??七普統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間，總量上已經進入了“不缺房”的時代，但是受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國居民住房的結構性需求仍在。另一方面，剛需購房向二手房市場的偏移，以及高資產高收入家庭對于美好生活的不斷追求，也使得新房市場進一步偏向于改善型產品，因此對于房地產行業而言，為厘清各階層潛在需求總量，了解中高資產家庭的規模占比也尤為重要。為此，本文將利用七普相關數據，結合住房年代、住房面積、住房來源等指標，對中國居民的住房現狀差異進行分析，就產權、住房面積、不同家庭代際等指標對人群進行分類，從住房條件差異的角度，分析各階層居民潛在的住房需求總量；并結合省市指標維度，對需求規模和結構性差異進行對比分析，以此為企業相關決策提供參考。

??01

??近十年住房總量快速上漲

??從全面缺房轉向結構性不足

??在21世紀的第二個十年，中國房地產市場銷售規模經歷了一波巨幅的放量上漲，期間全國商品住宅銷售面積超過120億平方米，人均住房建筑面積增長超過9平方米，從城鎮住房和家庭規模總量對比來看，目前住房存量規模似乎已經足夠。但考慮到城鄉差異和各階層人群的平均資產差異，目前城鎮人口居住的結構性差異依舊巨大，仍有較多城鎮人口租房居住，城鎮“剛需”基數依舊龐大，其中購買二手房的剛需，也會在資金傳導下為大戶型新房帶來更多的潛在客群。一、近十年全國存量房規模增長三成，但城市住房總量依舊供不應求（節選）據七普統計數據，2020年全國家庭戶居住住房總面積為517.2億平方米，家庭戶住房總量較六普增長了34.3%，約132.1億平方米。并且值得注意的是，這一增長主要來自于城鎮部分。期間城鎮家庭住房面積由179億平方米增長至295億平方米，增量達到115.6億平方米，貢獻了期間全國增量的87.5%，也與期間全國商品住宅銷售面積相若。

??但是就城鄉差異來看，由于大量人口從鄉村進入城鎮，導致城鄉居民住房改善速度出現明顯差異。城鎮方面，在流動人口大量遷入的背景之下，十年間家庭戶人數增加了1.7億人，在加上原有城鎮居民的自身住房和改善需求，大大推高了城鎮房地產市場的需求規模，也是期間房價上升的最大“底氣”。高企的房價水平，再加上人口基數的快速增長，導致了城鎮家庭居住現狀和改善速度慢于全國平均，2020年城鎮家庭人均住房面積為39平方米，較六普增長了27%，比全國平均慢了7個百分點；住房間數為1.06間，比全國平均低了0.14間，其中城市家庭戶居民人均住房間數更是只有0.99間，住房存量仍有進一步上升空間，考慮到人群住房條件的差異，仍有較多居民住房條件亟待改善。

??反觀鄉村方面，由于大量人口向城鎮流動，再加上社會主義新農村建設的快速推進，使得農村家庭住房條件在十年間實現了跨越式的增長，2020年鄉村家庭人均住房面積高達47平方米，較10年前增長了47%，人均住房間數更是高達1.43間，“兩人住三室”已成為普遍現象。

??目前，中國已經進入了城鎮化發展的中后階段，其中北京、上海、杭州等一二線城市城鎮化率更是已經達到了發達國家的發展水平，城鎮化發展本就處在降速、并向中小城市下沉的階段。而在城鄉居住差距進一步拉大之下，居住條件的變化不可避免地會降低人口的鄉-城流動速度，與之相關的增量需求在房地產發展中的地位也會進一步降低，對于扎根城鎮的房地產行業而言，對結構性機會的研究也愈發重要。

??二、住房來源中自建房占比顯著下降，租賃戶數量增加四成（略）

??三、城市人均住房超70㎡家庭增長近2倍，仍有一成家庭住房相對逼仄（略）

??02

??全國篇 “不缺房但缺好房”

??潛在改善需求規模龐大

??近年來，在城鎮化的加速推進下，城鎮居民住房條件也明顯改善。根據七普年鑒，2020年全國人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。不過，從住房結構來看，房地產市場仍存在一定的結構性需求。在本章中，我們將從住房來源、家庭住房面積、代際住房間數及現有住房年代分布等方面多層次、多角度來進一步深挖住房市場中存在的結構需求。

??一、七成以上居民擁有自有住房，但城市中無房剛需規模仍較為可觀

??根據七普年鑒，截止2020年，全國家庭中自有住房的比例已經超過七成以上，其中接近五成左右為共有產權、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成。不過，也有約18.8%的家庭需要租房來解決居住需求。

??不過，分城鎮及鄉村來看，城鄉居民住房來源結構分布差異明顯：城市居民家庭主要依靠購買商品住房來解決居住需求，但在鄉鎮，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來源，尤其是在鄉村，非商品住房的比例高達九成。此外，雖然城市中購買商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高達31%，尤其是在房價高昂、外來人口較多的一線城市，租房家庭的占比可高達四成以上。

??從需求角度來看，無產權住房家庭一般被視為剛性需求，在當地有自有產權住房的家庭置業需求則多為改善需求。值得注意的是，由于當前城鎮化水平已達高位，城鎮新增人口規模也將逐步放緩，導致接下來鄉村-城鎮流動而帶來的購房需求量也十分有限，因而我們在下文中將深挖城鎮居民家庭的購房需求結構。

??具體來看，無自有住房家庭集中在外來人口較多的大中城市，以青年群體為主，因居住地的購房政策、房價等因素限制下，這些群體選擇租房來解決當下的居住需求，比如在限購政策最為嚴格的北京，居住在非自有住房的比例高達43%。從租房渠道來看，盡管近年來我國大力發展保障性租賃住房，但相比于龐大的需求總量而言，保租房的供應量仍舊“杯水車薪”，并且如廉租、公租等價格相對較低的租賃住房也有一定的資格門檻。因此，僅有極少數比例的人群可以租住此類保障性住房，占比僅有3.4%。更多外來人口選擇市場化租房，在本地無自有住房的群體中占比接近七成。由于國內租賃市場發展仍不完善，租房群體往往是弱勢一方，尤其在外來人口較多的大城市，不少租房群體多需“一年一換”。居住場所的不穩定及日益上漲的租金也會促使其中一部分人群在滿足相應的購房資格后選擇在當地購房，因此這類人群是當地樓市中剛需客群的主要來源。

??不過，從住房來源分布來看，自有房的家庭占比仍然顯著超過無房家庭，因此潛在的改善需求規模遠超剛需總量，未來或將逐步成為市場需求主力。

??對于在本地自有房屋的人群來說，這部分人的購房目的則以改善當前居住條件為主。剛改客群主要來源于居住于老公房、經適房等群體。相比于商品住宅而言，老公房、經適房的居住環境較差，尤其是老公房，房齡久、面積小、物業管理一般，如上海市區中存在不少一室或兩室、房齡超過20年以上的住宅，但由于這類房子總價較低，尤其是在一線城市，成為剛需群體上車的主要選擇之一。但隨著家庭人口增加，居住環境也更加逼仄，因此這類群體中存在較高比例的剛改置業需求。

再改置業需求則多來自居住自有住宅為商品住宅的人群。尤其是中小城市，在“不缺房”的背景下，置換更大面積、更好地段的住宅成為當地改善客群購房的主要目的。不過，需要注意的是，再改需求的轉化對購房客戶購買力的要求更高，因此相比于首購及首改等剛需客群的轉化，此類客群的需求轉化比例較低。

??二、約五成家庭居住面積不及全國均值，城市居民住房條件改善空間大（略）

??三、約4%家庭戶住宅戶型難以滿足居住需求，三室戶型潛在需求量最高（略）

??四、超三成家庭住房房齡超過20年，舊改提速下部分家庭置業需求將延后釋放（略）

??五、高學歷客戶更傾向購買商品住房，對住房條件要求也更高（略）

??03

??省市篇 廣東改善空間巨大

??江浙閩結構性需求規模可觀

??目前中國城鎮人均住房面積雖然已經達到了1間以上，但是從省市角度來看，廣東、上海、北京等地區仍在普遍存在“缺房”的現象。與這些地區大量的流動人口相對應，仍有較多人口租房居住、或住在城中村中，相關潛在住房需求規模極為龐大。另一方面，浙江、福建、江蘇、山東等地人均住房面面積與全國平均水平相差不大，但在人均住房面積、住房建成年代等角度，這些地區的結構性潛在需求規模依舊可觀，仍可在下一個十年中為房地產市場發展提供堅實的需求側支撐。

??一、廣東、上海、北京人均住房面積不足35平方米，仍有較大發展空間（節選）

??對比各省市城鎮人均住房面積，可見各地家庭戶住房的平均水平差異極大，31個省市人均住房面積的極差達到了17平方米，其中最高值達到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮人均住房面積最小，只有30.9平方米，甚至低于北京和上海。廣東省人均住房面積的低位，一方面是由于廣州、深圳兩座一線城市集聚了大量外來人口，在高房價、地價水平之下，人口的流入速度與城市的住房建設速度之比，明顯會高于其他城市，導致城鎮人均住房面積現狀和提升水平均相對較慢，但另一方面更重要的，還是由于勞動力密集型產業的領先發展，為大灣區的三線城市吸引了大量外來務工人群，大大推高了廣東省住房需求總量，拉低了廣東省的城鎮人均住房面積，但是受工作的收入水平和流動性影響，這部分人群本地購房意愿相對較低，對于住房大多是“夠住”即可，使得廣東省的城鎮人均住房面積增速相對較慢。

??北京和上海排在第二、三位，大量的外來人口和高企的房價水平，使得兩市城鎮住房規模一直較為緊張，而大量高收入崗位和優質的城市教育、醫療配套，尤其是相對于廣深更加豐富的高等教育資源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶上有著更加明顯的優勢。就目前人均35平方米以下的居住水平來看，北京和上海仍有極大的住房改善空間。另外值得注意的是，上海、北京雖然人均住房面積不高，戶均住房建筑面積也只有75和78平方米，排在全國倒數前三，但是從套型大小來看，平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米，均達到了36.5平方米的全國均線之上。

??二、廣東租賃+城中村住戶潛在需求14億平方米，超過近十年全省新房成交總和（略）

??三、浙江、福建家庭住房面積分布兩極分化，湖南僅6%家庭人均小于20平方米（略）

??四、北京、上海超9%家庭“多代同住一室”，潛在需求增量超新房年成交規模

??與七普住房條件的相關統計口徑中，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類。據七普披露數據，全國共有4%的家庭仍存在“多代人住在一間臥室”的情況，共有1179.5萬戶，其中最為常見的即為兩代人居所為一室，或三代人居所為二室。雖然目前中國城鎮家庭戶已經達到了人均1.06間住房的水平，但是這些家庭還沒有達到“一代人一間房”的水平。

??分省市角度來看，上海市共有10.7%的城鎮家庭存在多代同住一室的現象，按增加一間房整套建筑面積增加20平方米計算，相關潛在需求增量高達1800萬平方米，達到了上海新房年成交量的1.3倍。此外天津、北京這一類型家庭占比也超過了9%，相關潛在住房需求增量分別達到了各自新房年成交量的0.6倍和1.9倍。

??慮到現代住房兼具的學習、辦公、娛樂、客臥等功能，出于功能性需求，住房間數為 “代際數+1”的套型更適合目前的城鎮家庭（如兩代人住三房、三代人住四房等）。對應到七普數據，目前全國有31%的城鎮家庭代際與住房間數相同，如一代戶家庭住房間數為一間，二代戶家庭住房間數為二間等。

??具體到地區來看，上海、廣東、北京不出意外排在前三，均有超過四成的家庭具有“代數+1”的住房改善需求，若轉化為潛在住房需求增量，分別高達7700萬平方米、2.7億平方米和6000萬平方米，分別達到了各自新房成交量的5.5倍、2.2倍和8.3倍。就此來看，在大量此類住房改善需求增量的支持下，未來北京、上海仍住宅市場更有望保持穩定，持續走出獨立于行業的市場行情。此外，廣東、浙江此類家庭數量也較為可觀，可為省內熱點城市的住宅市場提供充足的需求支持。

??五、江浙等十省市仍有超三成住房在上世紀建成，潛在舊改規模較大（略）

??04

??未來十年需求增長仍可超90億㎡

??廣東增量空間斷層領先

??綜合前文所述，目前中國城鎮人均住房已經超過一間，已經基本達成了人均“不缺房”的需求，但與國外發達國家平均水平或國內發達省份相比，全國城鎮人均住房面積仍有進一步上升的空間和需求。另一方面，大量與城市發展規劃不匹配的老舊“城中村”存在，也使得城鎮中依舊存在這大量舊改需求。保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國帶來61億平方米的新增住房需求，若七普后一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮家庭戶人口增加，十年間需求增長仍可超過90億平方米。

??一、已有三成家庭人均住房超發達國家水平，但剛需、首改群體依舊龐大（節選）

??自1998年以來，中國“房改”已經度過了20個年頭，期間建成了大量的大戶型住宅，城鎮住房已經達成了人均1間，從總量來說已經不缺房，并且相當一部分家庭已經率先實現了“住房富裕”。但是在城鎮化快速發展背景之下，家庭戶住房條件不免出現較大的結構性差異，為改善居住條件，仍有大量家庭存在著較為迫切的置業需求。

??4%家庭依舊存在“多代人同住一間房”

??從住房間數角度來看，雖然城鎮家庭戶已經達成了人均1間住房，但仍然至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況，如兩代人住在一室，三代人住在二室等，若將這部分人群住房改善目標定為“每代人一間房”，那么相關潛在住房需求增量將達到2.8億平方米。

??15%家庭人均住房面積不及全國平均一半

??從住房面積角度來看，七普統計數據顯示，有33%的家庭人均住房面積已經達到了50平方米以上，超過了歐洲發達國家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半，潛在需求增量約為8.7億平方米，就面積角度而言這部分家庭對于住房改善的需求最為迫切，但是考慮到與人均住房面積高相關的經濟收入水平，這部分家庭的住房改善更多地會由保租房完成，對商品住宅需求增長的貢獻相對有限。

??39%城鎮家庭住所來源租賃房或城中村自住

??在住房來源角度，有21%的家庭戶住房來源為租賃住房，扣除廉租房、公租房戶也有18%。就目前買房自住的傳統觀念來看，租賃戶家庭數量超過5000萬戶，潛在置業需求高達52億平方米。雖然目前保租房建設規模快速發展，“十四五”期間40城目標建設650萬套，但對比5000萬戶的租房戶數量來看，在相當長一段時間內保租房供給仍將是供不應求。因此，對于大多數完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶家庭而言，為了子女教育和自身戶口、保險等生活保障需求，其置業需求大概率還是會流向商品房的一二級市場。

??另一方面，自建房自住戶占比也達到了21%，數量超過6000萬戶。考慮到“城中村”住宅建設在多數情況下與城建規劃不匹配，在人均綠地、醫療、商業、教育等供地指標上存在明顯短板，建筑形態、交通出行也缺乏統一規劃，為提高城市建設用地的使用效率，長遠來看大多需要拆改。就此類家庭戶數量推算，“城中村”潛在需求總量可達61.8億平方米。

??二、各地人均住房面積“見頂”前，廣東、山東、河北增長空間高居前三（略）

??三、“不患寡而患不均”，浙江、福建等省份結構性需求不可小覷（略）