??熱點(diǎn)聚焦

??10月14日，中國(guó)財(cái)政部印發(fā)通知：要求各地加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理，嚴(yán)控一般性支出。通知中提到：嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類(lèi)隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??土地出讓收入同比大幅下滑，地方城投以及國(guó)央企成為購(gòu)地主力

??去年下半年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷以及部分房企出險(xiǎn)的影響，地方土地出讓收入大幅下滑，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入33704億元，比上年同期下降28.5%。與此同時(shí)，為緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)困境，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一攬子稅費(fèi)支持政策，減輕企業(yè)資金壓力，相關(guān)政策對(duì)助推經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但短期內(nèi)也造成了財(cái)政減收，一般公共預(yù)算收入負(fù)增長(zhǎng)，因此，部分對(duì)土地依賴程度較高的地方政府采取了通過(guò)城投和其他國(guó)企拿地的方式以平衡收支壓力，烘托土地市場(chǎng)氛圍。

??從土拍市場(chǎng)各方參與程度來(lái)看，過(guò)去一年來(lái)，規(guī)模民營(yíng)房企在“三道紅線”的約束下，出于優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略目標(biāo)的角度，較少現(xiàn)身各地土拍市場(chǎng)，地方城投以及國(guó)央企成為購(gòu)地主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年10月13日，22個(gè)重點(diǎn)城市（市本級(jí)）“兩集中”涉宅用地累計(jì)推出3881宗，成交2999宗，其中，地方國(guó)資企業(yè)拿地1384宗，占總成交宗數(shù)比46.1%；國(guó)央企拿地844宗，占總成交宗數(shù)比28.1%。國(guó)央企和地方平臺(tái)累計(jì)拿地占比超過(guò)74.3%。

??城投和國(guó)央企拿地，是緩解財(cái)政支出壓力的臨時(shí)和應(yīng)急之舉，無(wú)法從根本上改變形成政府負(fù)債的實(shí)質(zhì)

??由城投或其他國(guó)企拿地，資金流向政府性基金預(yù)算，表面上看是收入，但實(shí)際上只是將政府負(fù)債從表內(nèi)移至表外，無(wú)法從根本上改變資金來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)和形成政府負(fù)債的實(shí)質(zhì)。

??對(duì)于城投類(lèi)平臺(tái)而言，一方面，此類(lèi)平臺(tái)往往只是部分地區(qū)支持地方建設(shè)與投資的融資工具，是為了打破地方政府在財(cái)力緊缺、土地出讓遇困時(shí)直接以土地抵押進(jìn)行融資的政策障礙，且其拿地行為需要舉債融資才能順利進(jìn)行；另一方面，部分地區(qū)城投不具備土地開(kāi)發(fā)能力，或基于市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)建設(shè)的意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致土地出讓收入增加但購(gòu)地后土地出現(xiàn)閑置，即拿地更多地是出于“托底”的目的，而并非市場(chǎng)主體基于理性需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資。

??對(duì)地方政府而言，這種政府表外加杠桿的行為并不可持續(xù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未轉(zhuǎn)暖的背景下，資金回流不確定性高，未來(lái)，城投債務(wù)到期也將集中迎來(lái)高峰期，或?qū)?dǎo)致城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的疊加。

??未來(lái)地方城投、國(guó)央企拿地或受限，核心在于判斷是否存在拿地虛增財(cái)政收入

??今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院多次要求，各級(jí)政府要堅(jiān)持過(guò)緊日子，此次財(cái)政部下達(dá)的通知意味著政策層已看到了土地財(cái)政式微之下地方財(cái)政困境及可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，接下來(lái)地方城投類(lèi)國(guó)企拿地或?qū)⑹艿揭欢ǖ南拗啤５艘蟛⒎遣辉试S國(guó)企拿地，而是對(duì)資金來(lái)源和用途做了限制，核心在于判斷國(guó)企拿地是否屬于虛增財(cái)政收入的情況，判斷國(guó)企拿地的資金是否來(lái)自財(cái)政撥款，或國(guó)企自有資金買(mǎi)地后財(cái)政是否通過(guò)其他渠道返還。預(yù)計(jì)未來(lái)，在“左手倒右手”的模式受到約束的背景下，為緩解地方財(cái)政困境，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)支持政策刺激市場(chǎng)，改善市場(chǎng)現(xiàn)狀，恢復(fù)購(gòu)房者預(yù)期。