??近日有消息，蘇州市政府部門擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，除此之外，鄭州、濟南、湖州等城市此前也有“鼓勵回購”的動作。政府回購對城市市場去化存在一定積極意義，但是作用到改善流動性和“紓困”上可能效果有限。

??政府回購商品房

??加強城市庫存去化力度

??從蘇州政府回購事件來看，不難發(fā)現(xiàn)多地城市庫存壓力較大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬平方米，維持高位波動，環(huán)比微增0.16%，較上月持平，同比增長3%。其中，截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟南、湖州商品住宅庫存均較高，分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。

??政府回購的商品房通常作用于安置房、保障房、租賃房等保障體系的房源。根據(jù)中共中央政治局會議與住建部的聲明，“十四五”期間全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，且支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。政府回購不僅能響應(yīng)政策解決低收入人群的住房困難和動遷等遺留的歷史問題，而且還推動了市場流動，緩解了城市庫存較高的問題。

??此外，在房源選擇上，結(jié)合近期政府回購的情況，現(xiàn)房、準現(xiàn)房等房源將作為回購首選，房源供給的穩(wěn)定性將有利于政府按期按量的完成籌集工作。

??整體來看，近期的回購動作是地方政府除政策性支持外，進一步加強力度，以財政現(xiàn)金的形式支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的舉措。一方面是為房地產(chǎn)市場輸入現(xiàn)金流，另一方面增強了房地產(chǎn)市場的信心，可以預(yù)期這對于當?shù)厥袌鲇休^好的提振作用。

??央國企優(yōu)勢明顯

??出險房企“紓困”作用較弱

??從企業(yè)層面來看，央國企和城投類房企在近期回購中占優(yōu)勢較為明顯，而對出險房企較難取得“紓困”的作用。在近期回購的企業(yè)中，除蘇州政府選擇了較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)萬科，其余地方政府多數(shù)均選擇央國企和城投類房企，主要原因為：

??一是，央國企和城投類房企背后與政府有著千絲萬縷的關(guān)系，有國企或區(qū)域城投入股、操盤的項目，在回購過程中政府也能對其有話語權(quán)和較大的監(jiān)管力度。

??二是，面對市場下行，央國企和城投類房企的自身去庫存上也存在一定困難，政府回購能緩解它們的去化壓力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年上半年，存貨總量TOP20企業(yè)中，央國企存貨總量超36865.45億元，其中保利、中海、華潤、招商等大型央企存貨總量均超四千億元。

??三是，回購的商品房大部分作用于安置房、保障房、租賃房等，在政府回購后仍需房企參與，以確保投入運營。而保障體系的房源勢必會牽扯房企本身的資金安全和盈利等問題，民企在保障體系的住房上資金及運營能力有限，相較而言，央國企和城投類房企在與政府配合度和投放上更具有經(jīng)驗。

??此外，政府回購等同于自身造血回血。由于城投公司的經(jīng)營主要依賴于地方政府，結(jié)合城投公司近期頻頻拿地，政府的土地財政也將承受一定壓力，政府回購用作保障性住房、安置房、租賃住房等也能緩解自身債務(wù)壓力。

??政策落地過程存難

??本土房企或?qū)⒂泻献鳈C會

??2022下半年以來，多地政府開始回購商品房，但政策落地的過程并不容易，尤其在回購的項目選擇、價格定位、項目輸出上均有較大難度。政府在回購的項目上也會優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準現(xiàn)房，且為確保項目安全大部分為央國企和城投類項目。值得注意的是，在價格定位上，政府通常不會以市場價獲得，而是以更低的價格，這需要房企在利潤方面做出一定讓步。

??事實上，除了央國企與城投類房企，一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企或?qū)⒂袡C會與政府合作。從政府端來說，本土房企一直深耕本地市場，一方面，對當?shù)厥袌鲚^為了解，在后續(xù)的開發(fā)和運營上有較大優(yōu)勢。另一方面，地方政府對本土房企較為熟悉，在資金和債務(wù)的監(jiān)管方面也較為有力。從企業(yè)端來說，本土企業(yè)通常沒有央國企與城投類房企的政府背景，參與政府的回購項目，可以獲得與政府合作的機會，為自己背書，增厚自身價值。

??總的來看，蘇州回購事件主要是針對當?shù)厥袌稣{(diào)控，由政府輸入資金，盤活市場，對重塑房地產(chǎn)行業(yè)有著積極的作用，但并未確切的落實在房企。目前來看，面對房地產(chǎn)市場寒冬，回購對緩解當?shù)貥鞘腥セ瘔毫Α⒓铀偈袌龀銮逵兄^好效果。市場的短暫回升勢必會讓部分出險房企得以喘息，調(diào)整自身。其次，政府回購結(jié)合保障體系住房等方案，除央國企與城投類房企外，一些本土房企也能積極爭取，獲得新的渠道。我們預(yù)期，未來更多地方政府在有條件的基礎(chǔ)上，將會逐步推行商品房回購，以緩解城市庫存壓力。