??導(dǎo)讀

??本文通過對(duì)典型房企存貨相關(guān)指標(biāo)解讀，探究運(yùn)營管理過程中遇到的挑戰(zhàn)，并結(jié)合當(dāng)下的政策和市場(chǎng)環(huán)境給出建議。

??◎  研究員 / 沈曉玲、羊代紅、齊瑞琳、張少賢

??從2020年的疫情影響，到“三條紅線”融資管理細(xì)則落地，不少房企尤其是紅檔、黃檔企業(yè)融資端承壓，現(xiàn)金流吃緊，“降庫存、抓回款”成為很多房企重要課題。2021年兩集中供地政策出臺(tái)，商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)管，表外負(fù)債逐漸浮出水面，此外試點(diǎn)重點(diǎn)房企被要求買地金額不得超過年度銷售額的40%，下半年不少房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，黑天鵝事件頻出。 到2022年上半年，停工停貸潮蔓延，市場(chǎng)基本面頹勢(shì)，預(yù)期悲觀，疊加疫情影響，房企一方面開竣工速度和結(jié)轉(zhuǎn)周期受到影響，另一方面銷售去化速度也大不及以前，加上融資端收緊，房企上半年拿地寥寥，在這種情況下，想要維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房企必須從存貨結(jié)構(gòu)、存貨效率入手，提升整體運(yùn)營水平。 為此，我們篩選了80家典型房企1，分析企業(yè)的庫存整體情況，如庫存及占比、存貨結(jié)構(gòu)如現(xiàn)房庫存壓力及在建存貨等；同時(shí)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、存貨預(yù)收比等指標(biāo)看企業(yè)表現(xiàn)，判斷未來去化壓力和增長(zhǎng)預(yù)期。本文通過對(duì)上述企業(yè)存貨相關(guān)指標(biāo)解讀，探究運(yùn)營管理過程中遇到的挑戰(zhàn)，并結(jié)合當(dāng)下的政策和市場(chǎng)環(huán)境給出建議。

??01

??房企存貨基本無增長(zhǎng)
但占總資產(chǎn)比重上升

??房企存貨一般包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品，房企的存貨規(guī)模能夠直觀反映出目前企業(yè)的土地投資、項(xiàng)目開竣工投入狀態(tài)。由于近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增速趨緩，加上新冠疫情、“三道紅線”融資的監(jiān)管政策，以及整體市場(chǎng)下行去化難度加大，房企一方面加快現(xiàn)房庫存去化，加快現(xiàn)金回流，另一方面則是審慎投資，減少存貨積壓；但疫情反復(fù)、現(xiàn)金流緊缺及銷售去化難度加大，也為房企去存貨帶來不確定性。

??1、房企存貨總量增速僅0.4%，50強(qiáng)房企控制最嚴(yán)格（部分略）

??上半年房企的開工施工面積都同比負(fù)增長(zhǎng)。上半年房企由于疫情影響、資金緊張拖累房企開工及施工，從上半年新開工面積來看，同比始終處于下降趨勢(shì)，尤其是從4月開始，新開工面積較上年降低超4成。而由于上半年開工面積減少，“停工停貸潮”加上企業(yè)保交付等竣工加強(qiáng)，房企的施工面積單月同比也從3月起開始成下降趨勢(shì)。除開工、施工面積下降，企業(yè)拿地也十分謹(jǐn)慎，較多房企上半年甚至零新增，在這樣的背景下，房企存貨規(guī)模增長(zhǎng)乏力。

??典型房企存貨總量增速僅0.4%，超五成房企存貨較期初下降。從存貨數(shù)據(jù)來看，在“三條紅線”、“兩集中”供地等嚴(yán)監(jiān)管政策下，房企的投資有所收縮：截止至2022年上半年，71家典型企業(yè)的存貨總量達(dá)到了12.08萬億，仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是增速進(jìn)一步放緩，較2021年年末的僅提升0.4%，不及2021年的6.4%。其中有超5成（37家）房企的存貨總量出現(xiàn)了下降，嚴(yán)控負(fù)債的大環(huán)境之下，多數(shù)企業(yè)選擇開源節(jié)流，加速銷售去化和項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，甚至直接出售項(xiàng)目或未開發(fā)土地來收縮投資力度，導(dǎo)致存貨總量持續(xù)收縮。

??2、降杠桿減投資整體縮表，存貨占總資產(chǎn)比重升高（部分略）

??存貨占總資產(chǎn)比率是存貨占總資產(chǎn)的百分比，存貨控制是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。如果房企沒有足夠的存貨，未來市場(chǎng)好的時(shí)候無法有項(xiàng)目快速上市。但如果存貨過多，則持有成本可能會(huì)很高，增加房企去化壓力。

??從2017年-2022年上半年，存貨占總資產(chǎn)的比率整體呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。其中只有2020年出現(xiàn)下降，主要是由于2020年下半年在融資環(huán)境收緊，“三道紅線”的政策壓力下，房企拿地普遍較為謹(jǐn)慎，且多數(shù)房企加速去化抓回款，雖然存貨規(guī)模仍然有所上升，但增速較2019年進(jìn)一步收窄。而此時(shí)資產(chǎn)總值仍處于上升階段，其中還有港龍中國上市，中交地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)母公司注資，使得這幾家企業(yè)總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)超一倍。2022年上半年存貨總量幾乎沒變化，而存貨占總資產(chǎn)的比重升高，說明企業(yè)其他資產(chǎn)占比收縮，主要原因一是多元化收縮，對(duì)外投資減少；二是整體杠桿減少，總資產(chǎn)也下降；三是資金緊張、現(xiàn)金減少。

??02

??現(xiàn)房庫存規(guī)模回落
整體庫存去化壓力仍在

??1、5年來現(xiàn)貨庫存規(guī)模首次回落，房企庫存去化能力差異大

??全國現(xiàn)房銷售占比創(chuàng)新高，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企現(xiàn)房庫存首次回落現(xiàn)房銷售占比提升，期房現(xiàn)房銷售均價(jià)差距進(jìn)一步增大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年6月全國商品房現(xiàn)房銷售占比為14.4%，較2021年底提升3.1個(gè)百分點(diǎn)，處于近3年的較高水平。同時(shí)現(xiàn)房均價(jià)較期房均價(jià)的差距也在逐漸拉大，2022年6月全國商品房期房銷售均價(jià)為1.03萬元/平方米，現(xiàn)房銷售均價(jià)為0.76萬元/平方米，現(xiàn)房較期房每平米均價(jià)低2662元，較2021年底的均價(jià)差值每平方米繼續(xù)擴(kuò)大900元，且7月、8月的均價(jià)價(jià)差持續(xù)保持在超2100元的水平上，在價(jià)位上的優(yōu)勢(shì)也在一定程度上助力現(xiàn)房銷售占比的提升。

??房企造“現(xiàn)房節(jié)”營銷，房企現(xiàn)房庫存壓力有所緩解。截止目前，已有65家重點(diǎn)企業(yè)披露2022年上半年的存貨明細(xì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)企業(yè)的現(xiàn)房庫存總量為13566 億元，現(xiàn)房庫存總量較2021年底年小幅下降4.2%，是5年來現(xiàn)貨庫存的首次回落。近年來由于房企現(xiàn)貨庫存壓力的不斷增大，從去年年底開始就有項(xiàng)目陸續(xù)打出現(xiàn)房銷售的營銷海報(bào)，今年上半年企業(yè)開始舉辦“現(xiàn)房節(jié)”，6月受停工風(fēng)波的影響，“現(xiàn)房節(jié)”房企的參與熱情和力度進(jìn)一步加大。

??六成房企現(xiàn)房庫存回落，折扣、高頻多樣化營銷促進(jìn)去化（部分略）

??從2022年上半年已公布存貨明細(xì)的重點(diǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2022年上半年61.5%房企的現(xiàn)貨庫存規(guī)模較期初下降，其中現(xiàn)房庫存去化較多、現(xiàn)房庫存規(guī)模下降最快的10家房企的庫存規(guī)模平均降幅為25.7%，遠(yuǎn)大于行業(yè)4.2%的降幅；而10家現(xiàn)房庫存規(guī)模增速較大的房企平均增速達(dá)到31%，與行業(yè)現(xiàn)貨庫存下降的趨勢(shì)截然相反。

??部分房企的現(xiàn)房庫存規(guī)模大幅下降主要有以下三個(gè)原因：

??第一，多維度、高頻率營銷，甚至開展具有針對(duì)性的“現(xiàn)房”活動(dòng)。一方面，房企在營銷活動(dòng)上保持積極的態(tài)度，讓利、造節(jié)、降首付門檻等促銷手段不斷更新；另一方面，受項(xiàng)目停工風(fēng)波影響，為了讓購房者放心，因此多家房企推出樣板間參觀活動(dòng)，甚至主推現(xiàn)房銷售提高購房者信心。

??第二，房企從貨量管控層面，對(duì)市場(chǎng)壓力大的三四線項(xiàng)目進(jìn)行出清。三四線剛需是支撐三四線市場(chǎng)的主力，但隨著棚改、返鄉(xiāng)置業(yè)的消失，三四線市場(chǎng)容量逐漸見底，2022年中期多家房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來投資將與一二線城市，甚至金茂表示將避免在三四線拿地，美的置地表示將退出部分低能級(jí)城市，比如柳州、岳陽等三四線城市。

??第三，受“停工停貸潮”影響，市場(chǎng)對(duì)期房信心缺失，給現(xiàn)房去化提供了一定的機(jī)會(huì)。各地不斷爆出的“停工停貸”新聞，不僅促使部分購房者觀望情緒加重，同時(shí)對(duì)于近期置業(yè)動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈的購房者，盡管現(xiàn)房或許存在戶型、采光以及其他方面的小瑕疵，但與期房存在的無法交付的風(fēng)險(xiǎn)相比，看得見摸得著的現(xiàn)房更讓人放心。

??從現(xiàn)房庫存規(guī)模增幅較大的房企看，主要有以下兩個(gè)原因：

??第一，銷售規(guī)模腰斬，2022年以來行業(yè)下行壓力增加，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企2022年上半年銷售規(guī)模平均下降50%，部分房企整體銷售持續(xù)承壓造成現(xiàn)房庫存規(guī)模增加；第二，房企以在建或竣工抵押融資，在融資收緊的情況下抵押更多物業(yè)以待融資，項(xiàng)目竣工后仍處于受限制狀態(tài)，因此現(xiàn)房庫存規(guī)模居高不下。

??2、現(xiàn)房庫存去化壓力有所緩解，積極營銷、調(diào)整布局是關(guān)鍵

??現(xiàn)房庫存占比12.9%仍屬歷史高位，形成一定現(xiàn)金流壓力

??現(xiàn)房庫存占比下降，房企去庫存壓力仍在。截止目前，監(jiān)測(cè)的80家重點(diǎn)企業(yè)中，共有65家重點(diǎn)企業(yè)披露了2022年上半年現(xiàn)房庫存情況，他們的現(xiàn)房庫存占比為12.9%，較期初下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，與歷史數(shù)據(jù)相比現(xiàn)房庫存占比仍處于較高水平，房企庫存壓力仍不可忽視。

??碧桂園積極營銷去化現(xiàn)房，十成房企現(xiàn)房占比仍在30%以上（略）

??03

??竣工交付影響存貨周轉(zhuǎn)效率
投資下滑縮短存貨出清周期

??1、存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.24，六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑

??資金受限企業(yè)竣工結(jié)轉(zhuǎn)受到較大影響，存貨周轉(zhuǎn)率止升反跌2022年上半年末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.24次/年，同比下降0.02次/年。房企的整體存貨周轉(zhuǎn)率在歷年中呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，到了2021年又有較大的上漲，同比上升了0.03次/年，主要在于銀根鎖緊倒逼房企加快周轉(zhuǎn)速度，回籠資金，縮短拿地到銷售結(jié)轉(zhuǎn)的周期。2022年上半年存貨周轉(zhuǎn)率為0.24次/年，同比下降了0.02次/年，存貨周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了下滑，止升反跌。

??究其原因，主要在于2022年上半年整體市場(chǎng)未達(dá)預(yù)期實(shí)現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，百強(qiáng)房企操盤銷售金額同比下滑50.3%，市場(chǎng)仍屬低位，政府對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管和提取條件更加嚴(yán)格，企業(yè)資金回籠持續(xù)受限，導(dǎo)致房企的銷售竣工結(jié)轉(zhuǎn)也受到較大的影響，2022年上半年累計(jì)房屋竣工面積28636萬平方米，累計(jì)同比下降21.5%，增速創(chuàng)近五年次低（2020年1-2月累計(jì)增速-23.0%），2022年上半年的典型房企營業(yè)收入和營業(yè)成本均首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，分別下降了9.4%和4.7%，房企的整體存貨周轉(zhuǎn)率受到了較大的影響。

??30強(qiáng)房企存貨周轉(zhuǎn)率較高，龍湖綠城等企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)加速（部分略）

??從梯隊(duì)表現(xiàn)來看，銷售規(guī)模排名TOP10和TOP51-100的房企存貨周轉(zhuǎn)率同比基本持平變動(dòng)不大；但TOP100+梯隊(duì)的房企同比下降0.11次/年，降幅最大，TOP11-30和TOP31-50梯隊(duì)的房企也分別同比下滑了0.04次/年和0.05次/年至0.25次/年和0.19次/年，下滑幅度都較大。

??從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年約有58%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑。

??10家周轉(zhuǎn)較快的房企存貨周轉(zhuǎn)率皆在0.33及以上。在上半年行業(yè)信心不足的情況下，企業(yè)資金面受到的影響較大，不過財(cái)務(wù)狀況相對(duì)好的企業(yè)受到的影響相對(duì)較小，龍湖、中海等企業(yè)為國企央企的背景，或者是財(cái)務(wù)較為優(yōu)秀的民企，他們保持較高的存貨周轉(zhuǎn)速度，其中綠城中國的存貨周轉(zhuǎn)率同比上升了0.16次/年，存貨周轉(zhuǎn)速度明顯加快，綠城中國上半年交付39個(gè)項(xiàng)目合計(jì)566萬平，100%按時(shí)交付，較合同交付時(shí)間平均提前36天，同時(shí)其新項(xiàng)目周轉(zhuǎn)持續(xù)提速，拿地到開盤6個(gè)月，拿地到現(xiàn)金流回正15個(gè)月，拿地到交付31個(gè)月，人均在建面積較2021年提升5%。

??部分房企存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，23%企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不足0.15次/年，占比較2021年上半年翻倍。

??2、存貨預(yù)收比下降至1.94，行業(yè)去化出清周期縮短

??市場(chǎng)下行存貨預(yù)收比下滑，行業(yè)邏輯轉(zhuǎn)變下降杠桿去庫存（部分略）

??由于存貨中包含已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分，而這部分與預(yù)收賬款相對(duì)應(yīng)，故我們用“存貨預(yù)收比”來推算存貨的出清周期，從而判斷一家房企的存貨能否滿足中長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展。這個(gè)比值不是越小越好，越小意味著未來的土地儲(chǔ)備可能不夠，但是如果過大，較為考驗(yàn)企業(yè)的資金鏈。

??2022年上半年典型房企的加權(quán)存貨預(yù)收比為1.94，較2021年末減少了0.02，從趨勢(shì)上來看，存貨預(yù)收比近兩年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，主要在于自2019年以來，市場(chǎng)新房規(guī)模增速下滑，監(jiān)管也加大了對(duì)房企融資的審查力度，房企開始有意識(shí)地進(jìn)行降杠桿的操作，去推動(dòng)存貨的去化。到了2021年下半年，市場(chǎng)慢慢步入嚴(yán)冬，部分流動(dòng)性緊張的企業(yè)無新增拿地或者拿地驟減，2021年末存貨增速同比大幅下滑11.4個(gè)百分點(diǎn)至6.4%，2022年上半年較2021年末的增速僅為0.4%，增速又下滑了6.1個(gè)百分點(diǎn)，此外，新房市場(chǎng)新增速度下滑而企業(yè)又要保交付，2021年合同負(fù)債同比10.1%，增速減少4.7個(gè)百分點(diǎn)，2022年上半年較2021年末減少8.5個(gè)百分點(diǎn)至1.4%，增速降幅超過存貨，使得2022年加權(quán)存貨預(yù)收比較于2021年年末減少0.02。

??囤地少企業(yè)警惕未來開發(fā)經(jīng)營危機(jī)，部分央國企實(shí)力強(qiáng)持地時(shí)間更久（略）

??04

??去庫存壓力仍大
聚焦竣工交付，關(guān)注內(nèi)效修復(fù)提升

??在當(dāng)前的整體市場(chǎng)壓力下，房企的內(nèi)生資金和外部融資都急劇收縮，相比于規(guī)模擴(kuò)張，更關(guān)注企業(yè)的資金流健康穩(wěn)定，同時(shí)疊加部分房企遭遇暴雷影響，房企持有現(xiàn)金減少，在拿地投資方面持續(xù)下滑、上半年房企的開工施工面積都同比負(fù)增長(zhǎng)，在此情況下，當(dāng)前房企的存貨增速逐步下滑，2022年上半年幾乎無增長(zhǎng)。在融資規(guī)模下降，資金流速減緩的背景下，行業(yè)整體的竣工規(guī)模受到了較大的影響，也導(dǎo)致當(dāng)前的存貨周轉(zhuǎn)率下滑，企業(yè)仍面臨較大的去庫存壓力。若當(dāng)前的資金狀態(tài)得不到改善，未來仍將拖累企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度，沉淀現(xiàn)金，長(zhǎng)久以往會(huì)持續(xù)影響企業(yè)的效能。

??此外，企業(yè)除了竣工結(jié)轉(zhuǎn)受到較大的影響之外，在整體市場(chǎng)預(yù)期下調(diào)的情況下，部分存貨存在跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。71家重點(diǎn)房企中的22家A股房企2021年跌價(jià)準(zhǔn)備規(guī)模增長(zhǎng)74%，而2018年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備才134億元，截止到2022年上半年已超過500億，是2020年的1.7倍。

??面對(duì)這些情況，部分房企積極面對(duì)，通過多樣化的營銷舉措積極去庫存，特別是在現(xiàn)貨庫存方面采取多元營銷，打折等方式去化，快速減輕持有壓力，回流資金。同時(shí)值得注意的是，整體市場(chǎng)修復(fù)的過程仍較為漫長(zhǎng)，部分在前輪發(fā)展中“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)面對(duì)的竣工壓力更大，規(guī)模下滑或?qū)⒉豢杀苊狻Ｎ磥砥髽I(yè)可以通過組織績(jī)效的提升堅(jiān)持“快周轉(zhuǎn)”，聚焦于整條產(chǎn)業(yè)鏈的提速，即實(shí)現(xiàn)從拿地到竣工交付的快周轉(zhuǎn)，依托標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化、技術(shù)化的手段來提升效率，逐步修復(fù)或者鞏固企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，向“輕”、向“快”、向“好”做加法。