牌。

??“一周內3家房企相繼違約，一旦房企無法通過新發(fā)債或銷售回籠資金，到期債務壓頂，違約事件還將持續(xù)增加。”前述某市場人士說。

??據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，截至10月17日在仍有存續(xù)債的房企中，未違約及展期的民營、混合所有制房企僅剩下30余家，其中7家房企存續(xù)債余額超過100億元，即萬科、龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝控股、濱江集團和美的置業(yè)。

??“能夠獨善其身的民營房企不多了。”前述某出險房企內部人士說，示范生都沒了“安全感”，說不定就是下一家“躺平”房企。

??華創(chuàng)證券認為，當前對房地產行業(yè)的支持性政策密集出臺，民營房企債券違約潮有望接近尾聲。

??今年8月，以龍湖為始，部分優(yōu)質民營房企開啟首輪增信融資。美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝4家示范房企陸續(xù)完成增信發(fā)債，總額超過80億元。10月13日，卓越商管發(fā)行6億元中票，這是“中債增”為非示范民企提供的首筆增信支持。

??“受到監(jiān)管部門支持發(fā)債的房企范圍在擴大，部分非頭部民企也已經與‘中債增’對接，融資環(huán)境持續(xù)寬松，發(fā)債融資的限制也開始放寬。”劉水表示。

??多方消息顯示，首批示范生正在推進第二輪增信債券融資工作。中駿、金輝、合景泰富、新希望地產等房企也有意發(fā)行增信債券。對此，除龍湖對外給予“正在溝通，一切以公告為準”外，其他涉及的部分房企未予正面回應。

??德邦證券首席宏觀經濟學家蘆哲認為，通過增信等融資工具改善融資環(huán)境，并無法解決房企流動性危機。增信等措施只是輔助性工具，當前緩解房企融資難題的核心是促進銷售端恢復，盤活項目，形成可持續(xù)的現(xiàn)金流。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，中債信增擔保覆蓋的房企范圍較小，已覆蓋的示范性房企總資產占全行業(yè)總資產的比重僅為13%，實際融資增信落地規(guī)模有待觀察。只有市場回暖和行業(yè)信心恢復，才能真正緩解民營房企的現(xiàn)金流，進而恢復融資能力。