??政策環境：持續改善

??1．中央層面：支持地方因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩民生

??三季度，在房地產持續下行壓力背景下，中央穩樓市力度進一步加大。政策繼續支持居民合理住房需求和房企合理融資需求、加快推進“保交樓、穩民生”工作、加強多孩家庭住房需求保障等。

??10月16日發布的黨的二十大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，基本延續了近幾年來房地產行業的調控思路，同時將住房制度改革和房地產發展內容由十九大報告中“提高保障和改善民生水平”大框架調整至二十大報告中“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下，體現了房地產發展新的使命，即保民生、提品質將是房地產發展的重要落腳點，為未來五年房地產發展定下了基調。

??支持地方用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。7月28日，中共中央政治局會議提出，堅持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。隨后國務院有關部門也多次強調，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。9月30日，財政部、稅務總局發文，對出售自有住房并1年內購房的納稅人，售房已繳個稅予以退稅優惠。

??支持居民合理住房需求和房企合理融資需求。三季度銀保監會多次提出，落實好房地產金融審慎管理制度，有效滿足房地產企業合理融資需求，大力支持租賃住房建設，支持項目并購重組，以新市民和城鎮年輕人為重點，更好滿足剛性和改善性住房需求。央行在下半年工作會議中指出保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加速探索房地產新發展模式。8月22日，央行公告5年期以上LPR下降15個基點。9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知決定階段性調整差別化住房信貸政策。9月30日，人民銀行決定，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。

??加快推進“保交樓、穩民生”工作。7月，銀保監會多次回應“保交樓”問題，提出主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。7月28日，“保交樓”首次寫入中共中央政治局會議文件，明確“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。住建部、財政部、央行等多部門聯合出臺措施，擬通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。9月22日，國開行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。9月23日，央行例會提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持。

??加強多孩家庭住房需求保障。8月16日，國家衛健委等17部門聯合發文提出，進一步完善公租房保障對促進積極生育的支持措施，住房政策向多子女家庭傾斜。鼓勵各地結合實際，進一步研究制定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購房房屋的優惠政策。

??規范城鄉建設，完善“人房地錢”四個要素聯動機制。7月13日，住建部、國家發改委聯合發文提出，城鄉要嚴格控制新建超高層建筑，一般不得新建超高層住宅。嚴格既有建筑拆除管理，不大規模、成片集中拆除現狀建筑。8月，國家發改委提出，要聚焦重點任務，精準補齊短板弱項，防止大拆大建和炒作房地產。9月，中宣部提出，要完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??2．地方層面：一城一策持續深化，寬松調控覆蓋供需兩側

??超100城發布購房財稅補貼政策。三季度，發放購房財稅補貼成為地方寬松調控普遍性舉措，超百城發布了相關政策。其中，高層次人才享有更高的補貼標準，如：杭州市富陽區對符合條件的人才給予最高550萬元安家補助和最高800萬元購（租）房補貼；青島市西海岸新區給予海洋工程裝備、海洋生物醫藥、融合創新等領域急需緊缺人才30萬元安家補貼；濟南對A類人才“一人一策、一事一議”，B-E類人才最高可享受100萬元購房補貼。

??多個熱點城市“四限”政策松動。三季度，多個熱點城市對“四限”政策作出寬松性調整。如：東莞將住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區，其他區域暫停限購政策；蘇州提出外地戶口在昆山、太倉購買首套房不再需求社保繳納證明；常州提出全面取消二手房限售；上海二手房貸款“三價就低”政策松動，涉稅評估價較此前明顯上調等。

??超70城放寬住房公積金政策。三季度，超70城調整住房公積金政策，主要包括下調貸款最低首付比例、上調最高可貸額度和放寬貸款條件限制等。汕尾、石家莊、銀川、馬鞍山等多地跟進“一人購房全家幫”公積金政策。

??地方寬松性調控向供給側延展。岳陽、南通、邯鄲、湖州、衡陽等多城市優化房企資金監管、優化商品房預售許可證發放門檻、下調房企拿地保證金比例、允許房企分期付款拿地等。

??部分熱點城市寬松性調控加碼遇阻。9月14日，蘇州發布公告稱，外地人無需提供社保證明或個稅證明即可在蘇州六區購買一套商品住房。9月15日，青島發文提出二手住房不再限購。隨后兩地緊急撤回相關政策。

??積極落實“保交樓、穩民生”。鄭州、贛州、南京、南寧、湖州等地方積極落實城市主體責任，多措并舉推進“保交樓”工作。主要措施包括：設立專項紓困基金或專項借款、放寬商品房預售資金監管、建立一對一幫扶政策、由政府或國企回購困難房企的滯銷商品房用作保障性租賃住房等。

??強化商品房預售資金監管和市場秩序整治工作。成都、杭州、西安、長沙、長春、深圳市龍崗區等地發文進一步加強商品房預售資金監管；北京、青島、吉林省、江西省等地房地產市場秩序整治工作持續推進。

??房地產市場發展特點

??1、供求：主要行業指標繼續下行

??2022年三季度，全國房地產市場整體依然處于調整階段，季度內各月主要行業指標降幅有所收窄。其中，開發投資累計同比依然處于探底下行階段，累計跌幅逐月擴大；房屋新開工規模、土地成交量價持續大幅下跌；商品房銷售面積及金額繼續負增長，季度內各月跌幅連續收窄；國房景氣指數回調至94.86的歷史低位。

??投資：跌幅逐月擴大。前三季度，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%，累計同比從4月開始負增長后，跌幅逐月擴大。從物業類別看，辦公樓投資跌幅季度內逐月收窄，住宅和商業營業用房跌幅持續擴大。從地區來看，東部地區仍是支撐房地產投資的最大區域，前三季度投資55922億元，高于其他三區域的總和。三季度全國房地產開發投資35245億元，較上季度下降13.1%，同比下降12.7%。

??土地：規模同比減半。前三季度，房地產開發企業土地購置面積6449萬平方米，同比下降53.0%；土地成交價款5024億元，同比下降46.2%；土地成交均價7790元/平方米，同比上漲14.4%。三季度土地購置面積2821萬平方米，較上季度上漲23.2%，同比下降58.0%；土地成交價款2981億元，較上季度上漲117.4%，同比下降46.2%。

??銷售：跌幅逐月收窄。前三季度，全國商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售金額9380億元，下降26.3%；季度內單月走勢上，兩項指標跌幅持續收窄。分物業類型看，住宅市場不斷改善，兩項指標跌幅持續收窄；辦公樓兩項指標保持上漲；商業營業用房銷售面積漲幅收窄、金額跌幅擴大。分區域看，各區域商品房銷售面積和金額同比均處于負增長階段，其中東北地區跌幅最大。

??三季度全國商品房銷售面積32499萬平方米，銷售金額33308億元，兩項指標較上季度分別下跌14.2%和8.5%，同比跌幅分別為22.1%和20.4%。季度內各月兩項指標同比跌幅繼續收窄。

??庫存：有所減少。9月末，商品房待售面積54333萬平方米，比二季度末減少451萬平方米。其中，住宅待售面積25919萬平方米，減少335萬平方米；辦公樓待售面積3895萬平方米，增加14萬平方米；商業營業用房待售面積12264萬平方米，減少101萬平方米。

??2、價格：新房和二手房價格同環比持續下跌

??新房：房價同環比上漲城市數量減少，跌幅擴大。7-9月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為30座、19座、15座，環比指數算數平均值分別為-0.11%、-0.29%和-0.28%。7-9月，房價同比上漲的城市數量分別為22座、21座、20座，同比指數算數平均值分別為-1.67%、-2.10%、-2.30%。

??二手房：環比上漲城市數量減少，同環比跌幅擴大。7-9月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為19座、13座、8座，環比指數算數平均值分別為-0.21%，-0.35%，-0.39%。7-9月，價格同比上漲城市數量分別為9座、7座、7座，同比指數算數平均值分別為-3.01%，-3.32%，-3.52%。

??3、城市：商品住宅成交量較上季度有所好轉

??三季度，監測30個重點城市商品住宅成交總面積5054.64萬平方米，較上季度增加6.2%，比去年同期減少30.0%，較上季度同比跌幅（-50.8%）明顯收窄。其中，上海、成都成交量領先，分別為379.25萬平方米、356.83萬平米，其次杭州也超過300萬平方米，青島、武漢、蘇州、西安、天津在208萬—280萬平方米之間。

??商品住宅庫存最大的城市為青島2429萬平方米，武漢也超過2000萬平方米；海口庫存面積最小，為300萬平方米。消化周期上，上海、合肥、杭州、濟南、西安、蘇州消化周期低于12個月；21座城市消化周期在12個月及以上，長春、青島相對較長，在30個月左右。

??成都、長沙、上海、重慶土地成交面積相對領先其他城市，在307—335公頃之間，南京、武漢、青島、西安、合肥在203—255公頃區間，成交前十的城市還有無錫，為158.84公頃。

??4、企業：銷售業績降幅明顯，投資意愿低迷

??業績：降幅明顯。前三季度百強房企累計銷售操盤金額46697.9億元，同比下降45.4%。部分規模房企單月業績環比增長，如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業9月環比增幅均在35%以上。

??投資：意愿低迷。截至9月末，房企新增貨值百強門檻為71.7億元，同比下降55%。新增貨值破千億的房企有7家，較去年同期減少了13家，華潤、保利和中海位列前三。百強房企投資金額的84%集中于22城，在一線城市的投資占比達到39%，二線城市為49%。前三季度TOP100房企整體拿地銷售比為0.19，較上年同期下降了0.12。

??融資：同比大跌。前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。三季度融資額為1395億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來季度最低水平。2020年3月以來，融資環境適度改善，三季度政策對個別優質房企的支持力度再升級，但融資規模相對有限，政策信號意義大于實際拉動作用，房企融資壓力依然較大。

??到位資金：跌幅明顯。前三季度，房地產開發企業到位資金114298億元，同比減少24.5%。其中，國內貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，上漲2.7%；自籌資金40568億元，下降14.17%；定金及預收款37348億元，下降34.1%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。三季度到位資金37451億元，較上季度減少3.2%，同比減少22.9%。

??當前產業存在的問題

??1、疫情防控影響下，城市的商業空置率升高，社區商業遭受重挫

??三年疫情，經濟增速下降，居民收入及預期都有所回落，相應消費能力減弱；高強度的防控策略，改變了居民的消費習慣，更多人愿意通過線上而非逛街的方式購物。這種消費能力的下降及消費行為的改變也直接造成了一些城市，尤其是大城市商業營業用房空置率擴大。以克而瑞在上海的調研為例，20個典型商業購物中心平均空置率是9%，最高的達到34%。其中餐飲、零售、兒童教培等受疫情影響閉店情況較為明顯。36個社區商業調研結果顯示平均空置率達到17%，單個項目最高的空置達到55%。顯然，以上海為代表的大城市商業地產空置率普遍較高，社區商業受疫情影響尤其嚴重。從全國角度看，疫情的發生在空間地理上不可預期，對經濟的影響全面而深遠，因此，商業空置率較高問題也是普遍存在。

??2、政府回購商品房有短期必要性，但應防止大規模、長期介入

??今年房地產企業銷售并未迎來所謂“金九銀十”，除了個別城市部分優質項目，大部分項目去化緩慢，市場上的庫存量高企，相當部分企業資金回籠受阻，現金流出現危機。與此同時，政府住房保障工作依然還有很大的發揮空間。在目前的行業危機下，原有的政府保障房籌措來源進展緩慢，比如項目配建，純租賃社區建設等。一方面是企業庫存量大，另一方面是政府保障房難以籌集，要解決這個矛盾，政府直接回購開發企業的商品房用作住房保障是一個很好的措施。今年蘇州、濟南、鄭州、湖州等地已經陸續開展類似回購，對于穩定當地樓市有一定的作用。但值得注意的是，這種回購應僅限于短期操作，不應作為長期手段，以免在主客觀方面損害房地產長期市場運行機制。在地方債務高企的情況下，如果不能有效調動市場化主體尤其民營房企的有效參與土地市場，地方債務和土地財政將難以為繼，金融系統風險更加兇險。

??3、行業邊際在改善，防止過于悲觀的預期泛濫

??第三季度，雖然新房銷售面積和金額同比較大幅度回落，但單月環比已經開始回升，市場進入夯底階段。二手房則更加樂觀，9月份重點21城二手房成交1096萬平方米，同比增長24.6%。受利好政策影響，購房者更多選擇確定性更大的二手房入手，這也是市場改善的明顯跡象。在行業發展的歷史關頭，無論是市場參與者還是政策制定者應全面客觀看待行業發展，對于行業的前景和潛力不宜過度悲觀，房地產業并不是空中樓閣，而是滿足居民基本生活需求的民生行業，只要人們改善提升生活質量的需求還在，人口遷移及城鎮化還在，房地產業就有存在的基礎。對行業過于悲觀，容易引發不應出現的需求觀望和產業坍縮，未來恢復則將花費更大代價。行業從高峰平穩回落，進入相對正常平穩的發展軌道是各方所期望和爭取的。

??4、民企中的優等生也出現違約，防止出現多輸局面

??行業調整過程中，過去一些高負債、高杠桿、高周轉的黑馬房企出現了資金鏈緊張，甚至“暴雷”，在一般語境下，這些企業出現生存危機，社會并不會給予太多同情，因為在市場向上的階段，這些“三高”企業也獲得了高速發展了，有自己的高光時刻。也要注意到這類房企，他們踏踏實實做產品，也注意控制資金杠桿，發展速度一直四平八穩，雖然在行業上升期沒有成為“黑馬”，理論上在調整期，由于負債不高，現金流充足，穩健型企業一般也會有更大的生存優勢。但目前房地產行業內一些反常現象出現，值得警醒，一些公認的采取穩健經營策略的房企優等生也出現了資金鏈緊張，甚至斷裂，這類企業以民營房企居多，也包括部分國有性質的房企。原因也是多方面，有資金監管的收緊，也有整體市場去化速度放緩，現金回籠困難，市場調整的幅度超出了企業個體正常能夠承受的范圍。如果房企優等生也出現生存危機，消費者預期更加保守和悲觀，購房積極性恢復遙遙無期，整個市場泥沙俱下，應盡量避免出現這種多輸局面。

??2022年四季度房地產市場走勢預判

??1、政策保持定力。黨的二十大報告明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”中央層面，政策仍將聚焦支持合理住房需求，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間；繼續支持住房租賃市場快速發展。四季度仍是“保交樓、穩民生”的關鍵節點，地方層面將持續落實各項政策措施，從項目試點到全面執行過渡，穩定市場預期。同時更多城市跟進落地中央層面關于貸款利率下調、首付比例下降、稅費優惠等相關措施，支持合理住房需求，政策核心在促進市場回穩，而非刺激市場快速升溫。

??2、市場銷售溫和復蘇。在鼓勵政策持續落地后，四季度商品房銷售市場表現將好于三季度，累計跌幅將持續收窄，但回升幅度有限；年末重點城市加快優質項目推盤，市場熱度提升將帶動更多二、三線城市回暖。受限售放寬、稅費減免政策影響，二手房市場成交也將顯著提升。銷售端努力修復，但開發投資、新開工指標下行壓力不減，累計跌幅將明顯放緩。土地市場方面，地方政府將保持寬松的出讓，調整供應結構，優質土地供應比例增加；城市分化和區域分化將繼續深化。

??3、企業仍面臨較大償債壓力。四季度房地產企業加大推盤、銷售回款是主要任務，隨著銷售市場逐步改善，民營房企資金流將得到一定改善。政策支持下，房地產企業融資情況有所好轉，但四季度房企仍面臨各類信用債、私募債以及抵押融資到期的償債壓力，以及為優化流動性新增融資如何獲取的問題。未來企業在拿地、投資方面繼續保持謹慎，部分民營企業也開始積極參與到土地市場競爭中。