??政府宣布放寬部分城市首套房房貸利率，支持保交樓行動。本月融資總量環比大幅增加，融資成本繼續保持低位。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本期關注

??政府宣布放寬部分城市首套房房貸利率，支持保交樓行動

??9月29日，央行與銀保監會聯合發布關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知，宣布將階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。同日央行在貨幣政策委員會2022年第三季度例會上提出要重點支持基礎設施建設，推動“保交樓”專項借款加快落地。整體看來，本月中央政府對于房企融資的監管推出的相關政策較少，對于房企的銷售回款以及部分流動性出現問題的企業有一定的利好。本月融資總量環比大幅增加，融資成本繼續保持低位本月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發行了372.1億元，環比增加95.1%，同比減少18.2%。本月房企融資成本3.69%，環比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境內融資成本3.1%，環比下降0.42pct，發債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發行的一筆約7.95億美元的境外優先票據，利率為6%。萬物云完成上市，金科服務被要約收購本月萬科旗下的物業公司萬物云于29日完成了IPO，因此截至2022年9月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和19家。本月收并購市場上出現了兩筆大型的并購案，分別是華潤萬象生活收購祥生物業，以及金科服務二股東博裕資本要約收購金科服務全部股份。由于部分房企的流動性問題仍在持續，市場上仍有可能繼續出現這種大型并購案。

??企業發債

??01. 債券發行：融資總量環比大幅增加，但仍處于低位

??2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。房企融資量雖然環比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位,可見房企融資難問題仍然較為突出。從融資結構來看，境內債權融資533.86億元，環比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權融資63.4億元，環比增加106%，同比減少75.3%；本月資產證券化融資24.84億元，環比減少55.7%，同比減少83.1%。

??9月房企發債372.1億元，環比增加95.1%，同比減少18.2%。其中，境外發債約63.4元，同比減少69.5%，主要是合景泰富發行了1筆7.95億美元的優先票據，整體看來房企境外發債仍然持續低迷。境內發債308.7億元，環比增加61.9%，同比增加24.7%。其中，公司債發行117.9億元，環比增加210.3%，同比減少0.8%；中期票據發行149.8億元，環比增加11.2%，同比增加279.2%。境內發債主體仍然基本為央企國企，除此之外還有部分經營情況良好的民營房企，比如旭輝、碧桂園、新城都在本月完成發行了中債增擔保中期票據。

??2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%，環比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境內融資成本3.1%，環比下降0.42pct，發債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發行的一筆約7.95億美元的境外優先票據，利率為6%。2022年1-9月100家典型房企新增債券類融資成本4.3%，較2021年全年下降1.08個百分點，其中境外債券融資成本7.65%，較2021年全年上升0.53個百分點，境內債券融資成本3.7%，較2021年全年下降0.43個百分點。

??具體企業表現來看，9月發債量最大的企業是華潤置地，發債總量達到了80億元，企業在月內共發行了20億元的公司債、30億元的中期票據以及一筆30億元的CMBS。本月發行債券的企業有19家，發債企業個數環比增加4家。從發債年限來看，金融街發行了一筆期限長達20.82年的CMBS。從債券發行利率表現來看，上實城開發行的一筆15億元的超短融利率僅為1.67%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02. 債券期限：本月到期債券類459億元

??本月房企共有37筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為459億元，環比減少6.8%，償債潮仍在持續。其中，藍光到期的1只公司債、華夏幸福的一筆美元債以及佳兆業的一筆境外優先票據都已經出現了實質性違約。

??提前關注到2022年10月將有41筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為632億元，環比增加37.7%。其中，華夏幸福的1只公司債、藍光的一只中期票據，以及陽光城的1只中期票據已經出現了實質性違約。從到期債券規模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發行的境外優先票據，規模約為138.73億元人民幣。

??在債務違約方面，本月沒有房企官宣出現債務違約，但是期后億達中國在10月3日宣布有一筆345萬美元的優先票據出現了本金違約。整體來看，2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業注意。

??上市和股票

??03. 擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年9月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。由于萬物云已經在9月份完成了上市，因此截至2022年9月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。    

??04. IPO和增發：萬物云完成上市，IPO所得凈額約為56億港元

??本月萬物云于9月29日完成上市，IPO發售價為49.35港元/股，發行的股份數量為1.17億股，因此所得IPO凈額約為56億港元，截至9月底新上市的房企旗下公司增至6家。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數量明顯減少，港交所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，規模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發艱難，同時上市之后破發的情況也屢屢出現，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??05. 股權變動：華潤萬象生活收購祥生物業，博裕資本要約收購金科服務

??本月在物管市場上出現了兩筆大規模的收并購事件，分別是華潤萬象生活收購祥生物業，以及金科服務二股東博裕資本要約收購金科服務全部股份。由于部分房企的流動性問題仍在持續，市場上仍有可能繼續出現這種大型并購案。本月房企的股權變動相對較少，有部分房企出現了股東對公司股份的增持減持。

??在增持方面，旭輝的大股東在本月繼續大量增持公司股票，支持公司的發展，提振市場信心。減持方面則主要是泰禾集團和中南建設的控股股東因為流動性問題被強制減持，這些流動性出現問題的房企何時能穩定其資金情況仍然有待觀察。

??06. 股價變動：兩市地產相關股整月上漲比例均不到22%

??本月兩市的地產相關股表現都相當萎靡，A股整月上漲的地產股占比不到22%，H股更是僅有11%。在H股方面，本月金科服務的月漲幅達到了36.16%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股價在27日宣布了博裕資本的要約收購之后大幅上漲了32.59%，最終使得整月的漲幅達到了36.16%。

??整體來看，由于本月大多數房企的股價表現都較為一般，物業股的表現相對更好。在A股房企方面，本月華發股份的漲幅較大，企業股價在上半月持續上漲，下半月則持續震蕩回調，最終整月的漲幅為24.68%，成為了A股漲幅最大的房企。公司股價在月初大漲的主要原因是企業的中期業績較為亮眼，在行業整體下行的背景下逆勢增長，再加上上半月A股地產股走強，因此帶動企股價迎來大幅上漲。