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??二十大報告再提“租購并舉”，明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

??經過二十余年的迅猛發展，房地產市場需求逐漸趨于飽和，但結構性矛盾依舊突出，在人口持續凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發展租賃市場。

??未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數。

??在政府進一步強化對租賃行業重視度的紅利下，多地已超額或提前完成保租房2022年度籌建任務目標。

??2022年前三季度，重點關注的15城涉租賃用地總供應約305萬方。TOP30集中式長租公寓累計開業規模90.82萬間，同比增長23.76%，環比增長3.18%，開業規模持續增長，相較于上一季度增速有所增加。從排名變化上來看，TOP10公寓企業排名相對穩定，頭部企業保持優勢，房企系企業占比超半數。

??目前租賃行業市場主體筑基初步完成，在國家制造業升級的背景下，預計未來企業員工住宿運營商將迎來更大的發展機遇。

??二十大的召開明確了未來五年中國式現代化的發展方向，此次會議從“增進民生福祉，提高人民生活品質”的角度闡述了房地產發展方向。指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”這一表述與十九大報告中的一致。

事實上，自去年7月國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，從中央到地方密集發布利好政策，加速推進保障性租賃住房籌建。住建部提出，40 個重點城市將在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房650 萬套（間），其中，2021年、2022年是籌建的關鍵期，計劃建設籌集330萬套（間），完成“十四五”目標的一半。

??2022年第三季度，租賃住房相關政策出臺頻繁，涉及金融稅收、權益保障、市場監管和租賃供應等方面，其中租賃供應類政策數量最多。圍繞保障性租賃住房的籌建與管理，杭州、濟南、揚州、吉安、哈爾濱等城市出臺保租房實施方案、項目認定辦法、建設標準、運營與管理辦法以及非居住存量改建保租房實施辦法、產業園區建設保租房實施意見等細化政策，加速推進保租房籌建。

??從全國各地籌建進度來看，有望超額完成預定目標，目前多地已超額或提前完成保租房年度籌建任務目標。比如，浙江省人民政府官網發布消息顯示，上半年全省已籌集建設保障性租賃住房31.9萬套（間），提前完成30萬套（間）的年度目標任務，寧波、溫州、金華和舟山4地的籌建數量均已超過年度計劃。

??在政府進一步強化對租賃行業重視度的紅利下，2022年第三季度TOP30集中式長租公寓累計開業規模90.82萬間，同比增長23.76%，環比增長3.18%，開業規模持續增長，相較于上一季度增速有所增加。進入第三季度，各地疫情防控形勢逐漸好轉，頭部租賃企業開店動作不斷，整體開業增速有所增加。

??開業規模榜中，萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模均突破11萬間，其中萬科泊寓以17萬間的成績領先，位居榜首。TOP3頭部企業開業規模共計36.24萬間，占TOP30企業開業規模的40%，TOP30入榜企業開業規模門檻上升至5117間，相較于上一季度，提升了647間，入榜門檻持續提升。

??值得注意的是，近年來，大型租賃社區作為租賃行業未來發展的重要風向標，微領地集團作為租賃社區模式的創行者，首次進入TOP30。

??從排名變化上來看，TOP10公寓企業排名相對穩定，頭部企業保持優勢。排名前十的企業中，房企系的企業占比超半數，房企系依靠自身優勢，在輕重并舉的模式下，市場占有率不斷提升。

??國企系租賃運營企業發揮示范引領作用，積極拓展房源，開業規模不斷增長，本季度合房承寓開業規模環比增長19%，同比增長49%。隨著資管分離漸成趨勢，運營商系的租賃企業迎來新的發展機遇，輸出管理經驗，開業規模不斷增長。

??當然，也有部分長租公寓品牌關掉部分門店，排名較上一季度排名有所延后。

??從企業管理規模來看，2022年第三季度TO30租賃企業管理規模121.43萬間，在管理規模榜中，入榜企業管理規模門檻為9744間，TOP3管理規模共計40.4萬間，占TOP30管理規模的33%，企業頭部效應依然顯著。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21萬間和11萬間的管理規模持續摘得冠軍和亞軍席位。

??城家公寓戰略合并中富旅居旗下瑞貝庭公寓酒店品牌，管理規模持續增加，相比上季度排名上升2名。值得注意的是，企業員工住宿賽道表現亮眼，樂璟生活社區作為企業員工住宿運營商頭部企業之一，不斷加強與各地園區管委會合作，提升市場占有率，本季度樂璟生活社區拓展房源高達4225間，管理規模環比增長20.2%。

??與去年同期相比，國企系、央企系企業厚積薄發，資產規模持續增加，排名不斷提升。如：合房承寓一年拓展房源27972間，排名上升7名，管理規模同比增長146.4%；其次，央企系的中海長租公寓（海堂、友里）一年拓展房源6495間，排名上升4名，管理規模同比增長76.5%。

??住房租賃行業發展十多年以來，租賃企業數量已達萬級規模，租賃行業市場主體筑基初步完成，越來越多的租賃企業開始思考企業戰略打法，比如跨城市發展還是跨產品線發展，隨著對城市認知的加深和自身運營經驗的積累，發現跨產品線發展更容易。因此，租賃企業越來越趨向于自身擅長的區域做深耕發展。

??據克而瑞租售監測，從2022年Q3新開業項目布局城市來看，租賃企業開始聚焦區域，深耕發展。以樂乎公寓為例，從開業規模來看，2022Q3新開業10個項目，其中有8個項目位于北京；從拓展房源來看，本季度拓展房源中，72%的房源位于京滬兩地，其次為杭州。除此之外，城家在2022Q3季度新開業房源也主要集中在自己的大本營上海，開業房源數量占比近55%。

??“十四五”時期，我國將由“制造大國”向“制造強國”轉型，配建企業員工住宿逐漸成為了當地政府、企業吸引人才、發展產業經濟的新抓手。企業員工住宿產品由于面向對象是企業客戶，具備簽訂周期長，客源穩定，支付能力高等特點，且拿地拿房成本不高，因此更易做出溢價，相較于其他租賃產品具有“穩定性高、坪效高、運營成本低”等優勢。

??2022年第三季度，企業員工住宿賽道表現靚麗，傳統布局企業員工住宿賽道的公寓運營商中富旅居與安歆規模排名長期位居TOP20。

??三季度，中富旅居不斷擴大版圖，與西安當地軌交集團、園區管委會等合作，在剝離瑞貝庭房源的基礎上還能拓展房間數4225間，管理規模環比增長20.2%，同比增長38.5%。在國家制造業升級的背景下，政府加大對產業園區配套企業住宿的建設力度，預計未來企業員工住宿運營商將迎來更大的發展機遇。

??2022年作為保租房建設的重要一年，各地政府積極鼓勵多主體參與到保租房建設、運營中，在“房住不炒”“租售并舉”“擴大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，保租房加速認定。

??同時，保障性租賃住房公募REITs的正式放開，為項目退出提供新渠道，打通了“投融建管退”的全流程商業閉環。

??隨著行業的縱深發展，住房租賃行業參與者更加“清醒”，不再盲目追求規模擴張，開始聚焦區域，聚焦細分賽道，穩扎穩打，多元化經營，并不斷提升和輸出大型租賃社區管理運營能力，以更扎實的資產運營能力抗擊風險。

??從目前來看，資管分離漸成趨勢，雖然地方國企擁有大量的相關資產，但在建設、運營上缺乏經驗，需要選擇專業的長租運營商進行合作，未來租賃企業輕資產運營或將大行其道。