??23城打開利率下調(diào)空間有利首套房，財政退還住房交易個稅支持改善性換房。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??昨日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。今天下午,財政部、稅務(wù)總局發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。“930”重現(xiàn)，相似的時間節(jié)點調(diào)整住房貸款政策和財稅刺激政策，究竟釋放什么信號？未來市場將如何走向？

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??23城打開利率下調(diào)空間有利首套房
財政退還住房交易個稅支持改善性換房

??9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個稅，有助于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。

??9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。其中，二線城市包括天津、石家莊、大連等8城，三四線城市包括秦皇島、包頭、溫州等15城。意味著2022年底前，天津、石家莊等23城可以階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

??23城首套商貸利率下限或?qū)⑾抡{(diào)突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率3.25%。目前，全國首套房貸利率下限不低于5年期以上LPR減20個基點，而在8月份5年期以上LPR下調(diào)20個基點后，已有80余城動態(tài)下調(diào)首套房貸利率至4.1%。我們認為天津、石家莊等23城首套商貸利率下限或?qū)⑾抡{(diào)突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率3.25%，首套商貸利率大概率將回落至3.25%-4.1%區(qū)間。

??隨著首套房貸利率下調(diào)，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費，但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場下行預(yù)期。以100萬元商業(yè)貸款、30年期等額本息還款測算，假設(shè)首套房貸利率在4.1%基礎(chǔ)上打9折，月供將減少235元，總利息支出將減少8.45萬元；假設(shè)首套房貸利率在4.1%基礎(chǔ)上打8折，月供則將減少463元，總利息支出也將減少16.68萬元。

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??前8月居民房貸同比腰斬
9月樓市成交環(huán)比降4%繼續(xù)探底

??居民按揭貸款需求羸弱，前8月房貸同比腰斬。2022年前8月，以消費貸為主的住戶部門短期貸款增加7851億元，同比下降39%。以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加19741億元，同比更是下降54%。具體而言，2、4兩月居民房貸接連兩次負增長，住戶部門中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。8月，住戶部門中長期貸款增加2658億元，環(huán)比增長79%，但同比仍下降38%，反映居民按揭貸款需求依舊羸弱。

??9月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城供應(yīng)面積環(huán)比增長8%，但成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。其中，一線城市市場相較堅挺，成交同、環(huán)比分別增長16%和13%，北京因集中網(wǎng)簽備案，成交創(chuàng)年內(nèi)新高。二三線城市市場盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴至35%。武漢、沈陽、長春等市場持續(xù)下行，成交環(huán)比跌幅都在40%附近。

??國內(nèi)疫情多點散發(fā)固然是客觀因素，房企正常的供貨節(jié)奏被打亂。更為重要的是，行業(yè)大周期拐點真正到來，受限于市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已然見頂，未來大概率將轉(zhuǎn)入下降通道。盡管保交樓政策加快落地，但市場信心修復(fù)仍需時間，短期居民購房消費趨勢性放緩。

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??居民按揭強化降二套首付預(yù)期
短期市場或?qū)⒒胤€(wěn)、強二線市場將持續(xù)修復(fù)

??2014年行業(yè)陷入調(diào)整期，央行接連放松限貸，“930”、“330”新政連番落地。具體而言，2014年9月30日，二套房貸款實行認貸不認房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策；購買首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2015年3月30日，調(diào)降二套房首付比例，首套房貸款未結(jié)清再購買二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。

??而在輪番政策刺激下，2014-2016年各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動，城市房價輪動上漲。具體而言，2014年下半年，一線城市市場率先轉(zhuǎn)暖。2015年一季度，蘇州、南京、合肥和廈門二線“四小龍”城市市場輪動回暖。2015年下半年，武漢、成都、重慶等中西部二線城市市場顯著升溫。2016年，三四線城市市場全面轉(zhuǎn)暖，房價更是翻倍上漲。

??在9月30日前夕這一特殊的時間節(jié)點，央行、銀保監(jiān)會階段性放寬23城首套房貸利率下限，似有同樣的政策意圖。而在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環(huán)境下，未來居民按揭貸款政策力度有望逐步加碼，集中體現(xiàn)在以下三方面：

??其一，繼續(xù)下調(diào)首套及二套房貸利率。首先，除了2022年底前的首批23城之外，下調(diào)或取消首套房貸利率下限城市范圍有望擴容，時間也將向后延期。其次，下調(diào)二套房貸利率下限，并向5年期以上LPR靠攏。

??其二，實行認貸不認房，首套貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。

??其三，全面下調(diào)首付比例，并參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??而在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，短期房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加劇：其一，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３帧Ｆ涠瑥V州、深圳、蘇州等一線及強二線城市市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，即便是南寧、沈陽、昆明等弱二線城市，四季度市場也有望穩(wěn)住。其三，多數(shù)三四線城市市場或?qū)⑵D難探底，國慶小長假，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⒄w弱于往年，更可能在部分人口輸出大市、部分降價力度較大的樓盤予以體現(xiàn)。